Договор аренды строящегося здания

Между обоими договорами при их общем характере существует принципиальная разница: предварительный контракт попадает под действие статьи закона, тогда как соглашение о намерениях носит более расплывчатый и двусмысленный характер в случае оспаривания в суде.

Есть ли разница между ними?

Это краткосрочное непоименованное в законодательстве соглашение между хозяйствующими субъектами о заключении в будущем договора аренды ввиду невозможности заключения основного контракта в настоящий момент, как правило, по причине строительства объекта соглашения. Хотя контракт о намерениях в данное время не находит отражения в гражданском законодательстве, но и не противоречит ему.

Что такое ДН?

  1. название документа и его номер;
  2. дата и место подписания;
  3. полные названия организаций с указанием ФИО их руководителей или уполномоченных заключать соглашение лиц со всеми необходимыми подписями;
  4. порядок действий сторон по выполнению договоренностей;
  5. указание, что документ не создает материальных обязательств для подписантов, иначе этот документ может стать не организационным, а юридически обязывающим.
  • Скачать бланк договора о намерениях аренды нежилого помещения
  • Скачать образец договора о намерениях аренды нежилого помещения

Правила определения сроков указаны в ст. 190 ГК РФ, в силу которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Обязательное условие договора аренды.

При получении будущим арендодателем аванса или задатка у него возникает риск: плательщик после осуществления платежа может признать положение об авансе (задатке) недействительным и потребовать его возврата с уплатой процентов по ст. 395 ГК РФ. Например, в Постановлении ФАС УО от 09.06.2008 № Ф09-4135/08-С6 судьи указали, что денежные средства в виде аванса по арендной плате и аванса за эксплуатационные услуги получены застройщиком по предварительному договору в отсутствие на то правовых оснований и являются его неосновательным обогащением.

Уклонение от заключения основного договора аренды

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Возникает вопрос о действительности таких сделок. В силу ст. 608 ГК РФ арендодателем может быть собственник либо уполномоченное им лицо. Согласно ст. 131 ГК РФ права на недвижимое имущество возникают с момента регистрации прав собственности на построенное здание в государственном реестре прав на недвижимое имущество, следовательно, до регистрации строящегося объекта будущий собственник не вправе заключать ни предварительных, ни основных договоров аренды.

Условия заключения договора

В последнее время распространена практика приобретения компаниями старых зданий, не пригодных для полноценного использования, в которых после приобретения проводят ремонт или реконструкцию, в результате чего в здании изменяется расположение помещений.

Вас может заинтересовать ::  Ветеран труда переехал из алтайского края в новосибирск льготы сохраняются ?

Способы индивидуализации

Интересна позиция суда, высказанная в Постановлении ФАС МО от 24.04.2006 N КГ-А41/3101-06. Между арендодателем и арендатором было заключено соглашение об использовании коммерческой недвижимости. Арендатор подал иск о признании соглашения незаключенным в связи с тем, что оно являлось предварительным договором аренды, в котором не определены все существенные условия.

1) Подробно описать в предварительном договоре его предмет – тот объект недвижимости, который в будущем будет передан в аренду по основному договору (адрес, площадь, кадастровый номер, если уже присвоен, а для земельного участка еще и вид разрешенного использования и т.п.).

Предварительная аренда

• кто, кому, и в какой срок обязан направить соответствующее предложение;
• адрес для направления такого предложение и способ: почта РФ, электронная почта и т.п.;
• порядок урегулирования возможных разногласий и др.

Договор будущей аренды

«Кроме того, судам следует принять во внимание, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Для того чтобы предварительный договор приобрел юридическую силу, он должен отвечать требованиям, содержащимся в ст.429 ГК РФ.

Предварительный договор должен содержать все существенные условия, включая условия, позволяющие установить предмет (п.3 ст.429 ГК РФ).

Под предметом договора понимается обязательство, вытекающее из договора и представляющее собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения).

Предметом договора аренды являются действия арендодателя по предоставлению помещения в аренду арендатору и действия арендатора по принятию помещения по временное владение и (или) пользование с уплатой арендодателю определенной цены.

Юридическая сила договора зависит от согласования всех существенных условий договора при соблюдении требуемой законом формы (п.1 ст.432 ГК РФ).

В состав существенных условий предварительного договора аренды входит полный набор существенных условий основного договора аренды.

Помимо предмета договора к существенным условиям относятся условия, которые названы в законе или иных правовых актах в качестве таковых или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Итак, для предварительного договора аренды перечень существенных условий, без которых договор будет считаться незаключенным, содержится в главе 34 «Аренда» ГК РФ. Здесь см. раздел «Условия договора аренды помещений» (с.38).

Важный момент, на который также следует обратить внимание, — это форма договора. В соответствии с п.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Договор аренды в любом случае согласно требованию п.1 ст.609 и ст.651 ГК РФ должен быть заключен в письменной форме как единый документ, подписанный сторонами. Вместе с тем п.2 ст.609 и п.2 ст.651 ГК РФ указывают на необходимость государственной регистрации договора аренды помещений, если срок аренды составляет не менее одного года.

Предположим, что стороны планируют в будущем заключить основной договор аренды на срок, требующий обязательной государственной регистрации, например на пять лет. Обязаны ли стороны в этой ситуации регистрировать предварительный договор аренды? Является ли факт государственной регистрации элементом формы предварительного договора по ГК РФ?

Вас может заинтересовать ::  Льготы одиноким матерям в 2021 году в белгороде

Предварительный договор аренды не подлежит государственной регистрации, достаточно того, что он заключается в письменной форме единого документа. Такой вывод был сделан Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”» (далее — информационное письмо N 59).

