Как сдать в аренду коммерческую недвижимость организации которая на усн что бы сдавали в субаренду без ндс

При расчете налога на прибыль расходы на аренду признаются в составе прочих, связанных с производством и реализацией. Расходы признаются ежемесячно, даже если деньги компания перечисляет один раз за полгода. Понятно, что это правило актуально для компаний, применяющих метод начисления. Для тех, кто применяет кассовый метод – расходы признаются при фактическом списании средств.
Компаниям на общей системе налогообложения при заключении договора аренды офиса стоит учесть один нюанс – Минфин России не одобряет учёта в расходах суммы арендной платы, перечисляемой за жилое помещение, переоборудованного для производственного. Об этом финансовое ведомство сообщило в письме от 29.09.2014 № 03-03-06/1/48504. Такие расходы налоговики сочтут экономически необоснованными.
Также при заключении договора аренды надо обратить внимание на расчеты наличными. Если компания оплачивает обязательства по договору «наличкой», то надо соблюдать лимит расчета наличными.

Таким образом, субарендатор может сдавать помещение далее в субаренду без НДС, поскольку применяет УСН. Законодательных ограничений на такие действия не установлено. Другой вопрос, что если под всеми эти действиями – цепочками субаренды скрывается уход от налогов, то их могут доначислить по решению суда, если налоговики увидят сговор и получение необоснованной выгоды, и смогут это доказать.

Субаренда при УСН

III. Прочие поступления
Приказом Минфина РФ от 18 сентября 2006 г. N 116н в пункт 7 настоящего Положения внесены изменения, вступающие в силу, начиная с годовой бухгалтерской отчетности за 2006 г.
7. Прочими доходами являются:

Произведенные капитальные вложения в арендованные объекты основных средств организация-арендатор учитывает в составе собственных основных средств при выполнении условий, перечисленных в п. 4 ПБУ 6/01 (п. 5 ПБУ 6/01). Соответственно, затраты, произведенные при выполнении неотделимых улучшений арендованного имущества, арендатор предварительно отражает на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» с последующим списанием на счет 01 «Основные средства».

Обоснование вывода:
На основании пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ. Напомним, что для целей главы 21 НК РФ аренда признается услугой (пп. 1 п. 1 ст. 148 НК РФ).
Таким образом, оказание услуг по предоставлению в аренду имущества на территории РФ облагается НДС.
В общем случае организации, применяющие упрощенную систему налогообложения (УСН), не признаются налогоплательщиками НДС, за исключением НДС, подлежащего уплате в соответствии с НК РФ при ввозе товаров на территорию РФ и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, а также НДС, уплачиваемого в соответствии со ст. 174.1 НК РФ (п. 2 ст. 346.11 НК РФ).
Вместе с тем согласно п. 5 ст. 346.11 НК РФ организации, применяющие УСН, не освобождаются от исполнения обязанностей налоговых агентов, предусмотренных НК РФ.
Налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с НК РФ возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему РФ (п. 1 ст. 24 НК РФ). Налоговые агенты обязаны правильно и своевременно исчислять, удерживать из денежных средств, выплачиваемых налогоплательщикам, и перечислять налоги в бюджетную систему РФ (пп. 1 п. 3 ст. 24 НК РФ).
Пунктом 3 ст. 161 НК РФ установлено, что при предоставлении на территории РФ, в частности, органами местного самоуправления в аренду муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.
В рассматриваемой ситуации арендодателем выступает администрация муниципального образования, которая согласно п. 1 ст. 34 Федерального закона от 06.10.2021 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» относится к органам местного самоуправления. Таким образом, организация-арендатор муниципального имущества, применяющая УСН, признается налоговым агентом по НДС. Следовательно, она обязана удерживать НДС с арендной платы, выплачиваемой арендодателю, и перечислять его в бюджет (письма Минфина России от 13.05.2021 N 03-07-11/135, УФНС по г. Москве от 04.10.2021 N 09-14/70162, от 26.08.2021 N 19-11/60622).
Исчислять НДС необходимо расчетным методом по ставке 18/118 в соответствии с п. 4 ст. 164 НК РФ.
Удержанную сумму НДС налоговый агент обязан в полном объеме перечислить в бюджет по месту своего нахождения (п. 4 ст. 173, п. 3 ст. 174 НК РФ).
Момент определения налоговой базы по НДС установлен в ст. 167 НК РФ. Однако в данной статье не указано, в какой момент определяется налоговая база налоговыми агентами — арендаторами муниципального имущества.
Из норм, приведенных в пп. 1 п. 3 ст. 24, п. 3 ст. 161 НК РФ, следует, что налоговый агент обязан исчислить, удержать и уплатить в бюджет НДС из денежных средств, уплачиваемых арендодателю.
По нашему мнению, в рассматриваемом случае налоговая база по НДС возникает на момент оплаты арендных платежей. Аналогичная позиция приведена в письме ФНС России от 12.08.2021 N ШС-22-3/634. В данном письме специалисты налоговой службы отмечают, что «исчисление суммы налога производится налоговым агентом, указанным в п. 3 ст. 161 НК РФ, при оплате товаров (работ, услуг), то есть либо в момент их предварительной оплаты (в полном объеме или при частичной оплате), либо в момент оплаты принятых на учет товаров (работ, услуг)».
Следовательно, обязанности налогового агента по исчислению, удержанию из доходов арендодателя и уплате в бюджет сумм НДС возникают в связи с фактическим перечислением арендатором арендной платы.
В абзаце втором п. 3 ст. 168 НК РФ установлено, что счета-фактуры обязаны составлять налоговые агенты, указанные, в частности, в п. 3 ст. 161 НК РФ. Данные счета-фактуры составляются в порядке, установленном п.п. 5 и 6 ст. 169 НК РФ, с учетом особенностей, установленных пп.пп. «в»-«д», «з» п. 1 Правил заполнения счета-фактуры, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26.12.2021 N 1137 «О формах и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость» (далее — Постановление N 1137).
Для налоговых агентов, поименованных в п. 3 ст. 161 НК РФ, срок составления счетов-фактур отдельно не регламентирован. Значит, необходимо применять общее правило, установленное в абзаце первом п. 3 ст. 168 НК РФ, то есть счет-фактуру необходимо выставить в течение пяти календарных дней со дня перечисления арендной платы (письмо ФНС России от 12.08.2021 N ШС-22-3/634@).
Счет-фактура, составленный налоговым агентом-арендатором муниципального имущества, подлежит регистрации в книге продаж (п. 15 Правил ведения книги продаж, утвержденных Постановлением N 1137).
Обязанность ведения книги покупок связана с правом налогового агента на налоговые вычеты по НДС.
Так, п. 1 Правил ведения книги покупок, утвержденных Постановлением N 1137, установлено, что покупатели ведут книгу покупок, применяемую при расчете по НДС, предназначенную для регистрации счетов-фактур (в том числе корректировочных, исправленных), выставленных продавцами, в целях определения суммы НДС, предъявляемой к вычету (возмещению) в установленном порядке. А в п. 23 Правил ведения книги покупок определено, что налоговые агенты, указанные в п. 3 ст. 161 НК РФ, регистрируют в книге покупок счета-фактуры, составленные и зарегистрированные в книге продаж в соответствии с Правилами ведения книги продаж, в целях определения суммы НДС, предъявляемой к вычету в порядке, установленном п. 3 ст. 171 НК РФ.
Из совокупного толкования п. 3 ст. 171 и п. 2 ст. 171 НК РФ следует, что одним из условий, соблюдение которого необходимо для правомерного применения вычета арендатором имущества, выступающего в роли налогового агента, является условие о том, что услуги по аренде приобретены для операций, признаваемых объектом обложения НДС (смотрите также письма Минфина России от 17.10.2021 N 03-07-11/271, ФНС России от 13.09.2021 N ЕД-4-3/14814@).
Поскольку организации, применяющие УСН, плательщиками НДС не являются, порядок принятия к вычету сумм НДС, уплаченных поставщикам товаров (работ, услуг), а также перечисленных в бюджет в качестве налогового агента, установленный ст.ст. 171, 172 НК РФ, на них не распространяется (пп. 1 п. 2 ст. 171, пп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ). Поэтому в рассматриваемой ситуации организация не обязана вести книгу покупок.
С 01.01.2021 обязанность по ведению журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур (далее — Журнал) возлагается на лиц, не являющихся плательщиками НДС, в случае выставления и (или) получения ими счетов-фактур при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе договоров комиссии, агентских договоров, предусматривающих реализацию и (или) приобретение товаров (работ, услуг), имущественных прав от имени комиссионера (агента), или на основе договоров транспортной экспедиции, а также при выполнении функций застройщика с учетом установленных особенностей (п.п. 3, 3.1 ст. 169 НК РФ, пп. «б» п. 3 ст. 1, ст. 3 Федерального закона от 21.07.2021 N 238-ФЗ, пп. «а» п. 4 ст. 1, ст. 3 Федерального закона от 20.04.2021 N 81-ФЗ).
Таким образом, лица, применяющие УСН и исполняющие функции налогового агента по НДС на основании п. 3 ст. 161 НК РФ, не выставляющие и не получающие счета-фактуры при осуществлении видов деятельности, поименованных в п. 3.1 ст. 169 НК РФ, с 2021 года не обязаны вести Журнал.
Согласно п. 5 ст. 174 НК РФ налоговые агенты, не являющиеся налогоплательщиками НДС, обязаны представить в налоговые органы по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию в срок не позднее 25-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом.
В налоговую декларацию подлежат включению сведения, указанные в книге покупок и книге продаж налогоплательщика (п. 5.1 ст. 174 НК РФ).
Приказом ФНС России от 29.10.2021 N ММВ-7-3/558@ утверждена новая форма налоговой декларации по НДС. Налогоплательщики должны представлять декларацию по новой форме за I квартал 2021 года.
Форма декларации дополнена разделами 8-12, в которые включены сведения из книг покупок и продаж, журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур в случае выставления и (или) получения посредниками счетов-фактур при осуществлении посреднической деятельности, а также сведения из счетов-фактур в случае выставления их лицами, указанными в п. 5 ст. 173 НК РФ (информация ФНС России от 22.12.2021).
При исполнении обязанности налогового агента организациями, не являющимися налогоплательщиками НДС, в связи с переходом на УСН в соответствии с главой 26.2 НК РФ заполняются титульный лист и раздел 2 декларации. При отсутствии показателей для заполнения раздела 1 декларации в строках указанного раздела ставятся прочерки. При этом в титульном листе по реквизиту «по месту нахождения (учета)» указывается код «231» (абзац одиннадцатый п. 3 Порядка заполнения налоговой декларации по НДС, утвержденного приказом ФНС России от 29.10.2021 N ММВ-7-3/558@, далее — Порядок).
При этом организация также обязана заполнить раздел 9 декларации, где указываются сведения из книги продаж об операциях, отражаемых за истекший налоговый период.
Согласно п. 47 Порядка раздел 9 декларации заполняется, в частности, налоговыми агентами во всех в случаях, когда возникает обязанность по исчислению НДС в соответствии с НК РФ.
В данный раздел декларации переносятся данные из книги продаж за соответствующий налоговый период.

Вас может заинтересовать ::  Конфискуют ли судебные приставы технику если она старая и без документов

Четыре простых способа, которые позволят сэкономить на налогах с помощью договора аренды (Крылова М, Лахман Р

В связи с этим при сдаче в аренду складских, офисных и торговых помещений суммы арендной платы, предъявляемые организацией арендаторам, не могут уменьшаться на суммы коммунальных платежей, уплачиваемых арендаторами самостоятельно энерго- и водоснабжающим организациям, поскольку эти платежи относятся к расходам по содержанию помещений, передаваемых в аренду.
В случае, если договорами аренды предусматривается уплата коммунальных платежей арендаторами самостоятельно сверх сумм арендной платы, сумму этих платежей арендодатель должен учитывать в составе доходов при определении налоговой базы по единому налогу.
В то же время, согласно статье 346.17 НК РФ база возникает только при реальном поступлении средств на банковские счета или в кассу налогоплательщика. В данном же случае на счет поступит лишь «чистая» арендная плата. Поэтому коммунальные платежи, внесенные арендатором, доходы арендо- дателя-«упрощенца» не увеличивают.
Платежи по договору аренды спецодежды списываются в упрощенной системе налогообложения, как и при налогообложении прибыли, двумя способами: как арендные платежи за арендуемое имущество (подпункт 4 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ) или как расходы на оплату труда, которые учитываются по правилам главы 25 НК РФ (подпункт 6 пункта 1, пункт 2 статьи 346.16 НК РФ).
При потере права на «упрощенку» организация становится плательщиком всех налогов по обычной системе. Одновременно она теряет и освобождение от ведения бухгалтерского учета (п. 3 ст. 4 Федерального закона «О бухгалтерском учете»). Поэтому ежемесячно с момента потери права на «упро- щенку» бухгалтер будет делать следующие записи:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90-1 (91-1)

При этом арендодатель в зависимости от того, на каком счете учитывается имущество, переданное в аренду, отражает его на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства» или к счету 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

Вас может заинтересовать ::  Ипотека на строительство многодетным семьям в татарстане

ПРЕДЛОЖЕНИЕ РЕКЛАМОДАТЕЛЯМ

Во втором случае арендная плата, подлежащая получению от арендатора, на последнее число истекшего месяца субаренды отражается по дебету счета 76 в корреспонденции со счетом 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-1 «Прочие доходы» (п. п. 12, 15 ПБУ 9/99).

ООО «РАЙТ ВЭЙС». Аудиторские и консалтинговые услуги предлагает:

Если же цель арендодателя — только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (п. 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

При отсутствии нарушений со стороны Субарендатором условии ( тут планирую указать пункты по договору, где указано про оплату аренды в сроки и т.п.) Обеспечительный платеж подлежит возврату в течение 7 рабочих дней с момента подписания Акта приема передачи.» Возможно ли так сформулировать ?

То есть по условиям мы можем не наедятся на возврат Обеспечительного платежа. Пункт 3,9 хотим изменить «По инициативе Арендатора в соответствии с п. 6.1.2., 6.1.3. , 6.1.4. Договора, Субарендатор обязан заплатить Арендатору штрафную неустойку в размере величины Обеспечительного платежа, уплаченного Субарендатором в соответствии с п. 3.7. Договора.»

Резюме

3.7.4. Стороны согласились, что удержанием Обеспечительного платежа могут обеспечиваться требования Арендатора к Субарендатору о надлежащем выполнении обязательств последнего по настоящему Договору, а также возмещение в соответствии с условиями настоящего Договора штрафных санкций, издержек или других убытков, возникших у Арендатора вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения Субарендатором обязательств по настоящему Договору.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector