Как правильно составить расписку на завышенную сумму первоначального взноса

В этом случае продавец должен уплатить подоходный налог, так как он владел недвижимостью менее 5 (пяти) лет в размере 13 %. Однако суммой, с которой высчитывается налог, является не стоимость продажи, а разница между суммой, за которую продавец сам купил квартиру, и суммой нынешней продажи. То есть в указанной ситуации продавец должен будет заплатить 13 % от 1 миллиона, а именно 130 000, вместо 26 000, которые он уплатил бы с 200 000, которые добавил к стоимости.

Риски для продавца

На примере это будет выглядеть так: продавец купил квартиру 3–4 года назад за 1 миллион рублей. Продавая ее, он увеличил стоимость на сумму сделанного ремонта и установил цену в 1 200 000 рублей. Но покупатель оформляет ипотеку с завышением, и при этом сумма составляет 2 миллиона рублей, которая и будет значиться в договоре купли-продажи.

Расписки – это тоже риск

Конечно, на практике такое встречается лишь в единичных случаях, но для подстраховки составляется две расписки. В одной из них сказано, что покупатель передал продавцу определенную сумму, а в другой – что продавец передал покупателю необходимую сумму. Одна расписка прикладывается к договору купли-продажи, а вторая остается на руках в качестве страховки.

Расписки при покупке квартиры бывают разными. Один из наиболее часто встречающихся типов – та, которая удостоверяет, что первоначальный взнос на приобретение жилья был выплачен продавцу и используется при оформлении ипотеки.

Особенности применения

1. Она была правильно составлена, с указанием всех необходимых данных
2. Должно быть 2 экземпляра, каждый из которых подписан как сторонами, так и свидетелями
3. На момент составления расписки должен быть оформлен договор купли-продажи, приложением к которому она является
4. Для действительности расписка не должна содержать никаких помарок, исправлений и перечёркиваний
5. Действительным считается лишь оригинал расписки, копии не имеют никакой силы

Правила передачи денег

Четвёртый способ определённым образом похож на использование банковской ячейки за исключением того, что всё расчеты происходят на безналичной основе. Аккредитивом называется обязанность банка перевести на определённый счёт со счёта клиента установленную сумму денег.

Важно! Сделать оценочный альбом может не любая оценочная компания, а лишь одна из тех, которые аккредитованы банком, в котором вы берете ипотеку. Поэтому, выбирая оценщиков, обязательно сверьтесь со списком банка.

Что такое завышение и его помощь с обходом первого взноса

Несмотря ни на что завышение стоимости в каждом третьем случае из десяти оказывается успешным. Причина в том, что разброс цен на аналогичное жилье на современном рынке настолько велик, что ввести в заблуждение можно даже профессиональных оценщиков.

Какие документы понадобятся

Как вы наверное знаете, большинство сделок по покупке квартир в наше время проводится с использованием заемных средств, выделяемых ипотечными банками на целевую покупку жилой недвижимости. Сумма ипотечного кредита, одобряемая банком, всегда формируется исходя из стоимости приобретаемого жилья. Однако существует несколько видов стоимости, в числе которых:

Покупатель выбрал себе квартиру стоимостью, допустим, 100 руб. Денег у него нет, и он собирается брать ипотеку. Но банк в этом случае предложит Покупателю внести 20% стоимости квартиры (т.е. 20 руб. в примере) своими личными деньгами в виде первоначального взноса, а оставшиеся 80% (т.е. 80 руб.) банк добавит в виде ипотечного кредита.

Риски Продавца при завышении стоимости квартиры

Некоторые риэлторы предлагают такой вариант расписки, в котором Покупатель якобы взял в долг у Продавца эту самую сумму аванса. Но в этом случае Покупатель уже сам может испугаться. Ведь Продавцу ничего не мешает со временем «дать ход» этой долговой расписке и потребовать с Покупателя денег.

Расписка от Покупателя при завышении стоимости квартиры

Такая продажа квартиры по завышенной в договоре цене действительно несет для Продавца некоторые риски. Продавцы вообще не очень любят Покупателей с ипотекой, а тем более тех, кто тащит за собой свои проблемы и предлагает решить их методом «серых схем». Но когда с Покупателями на рынке напряженка, приходится мириться с тем, что есть.

Если действительно деньги не будут Вам переданы, а Вы напишете расписку о том, что получили их, это поставит Вас в крайне невыгодное положение. Во-первых, это противоречит реальным фактам, во-вторых, расписка – ​документ, который носит юридический и правовой характер, и не стоит воспринимать его несерьезно. В судебной практике есть много споров, которые касаются расписок о получении денежных средств.

Отвечает и. о. руководителя отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Сейчас банки перепроверяют отчеты об оценке при одобрении объекта недвижимости очень жестко, и возможность такого мошенничества сведена к минимуму, так что, скорее всего, сделку завернут на этапе согласования объекта ипотеки. Ищите другого покупателя.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если Вам предложили то, что Вы здесь описали, то Ваш основной риск – ​не получить 20% от цены продажи. Причем доказать факт отсутствия платежа Вы не сможете, так как уже отдадите в банк расписку. К тому же, Вам доподлинно известно, что у покупателя этих денег нет. Скорее всего, Вам предложили обмануть банк, завысив стоимость квартиры в договоре купли продажи на те самые 20%. Таким образом, Вы получаете всю сумму из кредитных средств, покупатель не вносит своих денег, а банк получает в обременение квартиру по завышенной цене. Ваш риск в том, что, если суд признает данную сделку недействительной, Вам придется вернуть покупателю и банку сумму, указанную в договоре купли-продажи, то есть на 20% больше, чем Вы фактически получили. Или же Вы будете объяснять в суде, как Вы вступали в сговор с покупателем с целью введения банка в заблуждение и обналичивания кредитных средств. Чем для Вас это обернется – ​решать будет суд.

Хотя завышение стоимости жилья – это мошенническая схема, но в случае положительного результата покупателю удается достичь кратковременной выгоды. Причинами, по котором покупатели прибегают к завышению, служат:

Можно ли завысить или уменьшить ценность недвижимости для получения кредита?

Для того чтобы оформить сделку с занижением необходимо выбрать кредитную организацию, которая бы согласилась в этом участвовать. Несколько лет назад банки отказывались категорически, в настоящий момент многие до сих пор придерживаются такой же позиции. Тем не менее можно найти банки, которые согласятся пойти навстречу клиенту, однако, есть определенные нюансы.

Зачем использовать такую схему?

Схема с завышением может использоваться не только при покупке квартиры на вторичном рынке, но и в новостройках у застройщика. В этом случае заполняются два договора. Один между застройщиком и заемщиком, а другой между заемщиком и банком. Застройщик подтверждает для банка факт оплаты первоначального взноса, банк выделяет кредит. Впоследствии подписывается дополнительное соглашение к первому договору об изменении суммы. Как правило, банки прекрасно осведомлены о такой схеме, однако найти официальное подтверждение этому нельзя.

В Вашем случае существуют риски связанные с налогообложением. Если Вы по документам получите суммы больше, то и налог будете оплачивать больше. Но это относится только к случаю если квартира в Вашей собственности мене трех лет. Если деньги за квартиру банк будет перечислять на Ваш счет, то получается вся сумма будет у Вас. И передавать излишнее Вам нужно будет покупателю самостоятельно. Здесь возникают еще такие риски, что при признании сделки недействительной или расторжении договора, Вам придется возвратить покупателю сумму большую, чем Вы получили в реальности.

Процедура завышения требует участия еще одной стороны — оценочной компании, которая выполнит недостоверную оценку, чем нарушит принципы своей работы. Кроме репутационных потерь и утраты аккредитации, ей грозит судебный иск со стороны кредитора по возмещению нанесенных убытков, если заемщик окажется несостоятельным.

Ипотека с завышением: риски продавца и покупателя

При этом для продавца нет существенной разницы, каково происхождение уплаченных ему денег — заработал их покупатель сам, выручил от продажи своей квартиры или взял в банке. Для него процедура продажи практически не становится сложнее.

Схему с двойными расписками не будут заверять нотариально. При расторжении сделки сложно доказать факт передачи денежных средств, вернуть их обратно. Обращение в судебные инстанции сопровождается оглаской тайного соглашения.

Продавцу выгодно указать цену продажи ниже реального значения. Одновременно приходится учитывать обязательное указание точных данных о параметрах сделки в документах при оформлении ипотеки. Решают это следующим способом:

1. одну расписку составляют на сумму, указанную в договоре купли-продажи как предварительная часть оплаты;
2. во второй указывают особое назначение переданных денег (для улучшения эстетических параметров или др.);
3. после успешного завершения сделки уничтожают «лишний» документ.

Следует понимать незаконность подобных операций. Умышленное уменьшение базы для налогообложения карается штрафом:

Приобретение с занижением цены

Нотариальное заверение документа в соответствии с действующим законодательством не требуется. Приведенная ниже форма расписки является только примером, который допустимо трансформировать с учетом особенностей реальной ситуации.

При подаче заявки на ипотеку банки всегда ориентируются на рыночную стоимость недвижимости в текущий период. Так как именно эта цена учитывает все факторы и показывает настоящую ликвидность жилья в настоящее время. Искусственное завышение стоимости квартиры может дать определенные преимущества для заемщика, так как банк может предложить наиболее выгодные условия кредитования.

Цель завышения стоимости

Одобрение банков обычно действует 1-3 месяца, за это время в большинстве случаев вы сможете подобрать подходящий вам вариант. Или в случае необходимости сможете пролонгировать свою заявку, подав повторно документы.

Необходимые документы

Само собой данная схема не законна, так как в сделке указывается ненастоящая сумма, поэтому обе стороны должны понимать все риски, на которые они идут. И только оценив всю ситуацию полностью, можно соглашаться на данную авантюру. В первую очередь, рискует покупатель, поэтому он должен рассмотреть эту ситуацию со следующих сторон:

Если вы идете на такой шаг, следует задуматься, почему банк не дает деньги этому человеку. Если банк не уверен в его платежеспособности, почему у вас такая уверенность есть. Лучше всего оформить договор займа, в котором повторить условия о передаче и возврате денежных средств, выплате процентов и штрафных санкциях, которые указаны в кредитном договоре. Укажите те же сроки выплат и сроки возврата кредита, чтобы потом обезопасить себя от переплаты.

Расписка является односторонним документом, то есть ее составляет и подписывает только один человек. Тот человек, который получает вещь. Расписка отдается на хранение другому лицу, тому кто передает вещь. Расписка является подтверждающим документом.

Чем отличается долговая расписка от денежной расписки

Составление долговой (денежной) расписки необходимо при заключении договора займа. От того, насколько правильно будет составлена расписка, зависит возможность в будущем получить по ней деньги. Такая расписка может быть использована в суде в качестве доказательства займа денег и условий договора займа.

Если речь идет об ипотеке, банк, в который обратился клиент, учитывает именно рыночную стоимость жилья. От нее будет зависеть и размер кредита. Банк должен быть уверен, что сможет без затруднений реализовать залоговое имущество, если заемщик не выполнит своих долговых обязательств и обремененная недвижимость перейдет в собственность кредитора.

Какой бывает стоимость квартиры

Рассмотрим, как сделать завышение стоимости, чтобы не выплачивать первоначальный взнос. Схема подразумевает следующие действия:

1. Покупатель находит на рынке недвижимости подходящий объект и нанимает оценочную компанию, чтобы определить рыночную стоимость жилья. Также выбирается банк, в который клиент планирует обратиться за ипотекой;
2. Покупатель договаривается с продавцом недвижимости о подписании документа, по которому первоначальный взнос считается уже выплаченным;
3. Расписка подается в банк, который предоставляет ипотеку на более выгодных для заемщика условиях.

Сделка с изменением стоимости

Чтобы получить ипотеку и не выплачивать первоначальный взнос, клиент предоставляет банку расписку от продавца, в которой говорится, что необходимая сумма уже была внесена. Не всегда схема с завышением цены действует безотказно. Рассмотрим риски покупателя и ситуации, когда в банк лучше предоставить документы о реальной рыночной стоимости недвижимости.

1. У заемщика нет стабильного дохода для своевременного погашения ипотеки. Риск покупателя заключается в возможной потере объекта залоговой недвижимости. Если квартира перейдет в собственность банка и окажется, что ее реальная рыночная стоимость намного ниже той, которая указана в документах, заемщик даже рискует стать фигурантом уголовного дела.
2. Между продавцом и покупателем нет доверительных отношений. В этом случае банк также может узнать об обмане и отказать в кредитовании.
3. Недвижимость нельзя сравнить с аналогичными объектами на рынке и ее стоимость обусловлена архитектурной ценностью.

Размер ипотеки выдаётся исходя из реальной стоимости жилья, но для банков важно и наличие уже рассчитанной ликвидационной стоимости. В случае если заёмщик перестаёт выплачивать свои долговые обязательства, залоговую квартиру изымают и реализуют как можно быстрее, чтобы покрыть убытки. Если же банк будет выставлять недвижимость на продажу по цене, близкой к рыночной, то процесс реализации затянется на неопределённое время, а это не выгодно ни одной из сторон – часики тикают, а проценты и штрафы капают.

Что такое завышение и его помощь с обходом первого взноса

В отчёте будет отображена полная информация о продаваемом объекте – месторасположение, в каком состоянии находится дом и квартира, насколько развита инфраструктура в округе, а также в какую цену продаётся и продавалась в течение трёх лет аналогичная жилплощадь.

Как оценивается стоимость недвижимости для ипотеки

Например, банк выдал заёмные средства без первоначального взноса, а заёмщик допускает длительную просрочку. Даже если кредит «свеженький» и квартира не успела обесцениться, то, с учётом начисленных процентов и штрафных санкций за просрочку, вырученной суммы за проданную жилплощадь будет недостаточно, чтобы заёмщик смог погасить задолженность. В этом случае банку придётся накладывать арест на доходы и имущество должника. А оно ему надо?

Сумма в качестве задатка передается продавцу только после того как будет составлена расписка. Далее, после внесения полной суммы оплаты, задаток входит в полную стоимость квартиры. Расписка о внесении задатка является вспомогательным документом или приложением к составленному договору купли-продажи. Для того, чтобы все документы имели юрсилу и могли предоставить защиту, они должны быть грамотно составлены. В таком случае, и покупатель, и продавец, защитят себя от возможных рисков. Если сделка сорвется по вине покупателя, сумма задатка останется у продавца. Данный момент должен быть выделен отдельным пунктом в содержании расписки, а также должен быть указан перечень уважительных причин, исходя из которых, покупатель или продавец может расторгнуть сделку без потери денежных средств.

Последствия при расторжении сделки

• внесена информация о покупателе;
• перечислены все владельцы квартиры;
• зафиксированы паспортные данные каждого из участников сделки;
• полная стоимость жилья, записанная и цифрами и прописью во избежание неверного толкования одно из записей;
• сумма внесенного задатка должна быть записана идентичным способом;
• подробные характеристики продаваемого жилья, включая его площадь;
• перечислены условия, при которых сумма залога будет или не будет возвращена той или иной стороне;
• окончательная дата заключения сделки и внесения полного объема платежа;
• при поэтапной оплате важно зафиксировать даты, в рамках которых будет происходить выплата каждой суммы и ее объем.

Оформление расписки о получении первичного взноса за покупку недвижимости по ипотеке

Стороны должны помнить о том, что в документе нельзя допускать грамматических ошибок или исправлений. Если таковые были допущены, документ нужно заполнить заново. В расписке также нужно зафиксировать место ее заполнения. Адрес записывается в верхнем левом углу. После того, как продавец вручит покупателю расписку о передаче первичного платежа, покупатель со своей стороны передает сумму платежа продавцу недвижимости. Продавец оставляет за собой право проверить подлинность купюр и пересчитать их сумму. Делать это можно при участии свидетелей.