В частности, в п.14 информационного письма N 59 сказано, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить основной договор, подлежащий государственной регистрации, государственной регистрации не подлежит.

К такому выводу суд пришел, рассматривая дело, инициированное индивидуальным предпринимателем, который пытался обязать оппонента заключить договор аренды на 25 лет на условиях предварительно заключенного договора аренды. Ответчик свои возражения обосновывал отсутствием государственной регистрации предварительного договора аренды, ссылаясь на ст.429 ГК РФ, обязывающую придавать предварительному договору форму основного договора. Основной договор аренды, без сомнений, подлежал государственной регистрации, поскольку срок аренды составлял 25 лет.

Суд указал, что в силу п.2 ст.429 ГК РФ к предварительному договору применяются правила только о форме основного договора. Условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года, установленное п.2 ст.651 ГК РФ, не является элементом формы этого договора.

Предварительный договор, по которому стороны договорились заключить договор аренды помещения, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью исходя из требований ст.164 ГК РФ. Указанная статья обязывает осуществлять государственную регистрацию сделок с землей и с другим недвижимым имуществом, включая помещения.

Предметом же предварительного договора аренды является обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора аренды (основного договора), а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Форма предварительного договора аренды

Вероятны случаи, когда стороны согласовали все существенные условия договора аренды, но окончательно оформить отношения в виде договора аренды по разным причинам не удается. Нерешительность контрагента, потребность более детально проработать нюансы предстоящего договора аренды могут стать препятствием к завершению оформления договора аренды.

На практике часто встречаются случаи, когда все существенные условия договора аренды согласованы, а сам объект аренды еще не существует. Например, здание торгового центра, в котором помещения будут переданы в аренду, еще не построено. В таком случае договор аренды не будет иметь юридическую силу, а подписанный — считается незаключенным или недействительным по следующим причинам.

Во-первых, стороны не смогут указать в договоре одно из существенных условий — данные, позволяющие определенно установить конкретное помещение, подлежащее передаче (п.3 ст.607 ГК РФ), поскольку здание еще не построено, т.е. объект аренды фактически отсутствует. Впрочем, способы обхода данного требования имеются, о чем мы расскажем ниже.

Во-вторых, арендодателем по договору аренды может выступать собственник или лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (п.1 ст.608 ГК РФ). Арендодатель станет собственником или носителем иных вещных прав только после оформления соответствующих прав на недвижимое имущество, которое возможно только после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Причем права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

Следовательно, отсутствие зарегистрированных прав на помещение делает договор аренды изначально не соответствующим закону, т.е. договор считается недействительным в соответствии со ст.169 ГК РФ.

Вас может заинтересовать ::  Земельный пай как неликвидное имущество при банкротстве

Таким образом, в случаях, когда имеются обстоятельства, препятствующие заключению договора аренды, на помощь может прийти предварительный договор аренды. Правда, использовать его можно не всегда (см. разделы «Объект аренды в строящемся здании» и «Предварительный договор аренды помещений в непостроенных зданиях»).

По предварительному договору стороны согласно п.1 ст.429 ГК РФ обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

1.12. Передаваемое в аренду здание находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемого объекта.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.17. Стороны настоящего договора аренды определили, что Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства по настоящему договору, при прочих равных условиях пользуется преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок по истечении срока действия данного договора.

3. УЛУЧШЕНИЯ, ОТДЕЛИМЫЕ И НЕОТДЕЛИМЫЕ ОТ ЗДАНИЯ

1.14. Арендодатель вправе потребовать расторжения настоящего договора и возмещения убытков в случаях, когда им будут установлены факты использования помещений не в соответствии с условиями договора аренды или назначением арендованного здания.

Понятно, что застройщик в данном случае получает не только денежные средства для финансирования строительства, но и уверенность в том, что готовые площади не останутся невостребованными. Несмотря на очевидные минусы (обязанность передать деньги за несколько месяцев до получения готовых помещений и риск несвоевременного ввода строящегося объекта в эксплуатацию), такой вариант сулит преимущества и торговой фирме — потенциальному арендатору. Во-первых, подписание предварительного договора аренды гарантирует получение в пользование интересующих ее площадей (расположенных по определенному адресу, на конкретном этаже и т.д.). Во-вторых, такое участие в проекте, как правило, обеспечивает значительную скидку с суммы арендной платы, ведь очевидно, что цены за единицу площади существенно возрастут после окончания строительства (реконструкции). Поэтому остальным арендаторам, договоры с которыми застройщик-арендодатель заключит после ввода здания в эксплуатацию, придется при прочих равных условиях платить больше. В-третьих, чем раньше торговая организация начнет взаимодействовать с застройщиком, тем больше шансов, что при строительстве и внутренней отделке будут учтены ее пожелания (например, стороны могут заранее согласовать дизайн-проект помещений).

Побудительные мотивы

Судьи ФАС МО отклонили ссылку владельца здания на нормы ст. 623 ГК РФ, согласно которой право на возмещение стоимости неотделимых улучшений возникает у арендатора после прекращения договора аренды. Арбитры указали на невозможность ее применения в связи с тем, что в рассматриваемом случае неотделимые улучшения имущества были произведены в период, когда арендные отношения между сторонами отсутствовали. В результате Суд обязал арендодателя возместить затраты арендатору.

Заключаем договор

В Постановлении ФАС ЗСО от 21.11.2006 N Ф04-6926/2006(27635-А70-9) представлена аналогичная точка зрения. Условие предварительного договора, определяющее, что сумма задатка засчитывается в счет причитающихся будущих платежей по основному договору, свидетельствует о платежной, а не об обеспечительной функции денежных средств. Следовательно, задатком их считать нельзя, несмотря на то что стороны в формулировках предварительного договора употребили именно это название.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector