Как правильно писать расписку о первоначальном взносе с завышением

Если Вам предложили то, что Вы здесь описали, то Ваш основной риск – ​не получить 20% от цены продажи. Причем доказать факт отсутствия платежа Вы не сможете, так как уже отдадите в банк расписку. К тому же, Вам доподлинно известно, что у покупателя этих денег нет. Скорее всего, Вам предложили обмануть банк, завысив стоимость квартиры в договоре купли продажи на те самые 20%. Таким образом, Вы получаете всю сумму из кредитных средств, покупатель не вносит своих денег, а банк получает в обременение квартиру по завышенной цене. Ваш риск в том, что, если суд признает данную сделку недействительной, Вам придется вернуть покупателю и банку сумму, указанную в договоре купли-продажи, то есть на 20% больше, чем Вы фактически получили. Или же Вы будете объяснять в суде, как Вы вступали в сговор с покупателем с целью введения банка в заблуждение и обналичивания кредитных средств. Чем для Вас это обернется – ​решать будет суд.

– ​Продаю квартиру, у покупателя одобрена ипотека с первоначальным взносом 20%. Но этих денег у него нет, поэтому он просит при заключении сделки для банка написать расписку, что эти 20% он мне передал. Каковы мои риски и как необходимо оформить расписку, чтоб остаться при своих в случае непредвиденных ситуаций?

В Вашем случае рекомендуем написать расписку на необходимую сумму и заключить договор займа с покупателем на эту же денежную величину. Иными словами, Вы подтверждаете банку, что получили у покупателя необходимую сумму средств. Кроме того, данная мера является гарантией на случай невыхода на регистрацию договора. В заключении самого договора займа есть свои нюансы, которые требуют участия компетентного специалиста. Рекомендуем обратиться в агентство недвижимости, где помогут правильно составить договор займа, так как без квалифицированного оформления есть риск, что Вам не выплатят деньги на сумму расписки.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Ни в коем случае не стоит соглашаться на описанный Вами вариант с выдачей расписки, не подкрепленной реально уплаченной суммой денег. Так, написанная расписка означает, что деньги были реально Вам переданы покупателем. Значит, покупатель исполнил свою обязанность по внесению 20% за квартиру, и деньги Вы получили. Даже написанная «для банка» эта расписка будет иметь юридическую силу.

Получение ипотеки «с завышением» предполагает указание в документах стоимости недвижимости выше фактически полученной суммы, и нередко сумма завышения бывает весьма значительной. Конечно, если продавец владеет продаваемой недвижимостью более 5 (пяти) лет, это не имеет никакого значения, и здесь будет совсем не важно, какая именно сумма продажи будет значиться в договоре.

Риски для продавца

В любом случае продавец тут рискует мало, так как покупатель не сможет его обмануть, ведь банк самостоятельно переведет на счет продавца всю стоимость сделки, указанную в договоре, и уже сам продавец будет отдавать покупателю лишнюю часть суммы.

Расписки – это тоже риск

Конечно, на практике такое встречается лишь в единичных случаях, но для подстраховки составляется две расписки. В одной из них сказано, что покупатель передал продавцу определенную сумму, а в другой – что продавец передал покупателю необходимую сумму. Одна расписка прикладывается к договору купли-продажи, а вторая остается на руках в качестве страховки.

Да, в ипотечных сделках встречаются такие предложения от Покупателей, когда они сами (или их риэлторы) просят указать в договоре продажи квартиры сумму больше, чем есть на самом деле. Зачем им это надо? И чем это грозит Продавцу?

Риски Продавца при завышении стоимости квартиры

Эта расписка пишется одновременно с подписанием Предварительного договора, но датируется на несколько дней позже. То есть формально получается – подписан Предварительный договор, передан аванс Продавцу, затем через несколько дней этот договор расторгнут, сумма аванса возвращена Покупателю.

Расписка от Покупателя при завышении стоимости квартиры

Покупатель выбрал себе квартиру стоимостью, допустим, 100 руб. Денег у него нет, и он собирается брать ипотеку. Но банк в этом случае предложит Покупателю внести 20% стоимости квартиры (т.е. 20 руб. в примере) своими личными деньгами в виде первоначального взноса, а оставшиеся 80% (т.е. 80 руб.) банк добавит в виде ипотечного кредита.

Далее с помощью юриста оформляются две встречные расписки от продавца и покупателя. Соответственно, в них указывается, что реального перечисления денежных средств не производилось. Это позволит обезопасить обе стороны в случае срыва сделки.

Использование схемы с искусственным завышением стоимости недвижимости сопровождается рисками для обеих сторон. При этом продавец рискует больше. В связи с этим, рекомендуется отказаться от использования схемы при таких факторах:

Когда не стоит завышать стоимость квартиры

1. Покупатель также договаривается с продавцом об искусственном завышении цены на жилье. При этом составляется расписка для банковской компании.
2. Далее покупателю понадобится найти оценочную компанию, которая будет готова завысить рыночную стоимость недвижимости до требуемого значения.
3. На заключительном этапе оценка и расписка предоставляется в банковскую компанию.

• если его доходы нестабильны, и с выплатами по кредиту могут возникнуть проблемы — он рискует остаться без квартиры и под следствием;
• если отношения с продавцом недостаточно доверительны;
• если квартира является дорогостоящей и конкурентных сравнений по соответствующей цене мало или нет вообще — оценочная компания с большой долей вероятности на заведомое завышение не пойдет.

Подготовка оценки является заботой и расходом покупателя, которые перекладывать на продавца неприемлемо. Однако в некоторых случаях по соглашению сторон вопрос с оценщиками возлагается на продавца. Так бывает, в частности, когда приобретается квартира с несогласованной перепланировкой или когда продавцу нужно, чтобы в оценочном альбоме стояла цена покупки, не соответствующая реальной.

Когда не стоит делать завышение

1. Выбирается квартира, по возможности, в свободной продаже — чтобы не усложнять сделку дополнительными участниками, которые могут не согласиться на договоренность, нужную покупателю. Допустим, эта квартира стоит 5 миллионов рублей.
2. Покупатель заключает с продавцом авансовое соглашение на сумму 1 миллион 250 тысяч рублей за квартиру стоимостью 6 миллионов 250 тысяч рублей (одновременно можно заключить другое соглашение — на реальную сумму и с реальными условиями сделки).
3. Продавец пишет расписку в том, что он принял 1250000 р. в качестве аванса.
4. Покупатель подает расписку в банк в качестве подтверждения наличия у него 20% стоимости квартиры. Одновременно он подает проект договора купли-продажи, в котором указана стоимость квартиры — 6 миллионов 250 тысяч рублей.
5. Покупатель одновременно с продавцом пишет расписку в том, что принял у него аналогичную сумму, и сохраняет этот документ у себя.
6. Банк одобряет кредит на сумму в 5 миллионов рублей, что составляет 100% реальной стоимости квартиры, но 80% в глазах банка.
7. После проведения сделки покупатель передает продавцу расписку в том, что получил от него 1 миллион 250 тысяч рублей — для подстраховки продавца.
8. Продавец со своей стороны пишет покупателю реальную расписку на 5 миллионов рублей.

Если действительно деньги не будут Вам переданы, а Вы напишете расписку о том, что получили их, это поставит Вас в крайне невыгодное положение. Во-первых, это противоречит реальным фактам, во-вторых, расписка – ​документ, который носит юридический и правовой характер, и не стоит воспринимать его несерьезно. В судебной практике есть много споров, которые касаются расписок о получении денежных средств.

Стоит ли писать фиктивную расписку, чтобы покупатель получил кредит

Чаще всего это делается через такую обычную на рынке недвижимости практику как авансовое соглашение (расписка). Покупатель договаривается с продавцом о том, что в договоре будет фигурировать завышенная стоимость, а сумма, на которую происходит завышение, якобы передана продавцу в качестве аванса и в случае расторжения соглашения по вине покупателя остается у продавца.

Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое

не ведитесь на эти мутные схемы, пусть копят на первоначалку или сидят дальше без квартиры, и риелторов которые предлагают подобное посылайте на три веселых им то пофиг лишь бы бабло срубить, а если покупатель мошенник попадется , то эти риелторишки и не при делах, самим потом разгребать придется

• Сумма долга указана только цифрами. Сумма долга должна быть написана аккуратно числом и прописью, ведь именно эта сумма основа расписки. На практике мало кто делает этот как положено, а это может стать причиной споров.
• Простая формальность! Обязательно нужно потребовать написать фразу «деньги по расписке получил», иначе недобросовестный заемщик может сказать, что документ он подписал и договоренность была, но деньги ему так и не передали.
• Неправильно указано, на что даются деньги или не указано «в долг на…». А если деньги не в долг, то можно и не возвращать.

Учитывая факт близкого знакомства, многие заимодавцы легкомысленно верят своим знакомым на слово. Этим самым они ставят себя в заведомо проигрышное с юридической точки зрения положение. Поскольку в будущем они не смогут представить доказательств того, что они вообще одалживали деньги. Поэтому документ, согласно которому деньги даются в долг или возвращается заем, нужно составлять в письменной форме. На практике уже доказано, что подпись намного легче подделать, чем расписку в целом. Исходя из этого, необходимо настаивать, чтобы весь текст расписки был написан должником самостоятельно. Причем, чем длиннее текст, тем сложнее подделать почерк. Таким образом, кредитор страхует себя на случай оспаривания документа в суде. Расписка, текст которой выполнен при помощи технических средств, подходит только в одном случае.

Образец расписки о возврате долга: примеры

• Образцы расписок о возврате денежных средств
• Как правильно писать расписку
• Инструкция по решению вопроса в суде
• Наиболее частые ошибки при составлении документа
• Иск о возврате денежных средств
• Оцените статью

Сама процедура завышения цены достаточно распространена и особых рисков визуально для продавца не представляет, так как в случае обозначения фиктивной передачи залога, он не должен возвращать эту сумму обратно, если сделка не состоится по вине покупателя. Но тут надо очень внимательно относиться к названию переданной суммы. Так как аванс в случае несостоявшейся сделки подлежит возврату в полном объеме, если иное не прописано соглашением. Поэтому в случае отсутствия специальных условий продавец рискует задолжать несостоявшемуся покупателю хорошую сумму денег.

Когда не стоит завышать сумму?

Банк засчитывает эту сумму в качестве первоначального взноса и перечисляет оставшуюся сумму продавцу. Таким образом, продавец получает ровно столько, сколько изначально он просил за свою недвижимость без повышения цены, а покупатель получает ипотеку, не платя первый взнос.

Цель завышения стоимости

• если он не в состоянии в ближайшее время накопить необходимую сумму для первого взноса, настолько ли стабилен и высок его доход, чтобы смочь без проблем своевременно гасить ипотеку;
• насколько сильно доверие к продавцу, что будет, если он захочет обмануть;
• уверенны ли вы, что оценочная компания согласится на данное завышение.

Расписка о получении первоначального взноса за квартиру по ипотеке – это юридически значимый документ. Рассмотрим особенности оформления и обращения с бланками, используемыми для письменного подтверждения операций с деньгами.

Нужна ли расписка при покупке жилья по ипотеке

Нотариальное заверение документа в соответствии с действующим законодательством не требуется. Приведенная ниже форма расписки является только примером, который допустимо трансформировать с учетом особенностей реальной ситуации.

Последствия при расторжении сделки

Продавцу выгодно указать цену продажи ниже реального значения. Одновременно приходится учитывать обязательное указание точных данных о параметрах сделки в документах при оформлении ипотеки. Решают это следующим способом:

1. одну расписку составляют на сумму, указанную в договоре купли-продажи как предварительная часть оплаты;
2. во второй указывают особое назначение переданных денег (для улучшения эстетических параметров или др.);
3. после успешного завершения сделки уничтожают «лишний» документ.

Следует понимать незаконность подобных операций. Умышленное уменьшение базы для налогообложения карается штрафом:

Поэтому в расписке обязательно должно быть условие, что в случае расторжения сделки аванс останется продавцу в качестве «морального и материального» ущерба. Правда, этот факт также вызывает существенные подозрения – кто в здравом уме и трезвой памяти согласится подарить тысячи рублей только за то, что сделка не состоялась?

Пример. Гражданин Иванов уже много лет копит на первоначальный взнос, чтобы взять ипотеку. Время от времени он просматривает предлагаемые ипотечные программы от банка, а также подыскивает квартиру. В один прекрасный момент звёзды сошлись таким образом, что появилась прекрасная возможность приобрести столь желанное жильё в кратчайшие сроки. Банк устроил новогоднюю акцию и снизил процентные ставки, да и квартира давно присмотрена и до сих пор не продана. Мало того, Иванов знаком с продавцом квартиры Петровым. Вот только незадача – по условиям банка первоначальный взнос составляет двадцать процентов, а у Иванова не хватает достаточно существенной суммы.

Что такое завышение и его помощь с обходом первого взноса

Петров в своей сообщил, что получил уже часть денег в качестве задатка. Иванов же написал обыкновенную долговую расписку о том, что взял в долг у Петрова энную сумму денег. А с оценщиком Сидоровым договорились на взаимовыгодных условиях, тем более, что размер завышения был несущественным.

Эксперты советуют передавать деньги за квартиру в присутствии свидетелей. Функция состоит в подтверждении факта выполнения процедуры. Для этого они представляют подписи в конце расписки. Эксперты рекомендуют привлечь 2 человек. Потребность в нотариальном заверении документа отсутствует.

Правила, которые нужно соблюдать при составлении расписки

Любой владелец ипотеки, который не может сделать платеж вовремя, технически не выполняет своих обязательств. Кредиторы могут начать обрабатывать дефолт в течение одного рабочего дня с даты оплаты. Тем не менее, на практике, большинство кредиторов не стремятся к быстрой ипотеке. Кредиторы, как правило, продлевают льготный период в 15 дней для получения оплаты или допускают льготный период, который был замедлен по почте, либо в процессе обработки. Как только кредитор решит отметить ипотеку как дефолтную, он подает уведомление о дефолте. Затем у кредитора есть 10 дней, чтобы отправить заемщику уведомление о неисполнении обязательств.

Скачать бланк и образец расписки при покупке квартиры в 2020 году: на задаток, аванс, залог и для других ситуаций

Если специалист по обслуживанию ипотечного кредита не получает ответ от заемщика и платеж после подачи уведомления о неисполнении обязательств, кредитор может инициировать процесс обращения взыскания. Это может произойти уже через три месяца после первого пропущенного платежа. В течение примерно шести месяцев после первого пропущенного платежа кредитор может выставить на продажу квартиру или провести аукцион. Домовладелец будет уведомлен о юридическом обязательстве освободить квартиру, что завершает процесс выкупа.

Как раз это банк больше устроит: они хотят завысить стоимость недвиги (предмета ипотеки), типа не хватает чуть-чуть для полной оплаты, и первогачальный взнос никуда не девается, просто соотношение стоимости ипотеки и предмета ипотеки уменьшается, делая для банка сделку более рисковой, но это уже проблемы покупателя

Дубликаты не найдены

Смотрим, решаем брать, время-то блин, идет. Сторговались до 4,6. Прям так скидка неплохо вышла. Риэлтор начала рассказывать, что с этой квартиры вообще квартиранты не хотели уезжать, они квартиру развалили и выгоняли с полицией квартирантов. Она, риэлтор, продает как друг семьи. Ок. Не придали значения. Спросили про площадь, и риэлтор сказала, 44 без учета балкона, многие включают, но это не про нее. Обрадовались мы.

Продолжение в тему риэлторов. А теперь ситуация 3, просто огонь!

Для тебя есть один минус. Предположим квартира стоит 1 лям. Но вы делаете цену 2 ляма и якобы покупатель лям тебе уже отдал (что фиксируется распиской) и просит у банка только лям. Дальше по каким либо причинам сделка срывается, покупатель квартиру у тебя не берёт, но просит вернуть тебя лям, на который у него есть расписка. Я бы лично не стал так рисковать.

• в расписку внесены данные только одной стороны. Такая ошибка может привести к тому, что партнер может вовсе сделать вид, будто не знает указанного гражданина и что тем более не заключал с ним никакой финансовой сделки;
• не прописывается факт того, что деньги были переданы;
• стороны забыли указать дату, которой расписка была составлена, в таком случае, если дело дойдет до суда, будет крайне затруднительно определить сроки давности;
• идти на сделку с подозрительным лицом, которое может обещать внести полную сумму вместе с процентами в ближайшие сроки.

Покупатель сам решает, какой нотариус буде заверять документы. Объем первоначально взноса должен составлять значительную сумму, дабы не возникло искушения расторгнуть сделку без видимых на то причин. При заверении документов в нотариальной конторе должны присутствовать все участники договора. Если какая-то из сторон не может присутствовать, об этом следует известить заблаговременно и перенести встречу на иной день, а также нотариус может провести работу без присутствия одной из сторон, зная при этом ее волю.

Оформление расписки о получении первичного взноса за покупку недвижимости по ипотеке

Для мошенников расписки, составленные с ошибками, имеющие незаполненные поля или исправления – являются легкой добычей. Именно поэтому составление и проверка расписки является важным процессом, требующим предельной внимательности. Многие попадаются на следующих распространенных ошибках: