Как поступить если разрешение на реконструкцию частного дома просрочено

Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК. На купленные через участие в ЖСК квартиры неустойка по 214-ФЗ не распространяется.

Реконструкция частного дома: какие нужны документы? Разрешение на реконструкцию

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 30.03.2010 по делу N А51-11189/2008 постановление главы г. Владивостока «Об отмене разрешения на строительство» признано незаконным. 28.07.2010 ООО «Регион-1» обратилось в администрацию с заявлением о продлении разрешения на строительство на все виды строительно-монтажных работ на объекте сроком до 31.12.2012, однако получило отказ.

Если Разрешения На Реконструкцию Дома Просрочено Что Делать

Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.

Если исходить из судебной практики, когда закончился срок разрешения на строительство или застройщик не вложился в 60-дневный период, это не является достаточным основанием для отказа. Что касается случаев, когда строительная компания не начала возведение объекта, отказ выдается почти во всех случаях.

При возникновении препятствий, не позволяющих застройщику приступить к работам, вероятность отказа минимальна. Но это актуально при условии, если причины возникших проблем не зависели от строительной компании. Многие считают, что недостаток финансирования — достаточная причина для замораживания стройки. Это не так. При наличии такого объяснения автоматическое продление разрешения на строительство, если оно просрочено, исключено.

Основания для продления

  • Принудительное прекращение права владения ЗУ.
  • Отказ от права владения или иных прав в отношении надела.
  • Расторжение арендного соглашения.
  • Приостановка прав пользования ЗУ, которое выдано для начала строительных или реконструкционных работ.

В случае положительного ответа можно приступать к реконструкции самостоятельно, если площадь пристройки/надстройки не будет превышать 10 кв. м. В противном случае выполнять реконструкцию должен специалист, имеющий лицензию на выполнение подобных работ.

В этом случае реконструированный дом будет признан самовольной постройкой, которую необходимо узаконить (читайте, как легализовать самовольную постройку). Для этого в БТИ нужно взять новый кадастровый паспорт и вместе со старым предоставить документы из перечня в администрацию и получить разрешение на реконструкцию. В дальнейшем можно будет зарегистрировать право собственности на реконструированное жилье. Также можно узаконить реконструкцию через суд.

Оформление разрешения на реконструкцию дома

Что касается реконструкции домов в СНТ (садовые некоммерческие товарищества), то благодаря принятому ФЗ № 93 от 30.06.2006 «О дачной амнистии», разрешение не требуется. А для регистрации права собственности применяется упрощенный порядок – достаточно предоставить в Росреестр декларацию об объекте недвижимого имущества. При этом земельный участок в СНТ должен находиться в собственности.

На какой срок выдается разрешение на строительство индивидуального частного дома, сколько действует? Срок действия разрешения на строительство устанавливается в соответствии с типом объекта и индивидуальными особенностями.

Как поступить, если оно просрочено, а стройка не закончилось?

  1. Паспортные данные.
  2. Реквизиты правоустанавливающего документа.
  3. Сведения о наличии прав у третьих лиц.
  4. Описание местоположения участка или полный кадастровый номер.
  5. Сведения о параметрах объекта строительств, отступах от границы участка.
  6. Информация о виде разрешенного использования участка.
  7. Контактные данные для связи.
  8. Данные об объекте строительства (жилой или садовый дом).
  9. Данные о том, что дом не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости.

Необходимые документы

Разрешение на строительство является официальным документом, который подтверждает соответствие установленным нормам представленного проекта. Также он должен отвечать плану межевания территории, не может затрагивать соседние участки.

Уполномоченный орган вправе отказать в продлении срока действия разрешения на строительство, которое не отменено и не признано недействительным (незаконным), только в том случае, когда застройщик не приступил к выполнению работ. Нарушение застройщиком срока подачи заявления (менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения) не является самостоятельным основанием для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство.

Важно, что судья ВС РФ не нашел оснований для передачи данного дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного суда для пересмотра (Определение от 18.04.2016 № 304-КГ16-2723). Тем самым судья Верховного суда фактически признал обоснованной позицию АС ЗСО.

Продлить нельзя отказать.

Удовлетворяя требование застройщика, судьи исходили из того, что указанное департаментом основание для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство не предусмотрено действующим законодательством, поэтому оспариваемый отказ нарушает права организации.

Судья, чаще всего назначает экспертизу, и выносит решение на основании заключения эксперта. Например, вы сделали капитальную пристройку к дому, но она расположена близко к забору – с несоблюдением положенных отступов от границ. Суд посчитает такую пристройку незаконной. Но если вы сможете доказать, что на момент реконструкции, вы добросовестно соблюдали действующие нормы, и на руках есть согласие соседей на реконструкцию дома, тогда судья примет Вашу сторону.

  1. Мы также можем обратиться в администрацию и пройти процедуру, описанную выше – как должно быть по правилам. Но здесь надо быть уверенным, что реконструкция соответствует всем установленным градостроительным нормам. Иначе, в любой момент администрация может отказать в выдаче разрешающих документов.
  2. Судебный порядок.

Реконструкция дома через суд

  • подаем уведомление о реконструкции дома в администрацию (форма, порядок подачи установлены Приказом Минстроя России от 19.09.2018 N 591/пр);
  • получаем добро от местной власти;
  • приступаем к реконструкции;
  • сообщаем о завершении работ + подтверждаем новые параметры дома техпланом;
  • получаем бумагу от администрации, что дом соответствует принятым параметрам;
  • подаем сведения о реконструкции в Росреестр;
  • получаем выписку ЕГРН где уже указаны новые параметры.

Контроль за использованием средств маткапитала осуществляется ПФР. Держатель сертификата должен обратиться в фонд, представив паспорт, бумаги на дом и землю, разрешение, полученное от администрации, выписку из госреестра.

При капитальном ремонте меняются старые части сооружения инженерно-технические сети и отдельные элементы силовых конструкций. Работы не требуют получения специальной документации, так как не предполагают корректировки техплана жилища. Это касается манипуляций с кровлей, системами отопления, водопроводом, а также замены межкомнатных (зональных) перегородок.

Отличается ли реконструкция от перепланировки?

Администрация проверяет поступивший документ в аналогичные первому обращению сроки и направляет заявителю ответ о соответствии произведенных манипуляций требованиям действующих правовых актов в сфере градостроительной деятельности. Если будут замечены расхождения с первоначальными планами, то принимается решение о необходимости переделки или сноса.

  • Истец должен иметь права на земельный участок. Это может быть право собственности, пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования. Арендаторам суды обычно отказывают.
  • Реконструкция не должна нарушать безопасность дома. Доказывать этот факт должен истец. Можно еще до суда заказать строительную экспертизу. Можно ходатайствовать о назначении экспертизы в суде. Досудебное обращение к экспертам обычно обходится дешевле.
  • Реконструкция не должна нарушать права заинтересованных лиц. Например, после реконструкции у дома увеличилась площадь и он вплотную подошел к границе участка. Суд может посчитать, что это нарушает права ваших соседей. Минимизировать риск можно за счет соглашения с соседями. Еще пример нарушения прав, это случаи, когда после реконструкции затрудняется подход к инженерным коммуникациям.
  • До обращения в суд были предприняты попытки досудебной легализации. То есть, собственник обратился в администрацию и получил отказ. Если никаких мер не было принято и вы сразу обратились в суд, вероятность отрицательного решения выше.
  • Согласование с Роспотребнадзором на соответствие дома санитарным нормам. Здесь есть один нюанс, для частного дома санитарно-эпидемиологическую экспертизу делать не обязательно. Но так как нужно собрать доказательства для суда, можно согласовать реконструкцию.
  • Согласование с пожнадзором. Согласовать реконструкцию с пожарной инспекцией получается не всегда. Иногда ГПН отвечает отказом. В этом случае вы можете ходатайствовать в суде о назначении пожарной экспертизы. Положительное заключение будет доводом в вашу пользу.
  • Согласие от заинтересованных лиц. Все заинтересованные лица должны дать свое согласие на реконструкцию. Заинтересованными лицами могут быть не только собственники или соседи по участку. Это может быть и муниципалитет или государство. Например, если рядом с домом проходят линейные объекты муниципального или федерального значения. В этом случае нужно обращаться в контролирующие органы.
  • Согласование с Росавиацией. Нужно в том случае, если ваш дом находится в 30-километровой зоне от аэропортов.
Вас может заинтересовать ::  Возврат подоходного налога при покупке дома 2021 в новой редакции

Порядок узаконивания

В вопросах недвижимости очень много нюансов, поэтому невозможно дать единый способ узаконивания, который подойдет абсолютно в любом случае. Ваша ситуация может быть нетиповой, потребует других подходов, помощи специалистов. Именно поэтому лучше сначала проконсультироваться с экспертом, который оценит вашу ситуацию.

Комментарий специалиста. Обращаясь в компанию Смарт Вэй, вы можете быть уверены в правильном оформлении документации для получения разрешения или узаконения реконструкции. С нашей поддержкой вы не столкнетесь с предписанием о перестройке объекта, устраните риск наложения штрафа.

Для подачи документов в уполномоченный орган, проект должен включать в себя пояснительную записку, схему планировочной организации земельного участка, архитектурные решения, проект организации работ, планы инженерных сетей, описание близлежащей застройки, иные разделы. Также необходимо провести экспертизу проекта, поскольку без положительного заключения нельзя рассчитывать на получение разрешения.

Список полезных документов

Комментарий специалиста. В компании Смарт Вэй вы можете заказать услугу по проектированию и согласованию реконструкции под ключ. В этом случае можно заранее учесть и устранить все причины для затягивания процедуры согласования. Мы оказываем услуги в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской области. Чтобы уточнить условия сотрудничества с нашими специалистами, вы можете получить бесплатную консультацию по телефону, либо через форму обратной связи.

Добрый день. Сначала коротко. Не регистрируют незавершёнку, созданную в период действия разрешения на строительство, так как срок действия разрешения на сегодня истёк.Все остальные документы-основания в порядке.
Теперь подробнее. Есть договор аренды земельного участка под строительство с 2003 по 2012. Есть проект, разработанный, согласованный и утвержденный в 2007 году. Есть разрешение на строительство со сроком действия 2007-2008 год. В период действия разрешения на строительство в 2008 году строили объект. Есть кадастровый паспорт объекта, незавершёнки, готовность 80%. Паспорт сделали в этом 2011 году. Регслужба отказывается регистрировать незавершенку потому, что срок действия разрешения на строительство истёк. Продлевать разрешение не хотим (туго с ОМС), тем более есть покупатель на объект. На мой вопрос об основаниях отказа регистратор отвечает, что разрешение является основанием для принятия решения, следовательно, должно соответствовать требованиям ФЗ о регистрации, предъявляемым к предоставляемым документам. Не продлённое разрешение в настоящий момент не действует, а значит не может быть надлежащим основанием для регистрации. Плюс ссылается на то, что это не только её позиция, а позиция терриориального Росреестра. Начальник отдела регистратора тоже утверждает, что не будет регистрации по недействующему на момент регистрации документу. То есть регистраторы не говорят о незаконности строительства (нелегитимности объекта) — регистраторы говорят, что с просроченным разрешением нельзя регить.
Прошу помочь форумчан. Если есть практика — подскажите. До 25 декабря очень нужно зарегить и передать покупателю (по предварительному договору серьёзная неустойка). Спасибо. Удачи в делах.

P.S.Задаю регистратору вопрос — а если бы договор аренды зу в период законного строительства действовал, а сейчас бы прекратился, — что тоже нельзя регить без продления договора. Регистратор не отвечает.
P.P.S Разрешение нельзя уже продлить, можно новое получить — и что это новое рарешение 2011 года будет надлежащим основанием для регистрации объекта, созданного в 2008 году?

#2 марыся марыся —>

решением от 21.12.2010 по делу N А81-4871/2010 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа отказал в удовлетворении заявления закрытого акционерного общества «Строительно-монтажное предприятие «Ямалсоюз» (далее по тексту — ЗАО «СМП «Ямалсоюз», Общество, заявитель) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (далее по тексту — Управление Росреестра по ЯНАО, Управление, заинтересованное лицо), при участии в качестве третьего лица, не заявляющегося самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации муниципального образования г. Лабытнанги (далее по тексту — Администрация МО г. Лабытнанги, Администрация) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности ЗАО «СМП «Ямалсоюз» на объект — незавершенное строительство, расположенный по адресу: ЯНАО, город Лабытнанги, улица Первомайская и об обязании зарегистрировать право собственности на этот объект.
Общество, не согласившись с решением суда, обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, установил следующие обстоятельства.
08.06.2010 в Лабытнангский отдел Управления с заявлением (вх. N 03/007/2010-81) о государственной регистрации права собственности на объект, не завершенный строительством и расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Лабытнанги, улица Первомайская, обратился представитель ЗАО «СМП «Ямалсоюз».
В качестве документов-оснований для государственной регистрации представлены: заявление, платежное поручении об уплате государственной пошлины, кадастровый план земельного участка от 14.08.2006 N 09/06/1-0374 ФГУ «Земельная кадастровая палата» по ЯНАО; разрешение на строительство от 22.04.2008 год N RU89302000-1113-00005-08; архитектурные решения; генеральный план; договор аренды земельного участка от 22.01.2007 N ЯНО-Л-02-4490; договор аренды земельного участка от 22.01.2007 N ЯНО-Л-02-4490; кадастровый паспорт от 27.05.2010 года, выдавший орган: Муниципальное автономное учреждение «Лабытнангское городское бюро технической инвентаризации».
05.08.2010 на основании пункта 1 статьи 18, абзацев второго, четвертого, десятого пункта 1 статьи 20, пункта 4 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пункта 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, абзаца второго пункта 31 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, Обществу отказано в регистрации права собственности на объект — незавершенное строительство, расположенное по адресу: ЯНАО, г. Лабытнанги, ул. Первомайская (сообщение об отказе N 03/007/2010-81 от 05.08.2010).
В качестве оснований для отказа в регистрации права собственности на данный объект указаны следующие обстоятельства: 1) на момент обращения Общества в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на незавершенное строительство у ЗАО «СМП «Ямалсоюз» отсутствовало право пользования на земельный участок, на котором расположен объект, не завершенный строительством; 2) на момент обращения Общества в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на незавершенное строительство отсутствовало действующее разрешение на строительство объекта; 3)объект «незавершенное строительство по улице Первомайская» представляет собой начало строительства, а именно отсыпка (песок), которая не имеет прочную связь с землей, перемещение без несоразмерного ущерба возможно, что позволяет считать «отсыпку» — движимым имуществом.
ЗАО «СМП «Ямалсоюз», полагая, что отказ в регистрации права собственности на объект, не завершенный строительством, не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с заявлением о признании отказа незаконным и обязании Управления зарегистрировать право собственности.
Отказывая в удовлетворении требований Общества, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности отказа Управления в регистрации права собственности на объект, в связи установлением следующих обстоятельств, являющихся предусмотренными законом основаниями для отказа в регистрации прав: на момент обращения Общества в регистрирующий орган у него отсутствовало право пользования на земельный участок, на котором расположен объект, не завершенный строительством, поскольку срок действия договора аренды земельного участка от 22.01.2007 N ЯНО-Л-02-4490 истек; срок действия представленного Обществом для регистрации права собственности разрешения на строительство от 22.04.2008 N RU89302000-1113-00005-08 истек 31.12.2008 и в его продлении отказано; объект, за регистрацией права собственности на который обратилось Общество, не является объектом недвижимости, в силу чего право на него не подлежит государственной регистрации.
В апелляционной жалобе Общество просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Общество считает, что им были представлены для государственной регистрации все предусмотренные законом документы, в том числе договор аренды земельного участка от 22.01.2007 N ЯНО-Л-02-4490 и разрешение на строительство от 22.04.2008 N RU89302000-1113-00005-08, соответствующие требованиям законодательства, а из положений Федерального закона N 122-ФЗ не следует, что право пользования и соответствующие правоустанавливающие документы, разрешение на строительство — должны быть действующими на момент подачи заявления о государственной регистрации. Факт отнесения объекта к недвижимому имуществу подтверждается выдачей кадастрового паспорта на этот объект.
Управление Росреестра по ЯНАО и Администрация г. Лабытнанги в соответствии с представленными суду отзывами на апелляционную жалобу решение суда первой инстанции считают законным и обоснованным, апелляционную жалобу — не подлежащей удовлетворению.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. От Управления поступило письменное ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие ее представителя.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены, а доводы апелляционной жалобы не принимает как необоснованные, исходя из следующего.
Исходя из положений части 1 статьи 198, статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания недействительными актов, незаконными действий государственных органов, необходимо установить одновременное наличие двух условий: несоответствие акта, действий закону или иному нормативному акту и нарушение этим актом или действием прав и законных интересов обратившегося в суд лица.
При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность по доказыванию соответствия действий закону возлагается на орган, должностное лицо, совершившие их; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемыми действиями прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за их оспариванием.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту — Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Пункт 1 статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ предусматривает, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в статье 25 Федерального закона N 122-ФЗ (пункт 2 статьи 25 рассматриваемого Закона).
Согласно пункту 4 данной статьи в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
При этом из данной нормы следует однозначный вывод о том, что указанные документы должны быть действующими на момент обращения заявителя за регистрацией права собственности. Противоположный подход ставит под сомнение необходимость представления указанных документов, поскольку указанные документы подтверждают наличие у заявителя права на объект, не завершенный строительством. Документы, срок действия которых истек, не подтверждают наличие у заявителя законных оснований для возникновения права на этот объект.
В случае, если право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом; документы, представленные на государственную регистрацию прав не соответствуют требованиям действующего законодательства, и если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в государственной регистрации может быть отказано (абзацы второй, четвертый, десятый пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ).
Как следует из материалов, Управлением было установлено, что для государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект в регистрирующий орган Обществом не представлены указанные в пункте 4 статьи 25 Федерального закона N 122-ФЗ документы, а именно: документы, подтверждающие право на пользование земельным участком, на котором расположен объект, не завершенный строительством; действующее на момент подачи документов в регистрирующий орган разрешение на строительство объекта. Кроме того, объект «незавершенное строительство по улице Первомайская» представляет собой движимое имущество, не подлежащее регистрации.
Суд апелляционной поддерживает вывод суда первой инстанции о правомерности позиции Управления, по следующим основаниям.
Обществом на государственную регистрацию права собственности на объект, не завершенный строительством, был представлен договор аренды земельного участка от 22.01.2007 N ЯНО-Л-02-4490, которым ЗАО «СМП «Ямалсоюз» был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 89:09:01 02 07:0014, общей площадью 6646 кв. м в целях жилищного строительства с разрешенным использованием «Размещение многоквартирного дома со встроенными помещениями объектов обслуживания населения» на срок до 31.12.2008.
Документов о продлении срока действия договора аренды Обществом представлено не было.
Таким образом, на момент обращения с заявлением о государственной регистрации права собственности на не завершенный строительством объект (на 08.06.2010) у ЗАО «СМП Ямалсоюз» отсутствовали документы, подтверждающие право пользования земельным участком, на котором предполагалось возведение спорного объекта.
Государственным регистратором в целях принятия мотивированного решения по представленному ЗАО «СМП «Ямалсоюз» пакету документов был сделан запрос в адрес МУ «Управление по градостроительству и землепользованию Администрации г. Лабытнанги» о предоставлении информации о продлении срока по вышеуказанному договору аренды земельного участка либо заключении нового правоустанавливающего договора на земельный участок по адресу: ЯНАО, г. Лабытнанги, ул. Первомайская.
Из полученного ответа (от 12.07.2010 исх. N 1175-05) следует, что ЗАО «СМП «Ямалсоюз» обращалось в МУ в июле 2009 года с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка от 22.01.2007 N ЯНО-Л-02-4490, однако в продлении срока и заключении нового договора ЗАО «СМП «Ямалсоюз» было отказано. Администрация Муниципального образования г. Лабытнанги, как распорядитель земельными участками от имени муниципального образования, входящими в границы Муниципального образования город Лабытнанги, считает договор аренды земельного участка от 22.01.2007 N ЯНО-Л-02-4490 утратившим силу с 31.12.2008, а земельный участок свободным от прав третьих лиц. Как следует из приложенного к ответу муниципального учреждения письма в адрес заявителя (от 19.10.2009 исх. N 4706-ИС) данную позицию Администрация МО г. Лабытнанги до ЗАО «СМП «Ямалсоюз» довела и разъяснила, что с момента получения извещения наступает течение срока на обжалование действий органов местного самоуправления.
Данные действия Администрации Муниципального образования г. Лабытнанги по отказу в продлении срока аренды земельного участка в установленном порядке не оспорены.
Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что на момент обращения Общества в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на незавершенное строительство у Общества отсутствовало право пользования на земельный участок, на котором расположен объект, не завершенный строительством, что является нарушением пункта 4 статьи 25 Федерального закона N 122-ФЗ и в соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 этого Закона (не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав) влечет отказ в государственной регистрации.
Согласно статье 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.
В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства.
Согласно части 6 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается уполномоченным органом местного самоуправления для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков.
Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства (часть 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В силу части 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации срок действия разрешения на строительство может быть продлен органом местного самоуправления, выдавшим это разрешение, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство может быть отказано в случае, если строительство не начато до истечения срока подачи заявления о продлении.
Обществом на государственную регистрацию права собственности на объект, не завершенный строительством, было представлено разрешение на строительство от 22.04.2008 г. N RU89302000-1113-00005-08, срок действия которого истек 31 декабря 2008.
Государственным регистратором в целях принятия мотивированного решения по представленному пакету документов был сделан запрос в адрес МУ «Управление по градостроительству и землепользованию Администрации г. Лабытнанги» о предоставлении информации о продлении срока по вышеуказанному разрешению на строительство. Как следует из ответа на запрос (от 13.07.2010 исх. N 1184-06) в продлении срока разрешения на строительство нулевого цикла ЗАО «СМП «Ямалсоюз» было отказано в связи с нарушением условия об оформлении проектной документации надземной части объекта и передачи ее на государственную экспертизу. В ответе также указано, что на земельном участке выполнена инженерная подготовка и вертикальная планировка территории, рассматривать данные работы как самостоятельный объект незавершенного строительства с признаками недвижимого имущества нельзя, так как в соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектами незавершенного строительства являются здания, строения, сооружения, строительство которых не завершено.
Суд первой инстанции верно указал, что при таких обстоятельствах, непродление срока действия разрешения на строительство влечет отказ в государственной регистрации на основании абзаца четвертого пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ, а именно — документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Более того, согласно статье 2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Федерального закона N 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Регистрация объектов, не относящихся к недвижимому имуществу, законом не предусмотрена.
К недвижимым вещам в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Исходя из положений статей 13, 17 и 20 Федерального закона N 122-ФЗ при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов регистрирующий орган должен проверить, является ли объект, на который заявитель просит зарегистрировать право, объектом недвижимости, и в том случае, если объект таковым не является, отказать в регистрации прав на него.
Для признания имущества недвижимым как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.
При проведении правовой экспертизы также возник вопрос о площади незавершенного строительством объекта.
Из имеющегося в материалах дела кадастрового паспорта, выданного МАУ «ЛГ БТИ» 27.05.2010, следует, что степень готовности объекта незавершенного строительства 5%, но в строке «Основной параметр» отсутствует значение площади объекта, что создает препятствие для исполнения абзаца второго пункта 31 Правил ведения ЕГРП, в котором указано, что в графе «Площадь» для объекта незавершенного строительства указываются общая площадь застройки и степень готовности объекта в процентах.
С целью принятия мотивированного решения по представленному пакету документов государственным регистратором был сделан запрос в адрес МАУ «Лабытнангское городское бюро технической инвентаризации» о предоставлении информации о том, что входит в 5% степени готовности объекта незавершенного строительства, согласно ответу которого (от 09.07.2010 исх. N 158) объект «Незавершенное строительство по улице Первомайская» представляет собой начало строительства, а именно отсыпка (песок). Отсыпка не имеет прочную связь с землей, перемещение без несоразмерного ущерба возможно, что позволяет считать «отсыпку» — движимым имуществом.
Кроме того, письмом от 20.12.2010 исх. N 298 Муниципальное автономное учреждение «Лабытнангское городское бюро технической инвентаризации» сообщило о том, что объект: «Незавершенное строительство 5-этажный 5-секционный жилой дом со встроенными помещениями», расположенный по адресу: город Лабытнанги, улица Первомайская на кадастровый учет не принимался.
Наличие кадастрового паспорта объекта, на что ссылается Общество, само по себе не свидетельствует о том, что объект, не завершенный строительством, является недвижимым имуществом.
Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приведенные доказательства в их совокупности, пришел к правильному выводу о том, что истец вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств, свидетельствующих о создании в установленном законом порядке прочно связанного с землей объекта, то есть объекта недвижимости.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ регистрирующий орган обоснованно принял решение об отказе в государственной регистрации, поскольку право на объект, не являющегося недвижимым имуществом, не является правом, подлежащим государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции при вынесении решения оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права при вынесении решения судом первой инстанции не допущено, в силу чего основания для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 1000 руб. относятся на ее подателя, то есть на ЗАО «СМП «Ямалсоюз».
Поскольку в соответствии с подпунктами 12, 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации Обществом при подаче апелляционной жалобы подлежала уплате государственная пошлина в сумме 1000 руб., а фактически была уплачена в сумме 2000 руб., то 1000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины подлежит возврату Обществу из федерального бюджета.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

Вас может заинтересовать ::  Размер Пособия По Уходу За Ребенком До 3 Лет В 2021 Году В Спб

Для того чтобы точно получить разрешение на реконструкцию дома с первого раза, опытные юристы рекомендуют особо внимательно отнестись к сбору необходимых документов. Для этого проверьте пакет, согласно этому списку:

Для проведения работ по изменению общего плана конструкции, следует сначала получить разрешение на реконструкцию частного дома. В 2021 году это можно сделать, обратившись в местный Архитектурный отдел или же уполномоченному лицу в местной администрации, после чего сотрудник явится по Вашему адресу и проведёт специальную экспертизу проекта. Если внесённые Вами в проект изменения не повлияют на устойчивость и другие важные характеристики постройки, то Вам будет выдано соответствующее разрешение.

Как получить разрешение

Уполномоченный специалист обязан принять все перечисленные документы, выдав на руки расписку об их получении. В случае, если всё соответствует заявленным данным, изменения вносятся в Единый государственный реестр. После регистрации все документы возвращаются на руки собственнику вместе с новой выпиской из ЕГРН.

Можно пойти по иному пути, пригласить специалиста из архитектурного бюро администрации города. Это будет дешевле. Придется заплатить пошлину, и впоследствии плату за составление плана. Это своего рода хитрость, так как разрешение выдает тот же отдел, и при составлении плана их сотрудником не возникнет претензий к качеству его составления.

Видео описание

На основании принятых документов администрация выдает документ о законности постройки. Выдается технический паспорт с внесенными правками, проведенными во время реконструкции. А так же выпускается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. На этом процедура завершена и объект находится в зоне права, и им можно распоряжаться по усмотрению владельцев.

Отличие реконструкции от капитального ремонта

Самовольное строительство без проектной документации в России запрещено, однако таковых строений очень много и правительство пошло на меры легализации самостроя, путем дачной амнистии. Так, если гражданин построил или реконструировал свой частный дом на собственной земле до 1 марта 2018 года, то он может рассчитывать на упрощенную систему легализации строения. Но если работы к этому сроку еще небыли завершены, то придется пройти все этапы получения разрешений.

Вас может заинтересовать ::  Сколько денег на одного человека в 2021 году по программе молодая семья

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector