Аренда на 3 года земельного участка закончилась дом построен но не сдан в эксплуатацию

Если срок аренды земельного участка истек, но арендатор не успел достроить объект, то он вправе требовать заключения нового договора аренды без торгов и без оформления права собственности на объект незавершенного строительства (Определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016).

Суть дела

Однако суд кассационной инстанции поддержал первую инстанцию и отменил постановление апелляции. При этом он сослался на сложившуюся практику — определения ВС РФ от 28.04.2016 № 305-ЭС16-1050, от 02.09.2016 № 307-ЭС16-10541, от 24.01.2017 № 309-КГ16-17873, от 06.02.2017 № 301-ЭС16-20265.

Судебное разбирательство

2) когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 1 марта 2015 г. (п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ).

За последний месяц нашим юристам неоднократно удавалось убедить сотрудников Минстроя в том, что гражданский кодекс никто не отменял, и просроченный договор аренды продолжает действовать до тех пор, пока его не расторгнут. Если получить разрешение на строительство с просроченным договором получится, то и разрешение на ввод в эксплуатацию тоже выдадут. Тогда и право собственности в Росреестре без проблем зарегистрируют. В результате администрация примет этот факт и передаст земельный участок в аренду на следующий срок уже без проведения торгов, как этого требовала ранее.

Если на участке ничего не построено

После того как администрация в результате несостоявшегося аукциона приобретёт недострой в муниципальную собственность, участок под ним также выставят на торги. Следующий арендатор, который победит на аукционе, сможет арендовать эту землю на 3 года, чтобы завершить строительство объекта. И, если до указанного срока не справится с поставленной задачей, этот недострой больше не будут пытаться продать, а попросту снесут.

В каких случаях участок с недостроем можно арендовать без торгов

Согласно Земельному и Гражданскому кодексам, если участок был предоставлен на основании проведённого аукциона и срок действия договора аренды закончился, то недостроенное здание может быть изъято на основании решения суда и продано на аукционе. В суд может подать местная администрация, с которой был заключён договор аренды этого участка. Однако если владелец недостроя докажет, что срок действия договора истёк по вине государственных органов или коммунальных служб, которые должны были присоединить здание к инженерным сетям, то суд отклонит иск.

Следовательно, возобновление договора аренды на неопределенный срок возможно при наличии следующих условий: а) истекший договор аренды был заключен без торгов, т.е. торги не предусматривались при его заключении; б) арендодатель не имеет возражений против такого возобновления, в том числе выраженных в самом договоре; в) арендатор продолжает пользоваться участком.

Типичная ситуация

На государственном или муниципальном земельном участке, взятом в аренду на определенный срок, строилось здание, но достроить его в течение срока аренды не успели. При этом регистрацией права собственности на объект незавершенного строительства застройщик не озаботился. Естественно, что при таком положении дел Росреестр откажется регистрировать право собственности на данный объект недвижимости ввиду отсутствия права на земельный участок.

Вас может заинтересовать ::  Ветеран труда льготы в 2021 году иркутск

Можно ли заключить новый договор?

Тут же возникает вопрос: предоставит ли уполномоченный орган участок в аренду, если право собственности у застройщика на объект незавершенного строительства отсутствует, но очевидно, что именно застройщик имеет права на данный объект?

Тот же самый механизм запускается и при продаже дома, который расположен на арендованном участке. Размер платы за аренду, также как и первоочередное право владельца жилья на выкуп арендованного земельного участка, определяет Постановление правительства №353, принятое 29 декабря 2007 г.

Так как для застройщика арендовать земельный участок проще и выгоднее, чем ее купить. А для приобретателя — гораздо важнее получить в собственность жилье, чем оформить участок. Тем более, что право пользоваться им у него отнять никто не может.

Земля под новостройкой в собственности

Но случается и по-другому — застройщик под свое строительство купить земельный участок не может, или у него с этим возникают затруднения. Такое может произойти в том случае, если земля предоставляется с торгов, условием которых является, например, освоение территории для воспроизведения здесь в будущем жилищного строительства, или на основании договора о развитии данной территории.

Собственник недвижимости на участке имеет преимущество перед остальными желающими приобрести эту землю. Это значит, что решив отказаться от собственности на участок, хозяин обязан продать его лицу, чья недвижимость построена на нем. И только если лицо откажется, предложить участок другим покупателям.

Законом введено правило, что определенная часть земельного фонда гражданам и предпринимателям принадлежать не может. Их собственником выступают государство и местные власти. В таких случаях только аренда позволяет использовать земельные участки для частной застройки. Земли лесного и водного фонда, прибрежные территории – яркий пример такой ситуации. Они привлекательны для застройщиков своей живописностью, но проигрывают по другим параметрам. Найти покупателя, который рискнет купить коттедж на арендованной земле, непросто. Особенно если ее срок заканчивается, и гарантий продления нет.

Риски покупки жилья на арендованной земле

  • предназначение участка;
  • градостроительные требования, например, земля не входит в проект межевания под категорией «жилой». Она может предназначаться для застройки промышленными объектами. Строить дом на таком участке будет незаконно.

В России должно стать меньше заброшенных земель — неиспользуемых пашен, «замороженных» участков, выделенных под стройку в городах. А также зарастающих сорняками земель на территории садоводческих товариществ.
Сейчас готовится сразу несколько проектов законов по этому поводу. В Госдуму были внесены предложения, которые в 5 раз увеличивают налоги для неиспользуемых сельхозземель. А минэкономразвития подготовило поправки в Гражданский и Земельный кодексы, где прописывается процедура принудительного изъятия земли у частников при их ненадлежащем использовании.

Проверено ЦИАН

Причем в этом случае речь идет не только о сельскохозяйственных землях, но и участках, выделенных под строительство и стоящих неосвоенными больше трех лет. Либо когда собственник разворачивает на участке деятельность, нарушающую установленный вид разрешенного использования, опасную для жизни или здоровья человека, окружающей среды. Изъять землю смогут в тех случаях, когда есть опасность для сохранения плодородия почв, памятников истории и культуры. Такие участки принудительно выставят на торги. Вырученные деньги вернут собственнику. Правила будут касаться и садоводов-дачников. Владельцы соседних участков, как садовое товарищество в целом, никакими преференциями при покупке изъятых земель пользоваться не будут.
О масштабе проблемы заброшенных земель судить сложно. Точной статистики здесь нет, рассказал «РГ» председатель комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Торгово-промышленной палаты Олег Скуфинский.
Но косвенно о ней судить можно. «В прошлом году Росреестр провел около 400 тысяч проверок, из которых практически в половине случаев было выявлено нецелевое использование земли», — сообщил он. А по словам председателя Общероссийской общественной организации садоводов Андрея Туманова, даже в Подмосковье есть места, где около 80 процентов участков заброшены и не используются. Тревогу бьют и местные власти, рассказал «РГ» знакомый с историей появления проекта закона чиновник. Особенно волнуются власти мегаполисов. Причем они были недовольны не только той ситуацией, когда участок стоит «замороженным», но и когда владельцы нарушают правила застройки, проекты планировки территорий. То есть, попросту говоря, явно портят внешний вид городов.

Вас может заинтересовать ::  Будут ли давать чтото за 4 ребенка в 2021 году

Участник программы «‎Работаю честно»

