Как изменится налог на землю переведенную из сельхозназначения в ижс

• отрицательная оценка органов экологической службы;
• наличие ограничений со стороны законодательных актов;
• несоответствие просьбы заявителя с планом развития территорий, например, близкое расположение лесных угодий или заповедника.

Согласно законодательству РФ, существует несколько категорий земельных участков, одна из которых — объекты сельскохозяйственного назначения (СХН). У многих собственников со временем возникает желание возвести на них жилые постройки. Но нецелевое использование земель в России строго запрещено действующим законодательством. В связи с этим владельцы участков СХН часто задумываются о том, как перевести землю из сельхозназначения в ИЖС.

Чем отличаются земли СХН и ИЖС

• характеристики и кадастровый номер участка (сведения должны соответствовать данным правоустанавливающих документов на землю и кадастрового паспорта);
• основания для внесения изменений;
• наименование бывшей и вновь присвоенной категорий участка и его вида разрешенного использования.

На территориях ИЖС развитая инфраструктура, дороги. На с/х землях потребуется самостоятельно обеспечивать пути для подъезда, прокладывать коммуникации. Муниципальные и государственные организации не занимаются обслуживанием домов и облагораживанием территорий. Все расходы несут собственники ЗУ.

Основания для отказа

Чтобы построить на земле сельскохозяйственного назначения двухэтажный коттедж, например, нужно оформить перевод УЗ из одной категории в другую.

Можно ли сделать перевод участка из сельскохозяйственного назначения в ИЖС?

Осуществлять строительство частного дома следует со строгим соблюдением норм законодательства РФ. Земли сельхозназначения находятся за границами поселений. Чтобы перевести участок в ИЖС, потребуется пройти процедуру, в результате которой УЗ внесут в территории поселенческих земель и учтут его в зоне генерального плана. После этого можно приступать к возведению здания.

При принятии решения об изменении статуса земель СХН чиновники руководствуются особым правилом. Перевод в ИЖС окажется невозможным при условии, что кадастровая стоимость надела окажется на 50% больше, чем средняя по региону. Отказ также получит владелец угодий, на которых расположены пашни, пастбища и луга, многолетние фруктовые сады. Такие категории земель считаются особо ценными.

Земли сельхозназначения предназначены для ведения деятельности, связанной с разведением и выпасом скота, выращиванием различных культур. Чтобы на таком наделе возвести коттедж, которому впоследствии будет присвоен почтовой адрес, надо земли сельскохозяйственного назначения перевести в ИЖС. Эту аббревиатуру расшифровывают как «индивидуальное жилищное строительство». Особенность наделов такого типа заключается в том, что они всегда размещены в границах сел и других поселений. Законодательством РФ предусмотрено, что нецелевое использование участка грозит владельцу штрафом, а в некоторых случаях и конфискацией. Чтобы этого не произошло, прежде, чем начинать строительство, нужно произвести перевод земли из сельхозназначения в ИЖС. О том, как это сделать, мы расскажем дальше.

Что надо знать о категориях земель и их расширенном использовании

• в ходе проведения экологической экспертизы было принято отрицательное решение;
• документы по землеустройству не соответствуют тому целевому назначению, которое хочет добиться владелец участка;
• в соответствии с действующим законодательством РФ изменить статус конкретного объекта невозможно.

Правила перевода земель закреплены в ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». Не имеет значения, кому принадлежит участок: государству или гражданину, правила одни для всех.

Порядок перевода одной категории земли в другую

• консервации участка или определенной территории, которые необходимы для удовлетворения интересов региональных и государственных властей;
• создании ООПТ (особо охраняемых природных территорий), природных и культурных памятников;
• формировании черты населенных пунктов;
• размещении на территориях объектов, которые представляют общественную значимость;
• при строительстве дорог и прочих объектов, включая добычу полезных ископаемых, при условии наличия проекта рекультивации;
• выполнении обязательств и договоров международного характера;
• признания с/х земель непригодными для занятия сельским хозяйством и возведения на них промышленных предприятий;
• включении территорий в состав лесного/водного фонда при их непригодности для ведения с/х.

В каких случаях возможно произвести смену категории земли?

Хозяев/арендаторов земель никто не может лишить права обжалования полученного решения в судебных инстанциях в случае получения отказа в переводе статуса земли. Для этого необходимо обратиться в территориальный суд с иском. К заявлению нужно приложить квитанцию, подтверждающую факт оплаты госпошлины. Ее отсутствие может стать причиной отказа в принятии искового заявления.
Если в суде интересы владельца участка представляет третье лицо, то потребуется позаботиться о получении нотариально заверенной доверенности, дающей право заниматься решением личных дел. Судья обязан изучить дело и ознакомиться с документами, после чего проинформировать истца и ответчика о времени/месте проведения заседания. Обычно назначение первого слушания происходит спустя месяц после поступления документов в суд.

Смена категории земли допускается законом в исключительных случаях, один из которых – изменение границ населенного пункта. В этом случае изменение вида разрешенного использования участка осуществляется одновременно со сменой категории земли.

Условия для смены ВРИ

Для присвоения участку ВРИ «ИЖС» необходимо будет внести его в черту населенного пункта. При этом следует помнить, что смена категории земли у надела с высокой кадастровой стоимостью может быть экономически не выгодна.

Необходимые документы

Объясняется это тем, что если вы решили вывести земли из категории сельскохозяйственного назначения, потребуется возмещение государству убытков, возникающих из-за невозможности дальнейшего производства на земельном участке сельхозпродукции.

Суть этого способа заключается в том, что на с/х участок оформляется дополнительный вид разрешенного использования (ВРИ) – ИЖС, без смены его категории. Но такое возможно только в случаях, когда на участке разрешено использование, допускающее его изменение на разрешение для индивидуального жилищного строительства. Например, если на участке разрешено садоводство, ведение дачного или фермерского хозяйства.

Перевод участка земли сельхозназначения в участок, который будет относиться к категории земель населенного пункта с разрешением на ИЖС — процедура непростая и недешёвая, а если земля расположена в удалении от населенного пункта, то и вообще, невозможная.

Как осуществить процедуру: пошаговая инструкция

Если земельный участок относится к сельскохозяйственным землям, то для того чтобы оформить разрешение использовать его под ИЖС надо перевести его в категорию земель населенных пунктов. Правовые основания перевода земель прописаны в 7 статье федерального закона №172-ФЗ и осуществление её возможно только в двух случаях:

Стоимость описанной процедуры варьируется в зависимости от существующих условий и влияющих факторов. Размер требуемых вложений определяется исходя из площади, кадастровой стоимости и установленного бонитета участка. Кроме того, может потребоваться проведение дополнительных землемерных работ, оплата которых также возлагается на заявителя.

Согласно Федеральному закону № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и Земельному Кодексу РФ, земли СХН могут быть переведены в категорию земель населенных пунктов, допускающую размещение объектов ИЖС на земельных участках.

Возможность перевода земли из СХН

Дополнительные осложнения в данном случае возникают вследствие действия Градостроительного Кодекса РФ, согласно которому участки СХН, находящиеся за пределами поселений, могут быть переведены в категорию земель населенных пунктов только при вхождении в состав границ поселения.

Так как строительство на сельскохозяйственных участках запрещено, то необходимо изменить целевое назначение земли. Для этого необходимо подать ходатайство, а к нему приложить список документов, который мы рассмотрим позднее.

Следует учитывать, что сельскохозяйственные земли обладают наибольшей ценой и при переводе их в ИЖС кадастровая стоимость участка значительно уменьшается. Исходя из этого, можно сделать вывод, что в процессе перевода из одной категории в другую государство понесет определенные убытки, которые необходимо будет возместить. В большинстве случаев такой перевод нецелесообразен в экономическом плане и связан с большими финансовыми тратами. Большинство людей отказываются от проведения данной процедуры и ищут другой земельный участок.

Список документов

Строительство дома – один из лучших способов улучшить условия проживания для своей семьи. Начинать строительство на участке, который находится в черте города, очень странное решение. В таком случае теряются одни из самых серьезных преимуществ дома. Тишина и свежий воздух, вот что хотят получить люди при строительстве дома на своем участке.

Если ИЖС нет в таблицах, значит изменить ВРИ участка не получится. В теории можно внести изменения в ПЗЗ населенного пункта — ст. 33 ГрК РФ. Для этого нужно подать соответствующее заявление в местную администрацию. Этот вопрос будет рассматривать специальная комиссия. Но на практике комиссия не будет выносить положительное решение из-за одного земельного участка. К сожалению, такая ситуация на сегодняшний день.

В законе нет такого вида разрешенного использования как СНТ. Садовое некоммерческое товарищество (СНТ) — это добровольное объединение граждан для ведения ими садоводства и огородничества, которое оформлено в некоммерческую организацию. Поэтому неконкретно писать о переводе участка «из СНТ в ИЖС». Далее я буду писать по-другому.

Важная теория

• Собственником получено положительное экологическое заключение относительно участка и проекта постройки.
• Нет ограничений по переводу территории. Ограничения предписаны в законодательстве РФ, и далее мы еще расскажем о причинах отказа в переводе территории в другой статус.
• Статус земли изменяется согласно утвержденной документации по территориальному землеустроению и планированию.

Пошаговая инструкция по переводу земли ЛПХ в ИЖС

Получение кадастрового паспорта, межевание земель и подготовка документов иногда занимает около 6 месяцев. На рассмотрение ходатайства о переводе земли сельхозназначения под ИЖС законодательство РФ устанавливает срок в 2-3 месяца. После этого в течение 2-х недель последует ответ. Если принято решение об отказе, оно придёт раньше – через месяц.

Сроки

Когда ходатайство примут и рассмотрят в срок, установленный законом, собственник получит акт о переводе земельного участка из сельскохозяйственного назначения под индивидуальное жилищное строительство или отказ с обоснованием причин.

• процедуру межевания;
• обращение к юристам за консультацией;
• проведение экологической и других экспертиз, доказывающих невозможность использования земли в сельскохозяйственных целях;
• оформление доверенности по необходимости.

Для регистрации вновь понадобятся документы заявителя, данные об участке, а так же постановление, выданное администрацией. В момент подачи бумаг потребуется написать заявление с просьбой внести изменения в кадастровый паспорт объекта.

Получение ответа

При соблюдении этих условий можно получить адрес и прописаться в доме без смены категории участка, на котором он возведён. Это особенно актуально для бывших «садоводов» и «дачников», решивших перебраться в дом на постоянное проживание.

Переоформление земли нужно для того, чтобы у местных органов власти не возникало вопросов о том, почему на сельскохозяйственной территории построен новый коттеджный дом, который по закону тут не должен находиться.

Разновидности земельных наделов, ИЖС и его преимущества

У каждого надела имеется своя кадастровая стоимость, которая прописывается в кадастровой документации ЗУ. Если цена ЗУ по кадастровым документам ниже, чем среднее значение жилых площадей в текущей административной единице, то перевод земельной собственности в ИЖС станет дороже, и возврата за превышение цены перевода для гражданина не предусмотрено. Требование денег за подорожание цены за собственность является незаконным.

Сколько стоит перевод в ИЖС земли сельхозназначения

Важно! Перевод ЗУ осуществляется не только владельцами, но и лицами, имеющими право на использование земельной собственности, например, у граждан, которые снимают участок в аренду при согласии собственника земли.

Когда речь идёт о возможности расширения границ административной единицы с целью увеличения жилой зоны, необходимо обратить внимание на такие нюансы:

• расстояние до населённого пункта и возможность включения его в программу развития территории, если участок находится непосредственно рядом с границами административной единицы и включён в генеральный план по её расширению, есть вероятность, что надел отнесут к категории жилой застройки;
• кадастровая оценка стоимости проекта не может быть выше средней более чем на 50 процентов по административной единице.

Где можно возводить ИЖС?

Акт о переводе считается бессрочным. После его составления он отправляется ходатайствующему субъекту в течение двух недель. Датой изменения категории считается день постановки надела на учёт в Росреестр.

Перевод надела в другую категорию

1. Если лицо владеет участком, выделенным для садоводства. Законом предусмотрена возможность возведения построек на таком участке, но без права регистрации в них. Тем не менее Конституционный суд в 2008 году рассмотрел дело, в котором заявитель за неимением другого жилья просил разрешение на присвоение адреса дому на садоводческом наделе и на регистрацию в нём. В Постановлении КС сказано, что в этом случае реализовывается право на выбор места проживания гражданином, которое не может быть ограничено. Конституционный суд пришёл к решению об удовлетворении просьбы заявителя с внесением изменений в земельное законодательство. Поэтому на сегодняшний день стало возможным присвоение садовому участку адреса и получение права на регистрацию в нём, правда, в исключительных случаях.
2. Если лицо – владелец дачного дома, в котором есть возможность регистрации.
3. В случае если сельскохозяйственный надел выделен для иных целей, можно изменить вид его целевого назначения, обратившись в орган местной власти.

Условиями перевода в этом случае могут быть такие: стоимость надела по кадастру не должна быть выше средней по региону; заявителю необходимо доказать невозможность организации производства на других территориях.

• на участок наложен запрет судом или ограничено право его использования;
• ходатайство подает не собственник, а другое лицо;
• ИЖС не соответствует Генплану населенного пункта;
• документы собраны не в полном соответствии с требованиями;
• экологическая экспертиза дала отрицательное заключение.

Порядок действий

Если земля находится в пределах города или недалеко от него, он может относиться к ИЖС, и на нем можно легко построить загородный дом без получения дополнительных разрешений, но с соблюдением специальных условий. Преимущества такого расположения заключаются еще и в том, что к такому дому проще подвести инженерные сети: обычно они и так уже проходят в пределах населенного пункта, и остается подключить собственный газо- и водопровод к общей сети, так же как и электричество.

В последние годы все большую популярность приобретает такой способ расширения и улучшения жилищных условий, как индивидуальное жилищное строительство. В статье расскажем, что лучше ИЖС или СНТ, сравним два вида использования земельного участка, а также ответим на распространенные вопросы по теме.

На видео о выборе категории земельного участка

Еще один плюс ИЖС – расположение участка. Согласно законодательству, земли под ИЖС предоставляются в пределах населенного пункта. А это значит, что, построив дом на участке, Вы без проблем сможете подвести к нему все необходимые коммуникации.

Какие типы участков лучше для землепользователя?

Для того, чтобы недостатки участка в СНТ не влияли на планы его владельца, нужно иметь ввиду, что такие наделы предусматривают дополнительные преимущества к уже имеющемуся постоянному жилью, но не могут конкурировать с ним.