Сдача в аренду коммерческой недвижимости физическим лицом в 2021 году

Налоги на коммерческую недвижимость

При сдаче в аренду объекта недвижимости как физическое лицо, вы должны заплатить в бюджет 13 % от полученного дохода (НДФЛ). При этом если ваши доходы превысят 5 000 000 рублей в год, то с дохода свыше 5 миллионов вы должны заплатить 15 %. Прогрессивная шкала расчета НДФЛ начала действовать с 1 января 2021 года, в соответствии с Федеральным законом от 23.11.2020 № 372-ФЗ.

Сдавать недвижимость в аренду от физического лица и платить НДФЛ целесообразно только в том случае, когда вы сдаёте небольшой офис или квартиру. И доходы от аренды не существенно больше, а может быть и меньше, чем расходы по категориям на которые можно применить налоговый вычет.

Узнать стоимость патента по вашему помещению поможет сервис на сайте ФНС. Укажите регион, город, выберете вид деятельности «сдача в аренду (наем) собственных или арендованных нежилых помещений (включая выставочные залы, складские помещения), земельных участков», а также укажите площадь помещения.

Будем надеяться, что данная льгота будет действовать дальше и с ее помощью инвесторы смогут повысить доходность инвестиций в недвижимость. Но ее могут отменить. Поэтому важно перед покупкой объекта недвижимости проверять его кадастровую стоимость. А также по какой ставке налоговая делает расчет налога на имущество по рассматриваемому объекту.

Вне зависимости от величины доходов, даже если ваше помещение пустовало и приносило одни расходы, вы должны заплатить фиксированные платежи в пенсионный фонд и фонд обязательного медицинского страхования. В 2021 году фиксированный платеж в пенсионный фонд составляет 32 448 рублей. А страховой взнос на обязательное медицинское страхование 8426 рублей. Таким образом в независимости от размера доходов вы обязаны уплатить 40 874 рубля.

На осуществление предпринимательской деятельности может указывать, например, заключение договора аренды на срок более одного года или его пролонгация на следующий период, неоднократное получение дохода (Письмо УФНС РФ по Москве от 15.04.2005 N 18-12/3/26639).
Следовательно, если получение дохода от сдачи в аренду коммерческой недвижимости носит систематический характер, то рекомендуется зарегистрироваться в качестве ИП.

Обязанность по регистрации гражданина в качестве ИП возникает, если сдача имущества в аренду является предпринимательской деятельностью. Согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Добрый день,
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). При этом, гражданин может осуществлять деятельность по сдаче имущества в аренду как физическое лицо, не будучи зарегистрированным в качестве ИП, поскольку законодательство РФ не содержит требования об обязательной регистрации физического лица в качестве ИП как необходимое условие сдачи в аренду принадлежащего ему имущества.

Так в Письме МФ РФ от 24.06.2016 N 03-11-11/37017 в отношении налогообложения доходов физического лица от сдачи в аренду нежилого помещения, сказано, что если физическое лицо владеет каким-то имуществом коммерческого (производственного) назначения и сдает это имущество в аренду на систематической основе, то для физического лица эта деятельность является предпринимательской, то есть, физическое лицо должно зарегистрироваться в качестве ИП и самостоятельно уплачивать налоги.
В Письме ФНС РФ от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@ отмечено, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.

Если физическое лицо не зарегистрировано в качестве ИП, при этом на регулярной основе получает доходы от предпринимательской деятельности, то этот факт делает физическое лицо плательщиком НДС (даже при отсутствии регистрации в качестве ИП). Данные разъяснения приведены в Письмах МФ РФ от 21.08.2019 N 03-07-14/63870, от 11.12.2019 N 03-07-14/96399, от 22.07.2016 N 03-11-12/43108 и подтверждены судебной практикой: Определениями ВС РФ от 20.07.2018 N 16-КГ-18-17, от 11.12.2018 N 302-ЭС18-20366, от 31.08.2017 N 307-КГ17-11240, от 24.05.2016 N 302-КГ16-5502, от 10.04.2019 N 51-КА19-1.

Самозанятые: сдача в аренду нежилого помещения

Использование офисов, помещений под кафе, магазины, склады или площадей под организацию производства, оказание определенных услуг зачастую требуют оформления предпринимательской деятельности, поскольку возникает необходимость в получении одобрения контрольно-надзорных органов, таких как СЭС, пожарная инспекция, Ространснадзор, Роспотребнадзор и прочее.

Следует отметить, что не допускается совмещение самозанятости и сдачи нежилого объекта в аренду с уплатой налога на профессиональный доход (НПД). Это объясняется тем, что закон № 422-ФЗ попросту не позволяет сочетать разные налоговые режимы, например, НПД и УСН, ОСН и тому подобное.

С введением в 2019 году в силу ФЗ № 422 россияне получили возможность узаконить свои доходы, получаемые от своей профессиональной деятельности, а именно, от определенных работ и услуг. Специальным налоговым режимом пользуются лица, занятые реализацией продукции собственного производства, перевозками грузов и пассажиров, строительными и ремонтными работами. В свою очередь, те кто владеет недвижимостью, также задаются вопросом, может ли самозанятый сдавать в аренду нежилое помещение с минимальной налоговой ставкой.

Некоторые граждане интересуются, можно ли с прибыли от сдачи квартиры отчислять 4% НПД как самозанятому, а с доходов от сдачи в аренду нежилого помещения уплачивать 6% по ставке УСН или же 15% за вычетом расходов.

Кроме того, по мнению Минфина, изложенному в Письме № 03-11-11/104183 от 30.11.2020 г., предоставление гражданам возможности использования НПД касательно доходов от сдачи в аренду нежилых объектов, приведет к повышению числа плательщиков с минимальной налоговой нагрузкой, что в итоге отрицательно скажется на финансовых поступлениях в бюджет РФ.

Сдача в аренду недвижимости самозанятыми: что можно, что нельзя, что скоро изменится

На этот счет в письме Минфина от 29.05.2019 № 03-11-09/40094, доведенном до сведения письмом ФНС от 13.06.2019 № СД-4-3/11446@, сообщается, что если размер платы за коммунальные услуги зависит от их фактического потребления и фиксируется счетчиками (например, за электроэнергию и воду), сумма возмещения арендатором арендодателю таких коммунальных расходов не признается профессиональным доходом. То есть полученное от арендатора возмещение коммуналки не будет облагаться НПД.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Заниматься таким пассивным бизнесом в качестве самозанятого могут, в том числе и госслужащие. Кстати, в прошлом году в Думу был внесен законопроект № 1036054-7, который давал аналогичное право лицам, замещающим госдолжности. По задумке автора проекта, право на НПД по аренде должны были получить министры, депутаты, члены Совета Федерации. Но в итоге проект был отправлен в архив, а крупные чиновники и депутаты так и не получили возможности сдавать свои квартиры в рамках НПД.

Отмечу, что сдача квартир в аренду входит в список самых популярных у самозанятых видов деятельности. И действительно, НПД является наиболее оптимальным режимом для арендодателей. Ведь налог по доходам от физлиц составляет всего 4 %, что меньше чем НДФЛ и налог по УСН.

Специальный налоговый режим НПД является исключением из общеустановленного порядка исчисления и уплаты налогов. Предоставление возможности применения НПД в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (внаем) нежилых помещений, может привести к росту числа налогоплательщиков, перешедших на НПД, и, соответственно, к потерям доходов бюджетной системы РФ за счет НДФЛ.

Можно ли одновременно быть самозанятым и ИП на УСН, чтобы сдавать разную недвижимость

Если сдавать чужую недвижимость в качестве посредника, применять НПД нельзя. Если недвижимость ваша, режим подходит. Если перепродавать недвижимость, применять НПД тоже нельзя. Вы ее сдаете, поэтому ограничениям по видам деятельности вы соответствуете. Проблема — в нежилом помещении.

Судя по вопросу, с доходов от сдачи квартиры вам выгоднее платить 4%, а с доходов от нежилого помещения — по ставке УСН: 6 или 15% минус расходы. Так делать нельзя. Закон прямо запрещает совмещать НПД с чем-либо еще, будь то упрощенка, патент, ЕСХН или общая система налогообложения.

Иметь при этом статус предпринимателя вы не сможете. Иначе получится, что ИП получает доходы от коммерческой деятельности, которая не облагается налогом. Заплатить с этих доходов НДФЛ как обычному физлицу нельзя — это будет выглядеть так, будто предприниматель забыл про НДС. А если заплатить НДС, то окажется, что предприниматель совмещает НПД и ОСН, что тоже запрещено.

Самозанятыми называют тех, кто применяет другой спецрежим — налог на профессиональный доход, НПД. На этом режиме может работать физлицо со статусом ИП или без. Ставки налога для самозанятых — 4%, если принимать деньги от физлиц, и 6%, если от юрлиц и ИП. Если не брать особые частные случаи, это самый низкий в России налог на доходы.

1. Производит, а затем продает подакцизные товары и товары, которые нужно обязательно маркировать.
2. Перепродает товары и имущественные права.
3. Добывает и продает полезные ископаемые.
4. Представляет интересы других лиц по договорам поручения, комиссии или агентским.
5. Работает курьером или водителем и при доставке принимает деньги у покупателей, а потом передает их продавцам. Платить НПД можно, только если продавец использует кассу и пробивает покупателю чек.

Кроме того, предприниматели на ПСН вправе не применять онлайн-кассу, если сдают в аренду (внаём) собственные жилые и нежилые помещения, садовые дома, земельные участки по пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ. Необходимое условие – выдать (направить) покупателю (клиенту) документ, подтверждающий расчет, содержащий следующие данные: наименование документа, порядковый номер и другие реквизиты, установленные абз. 4 — 12 п. 1 ст. 4.7 Закона № 54-ФЗ (п. 2.1 ст. 2 Закона № 54-ФЗ).

Предприниматели обязаны применять онлайн-кассу при расчетах, то есть когда принимают (получают) денежные средства наличными деньгами и (или) в безналичном порядке за товары, работы, услуги (ст. 1.1, п. 1 ст. 1.2 Федерального закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ). Для предпринимателей-арендодателей предусмотрены исключения из этого правила.

Минфин России напоминает (письмо от 27.07.2020 № 03-01-15/65495), что ИП может не применять онлайн-кассу, если осуществляет расчет при сдаче в аренду (внаём) собственных жилых помещений, а также жилых помещений совместно с машино-местами, расположенными в многоквартирных домах (п. 2 ст. 2 Закона № 54-ФЗ). При этом выдавать покупателю (клиенту) документ, подтверждающий расчет, не требуется.

Следует заметить, что для ИП без наемных работников есть еще одна льгота – до 1 июля 2021 года они могут не применять онлайн-кассу, если реализуют товары собственного производства, выполняют работы, оказывают услуги (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 06.06.2019 № 129-ФЗ). Поэтому при получении платы за аренду нежилого помещения ИП вправе не применять контрольно-кассовую технику до 01.07.2021 (письмо Минфина России от 09.08.2019 № 03-01-15/60287). При этом режим налогообложения ИП значения не имеет.

Может ли самозанятый арендовать помещение»

Да, самозанятый может арендовать помещение для торговли , если будет осуществлять деятельность самостоятельно. А чтобы не тратить время на проверки торговой точки, можно арендовать площадь в здании с другими магазинами. Тогда обязанность по соответствию помещений нормам перекладывается на арендодателя.

Вот пример: Дмитрий — репетитор английского языка у школьников и студентов. Чтобы арендовать помещение для занятий со школьниками, Дмитрию понадобится разрешение Роспотребнадзора, а также проверка СЭС. Сделать это у самозанятого не получится — государственные ведомства взаимодействуют только с ИП и ООО. Правда выйти из этой ситуации вполне реально — можно стать ИП на НПД. А вот арендовать помещение для проведения занятий с совершеннолетними можно и без специальных разрешений.

Мы разобрались в вопросе и выяснили, что все-таки самозанятому можно арендовать помещение для работы, но есть нюансы, которые стоит учесть. Например, самозанятый может снять помещение не для каждого вида деятельности: из-за проверок со стороны МЧС, СЭС и других ведомств открыть салон красоты получится только у ИП и ООО. А еще работать в арендованном помещении самозанятый может только без наемных работников.

Самозанятая Анна продает соевые свечи собственного производства. Товар пользуется большой популярностью, поэтому мастерица планирует увеличить производство продукции. Но есть проблема: размеры квартиры не позволяют Анне разместить дополнительное оборудование и место для хранения материалов.

Самозанятый без статуса индивидуального предпринимателя не может оформить POS-терминал для быстрого приема платежей с карты от покупателей. Для этого необходимо оформление ИП, переход на НПД и подписание договора с банковской организацией. При этом плательщики налога на профессиональный доход освобождены от применения контрольно-кассовой техники.

Налог за сдачу квартиры в наём в 2021 году

• НДФЛ по ставке 13 % — 23,4 тысячи рублей;
• УСН по ставке 6 % — 10,8 тысяч рублей (арендодатель зарегистрировался в качестве ИП) + обязательные взносы за себя;
• налог на профессиональный доход по ставке 4 % — 7,2 тысячи рублей (как физическое лицо).

Доход, получаемый гражданами РФ, облагается налогом. Любая сумма является основанием для обязательного исчисления сумм для уплаты их в бюджет. В общем порядке применяется ставка 13%. Но в зависимости от системы налогообложения, которую выбирает для себя арендатор, могут использоваться и другие ставки.

• устанавливается количество жилых помещений у собственника путем запроса сведений из баз Росреестра;
• уточняется количество прописанных граждан в квартирах (постоянно и временно);
• выясняется использование жилья в личных целях и квартир, которые могут быть сданы в наем;
• запрашиваются в банке выписки о движении по счетам гражданина для уточнения регулярно поступающих платежей.

Получатель дохода самостоятельно отчитывается, исчисляет и уплачивает налог. По итогам прошедшего года, в котором были получены арендные платежи, составляется декларация и передается в налоговый орган до 30 апреля следующего календарного года (до 30 апреля 2021 года за полученный в 2020 году доход). Срок уплаты налога определен п. 4 ст. 228 НК – не позднее 15 июля.

Сдача квартиры в аренду приносит ее владельцу доход, который подлежит налогообложению. Размер налога зависит от того, по какой системе собственник выбрал его начисление. В любом случае важно вовремя отчитаться в налоговый орган, исчислить и заплатить налог с полученного дохода от аренды квартиры, чтобы не быть наказанным штрафом.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости физическим лицом в 2021 году

Сдача в аренду собственного жилого или нежилого помещения подразумевает получение дохода, облагаемого государством налогом. Собственник помещения, если он не зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, платит ежегодно 13% от полученного дохода.
Проще и выгоднее платить налог, зарегистрировав ИП.

Применение обеих форм налогообложения освобождает собственника от уплаты налога на имущество физических лиц, кроме нежилых помещений, включенных в перечень недвижимого имущества, налогооблагаемая база которых устанавливается равной их кадастровой стоимости.

При сдаче в аренду жилых или нежилых помещений операционные расходы арендодателя невелики по сравнению с доходом, поэтому оптимально будет применить УСН «Доходы» с налоговой ставкой 6%.
ИП могут перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН) «Доходы» и платить налог в размере 6% со всех полученных доходов.

Если в вашем регионе практикуется приобретение предпринимателями патента при сдаче помещений в аренду, у вас есть выбор, какую форму налогообложения применять в арендном бизнесе.
Нужно лишь учесть параметры помещения (площадь, локация), потенциальный арендный доход владельца и сопоставить его с размером налога при УСН.

Арендодатель должен самостоятельно уплачивать НДФЛ в бюджет в размере 13% от полученных доходов (подп. 4 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 209 НК РФ). Если арендаторами являются юридические лица или предприниматели, то НДФЛ удерживают и перечисляют в бюджет они, также по ставке 13% (письмо Минфина России от 27.08.2015 № 03-04-05/49369).

• Гражданин купил объект недвижимости специально для того, чтобы сдавать его в аренду и получать прибыль;
• У гражданина есть устойчивые связи с продавцами, покупателями или арендаторами недвижимости, заключены договоры;
• Гражданин ведет учет совершенных сделок и операций, связанных с объектом недвижимости;
• Гражданин осуществляет свою деятельность на свой риск. То есть в некоторые месяцы он может не иметь дохода с аренды, либо он может заключить заведомо убыточную сделку, по которой расходы превысят полученный доход;
• Все сделки гражданина за определенный период времени взаимосвязаны;
• Гражданин публикует в социальных сетях информацию о том, что он сдает объект недвижимости в аренду или подает соответствующие объявления в газете;
• Гражданин привлекает наемный персонал к работе.

Нежилое помещение может быть получено гражданином в качестве оплаты действительной стоимости доли в уставном капитале при выходе из ООО. И в этом случае физическому лицу не нужно становиться бизнесменом. Об этом говорится в Апелляционном определении Ульяновского областного суда от 08.07.2014 № 33-2245/2014.

Однозначного ответа нет и всё индивидуально. Целесообразно ориентироваться на судебную практику. Если гражданин приобрел жилое помещение для личных нужд или получил его по наследству, но у него нет необходимости его использовать, он может сдать такое имущество в аренду, что это не является предпринимательством. В этом случае собственнику объекта недвижимости регистрироваться в качестве предпринимателя не нужно ( см. п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 18.11.2004 № 23 и Постановление Верховного суда Республики Татарстан от 27.04.2015 № 4а-378м). Не будет относиться к коммерческой деятельности и сдача внаем посуточно и по часам такого жилого помещения. Об этом говорится в Постановлении Верховного суда РФ от 10.01.2012 № 51-АД11-7.

Эти признаки общие, поскольку сложно доказать, с какой целью человек купил дом или квартиру — сдавать в аренду ради дохода или это инвестиция в будущее своего ребенка, чтобы ему было где жить… А пока ребенок растет, имущество сдается в аренду чтобы оправдать его содержанияе и коммунальные расходы.

Подобный подход также согласуется с позицией, озвученной в п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 24 октября 2006 г. N 18 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях»: решая вопрос о том, образуют ли действия лица состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.1 «Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии)» КоАП РФ, необходимо проверять, содержатся ли в них признаки предпринимательской деятельности, перечисленные в п. 1 ст. 2 ГК РФ. Учитывая это, отдельные случаи продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, не образуют состав данного административного правонарушения при условии, если количество товара, его ассортимент, объемы выполненных работ, оказанных услуг и другие обстоятельства не свидетельствуют о том, что данная деятельность была направлена на систематическое получение прибыли. Доказательствами, подтверждающими факт занятия указанными лицами деятельностью, направленной на систематическое получение прибыли, в частности, могут являться показания лиц, оплативших товары, работу, услуги, расписки в получении денежных средств, выписки из банковских счетов лица, привлекаемого к административной ответственности, акты передачи товаров (выполнения работ, оказания услуг), если из указанных документов следует, что денежные средства поступили за реализацию этими лицами товаров (выполнение работ, оказание услуг), размещение рекламных объявлений, выставление образцов товаров в местах продажи, закупку товаров и материалов, заключение договоров аренды помещений.

Не будем останавливаться на том, почему налоговые декларации по НДФЛ, в которых заявлены доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества (в том числе нежилых помещений), принадлежащего физическому лицу на праве собственности, проходят камеральные проверки без каких-либо замечаний или вопросов со стороны налоговых органов, а лишь через несколько лет, постфактум происходит переквалификация полученной арендной платы в доход от предпринимательской деятельности.

Гражданское законодательство устанавливает в качестве основных начал неприкосновенность собственности, свободу договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

В п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 18 ноября 2004 г. N 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве» разъяснено, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.

Согласно п. 2 ст. 11 НК РФ для целей налогообложения к индивидуальным предпринимателям относятся физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении налоговых обязанностей не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.