По большому счету, изъять неиспользованный участок можно и сейчас. Но на практике такие случаи единичны. Проблема в том, что, например, забрать землю у застройщика можно только в том случае, если она не используется для строительства или иных целей вообще. А вот если ее используют, нарушая условия выделения, можно только выдать предписание и обязать владельца «заморозить» объект. Вот и получается, что вроде бы и экологически вредное производство не работает, но и с пользой земля не работает. А городу или поселку она может быть нужна.
Впрочем, на самые радикальные предложения по изъятию пока не пошли. В проекте закона предусмотрено, что принудительно выставлять на торги участки под застройку можно в тех случаях, когда одновременно нарушены правила землепользования, а деятельность на нем опасна для жизни, здоровья и окружающей среды, рассказал «РГ» директор департамента недвижимости минэкономразвития Андрей Ивакин.
А вот у экспертов мнения относительно изъятия земли разошлись. Это слишком жесткий вариант, считает Олег Скуфинский. «Самые эффективные меры воздействия в этой ситуации — штрафы и повышение налогов. Непонятно также — как определять «степень неиспользования участка», — поделился он сомнениями с «РГ». В то же время председатель Всероссийской организации садоводов Андрей Туманов считает, что изъятие земли — абсолютно нормальная практика. «То же самое, — рассказал он «РГ», — существовало и во времена СССР, однако я не припомню случая, чтобы участок был изъят — слишком сложная процедура».
Впрочем, неясные вопросы, говорят эксперты, все равно остаются. До конца их проект закона не решает. Как быть, например, если участок приобретен под индивидуальное жилищное строительство и за 3 года на нем был возведен только фундамент, считается ли, что земля используется не по назначению? Если дом построен, но зарегистрировать его не успели — участок тоже следует изъять?
По проекту закона, единственное «послабление», которое может ждать нерадивых собственников, заключается в том, что в трехлетний срок не включается время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Также не считается и срок необходимого освоения земельного участка, который не может составлять более двух лет.
При этом если, допустим, сосед хочет приобрести неиспользуемый по соседству участок, первоочередного права на его покупку не будет, уверен эксперт. «Земля продается за долги. А право преимущественного выкупа работает только в случае продажи участка или доли в нем, причем участок долгами не обременен и не изъят из обращения».

Вас может заинтересовать ::  Ветераны боевых действий льготы в 2021 году последние новости

Если вы заключили договор аренды до 1 марта 2015 года и не успели завершить строительство, то по закону власть не может выставить ваш объект на торги, потому что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

Продление аренды земельного участка предполагает заключение нового договора без проведения торгов.

Добрый день, Дмитрий! Договор аренды земельного участка заключен с администрацией МО в 2015 году. Срок договора на 5 лет до 26.06.20. В продлении договора было отказано по причине того, что заключить новый договор возможно лишь при проведении аукциона. Участок был выделен под строительство магазина. Магазин построен, но не сделана внутренняя отделка. В ответ на заявление о продлении попросили передать участок по договору передачи администрации. Возможно ли подать новое заявление о продлении договора в связи с внесением дополнений в Закон № 166-ФЗ?6. До 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

С каким собственником могут заключить новый договор аренды?

Добрый день, Игорь Владимирович! Договор аренды земельного участка заключен с администрацией МО в 2015 году. Срок договора на 5 лет до 26.06.20. В продлении договора было отказано по причине того, что заключить новый договор возможно лишь при проведении аукциона. Участок был выделен под строительство магазина. Магазин построен, но не сделана внутренняя отделка. В ответ на заявление о продлении попросили передать участок по договору передачи администрации. Возможно ли подать новое заявление о продлении договора в связи с внесением дополнений в Закон № 166-ФЗ?

  • заявление на регистрацию права собственности;
  • решение суда;
  • доверенность на представителей (если документы подаются не лично);
  • квитанцию на оплату госпошлины – 2 тысячи для физлиц, 22 – для юридических лиц.

Практика показывает, что самовольные постройки могут быть легализованы и на них можно зарегистрировать права собственности, если они не нарушают требований строительных норм и интересов третьих лиц, а также соответствуют назначению земельного участка, на котором они были возведены.

Когда суд может отказать?

Понятие самовольная постройка регулируется статьей 222 ГК РФ. Она подлежит сносу или приведению её к нормам, регламентируемыми правилами строительства и НПА, которые имеют отношение к застройке (ГК РФ Статья 222).

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector