Договор между собственником арендованного участка и застройщиком

Обладание землей преследует определенные цели. На ней можно выращивать овощи, построить жилой коттедж, создать производственный комплекс или просто проводить досуг. Приобретая землю, человек решает вопрос о том, готов ли он быть собственником участка или арендатором. Собственность – лучший выход. Однако иногда возможна только земля в аренде — чем это грозит ее владельцу? И можно ли арендованный участок превратить в собственный?

Общие правила

• на 20 лет для ИЖС (индивидуального жилищного строительства);
• на 3 года для завершения строительства объекта, купленного на публичных торгах;
• на 49 лет, если объект уже построен к моменту заключения аренды.

Риски покупки жилья на арендованной земле

• предназначение участка;
• градостроительные требования, например, земля не входит в проект межевания под категорией «жилой». Она может предназначаться для застройки промышленными объектами. Строить дом на таком участке будет незаконно.

Примерно так.
ПЕРЕНАЙМ И СУБАРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ, п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, кроме изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду.
В соответствии п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника при условии его уведомления. В этом случае ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор. Заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Передача прав и обязанностей по договору аренды производится путем заключения договора перенайма.
Согласно п. 6 ст. 22 арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков.
Хотелось бы обратить внимание на то, что передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земли (перенайм) следует отличать от субаренды (поднайм) . В ходе передачи прав и обязанностей происходит перемена лица в арендном обязательстве: первоначальный арендатор, уступив свои права и обязанности новому арендатору, выбывает из обязательства. При этом для нового арендатора сохраняются неизменными все условия договора аренды.
В случае осуществления поднайма (субаренды) арендатор не выбывает из арендного обязательства, а заключает дополнительный договор, обладающий ограниченной самостоятельностью и напрямую связанный с основным договором аренды. Положения договора субаренды могут значительно отличаться от положений основного договора аренды, например, в отношении ставки арендной платы, но не в отношении условия
о сроке, который не может превышать срок основного договора, и условия о целевом назначении земельного участка.
Соглашение о передаче прав и обязанностей, договор субаренды (как и сам договор аренды) должны быть зарегистрированы в учреждении юстиции по регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним и вступают в силу с момента осуществления такой регистрации. Таким образом, датой передачи прав и обязанностей по договору аренды земли является дата регистрации соглашения. Именно эта дата является расчетной для оплаты новым арендатором арендных и иных платежей в связи с пользованием им земельным участком.
На практике передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка происходит, как правило, в двух случаях:
а) когда передаются права на земельный участок, на котором отсутствуют какие- либо строения;
б) при переходе права собственности на здания, строения, сооружения, собственник которых пользовался земельным участком под этими объектами на праве аренды.
За регистрацией договора перенайма в Управление Федеральной регистрационной службы обращаются две стороны: перенаниматель и арендатор. Причем, если договор аренды или договор перенайма заключены со множественностью лиц на стороне арендатора или перенанимателя, с заявлением обращаются все лица.
За регистрацией договора субаренды обращается одна из сторон: либо арендатор либо субарендатор.
В случае, если перенанимателем или арендатором, субарендатором являются физические лица, имеющие супругов, в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ необходимо получить и предоставить в регистрирующий орган нотариальное согласие других супругов на заключение сделки, подлежащей государственной регистрации.
Кроме того, к заявлению о регистрации прилагается уведомление собственника
в лице соответствующего органа государственной власти или местно

Перемена собственника арендодателя земельного участка переоформление договора аренды

3.1. Строение представляет собой _______________________________.
3.2. Площадь строения составляет _______________________________.
3.3. Поэтажный план строения приводится в Приложении N 2, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.
3.4. Регистрационный номер строения ____________________________.
3.5. Строение принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством от «__»_______ ___ г., выданным ______________ (наименование государственного органа) «__»________ ____ г. в ЕГРП за N _____.
3.6. Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п. п. 1.1, 1.2 настоящего договора недвижимое имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.
3.7. Одновременно с недвижимостью передаются соответствующие документы: ____________ (кадастровый паспорт на строение, кадастровый паспорт на земельный участок, технический паспорт объекта и т.п., справка БТИ).

Договор аренды земельного участка под строительство многоквартирного дома с передачей арендодателю

5.4. В случае нарушения Арендатором п.3.2.2 настоящего Договора Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере 12000 (двенадцать тысяч) рублей, а также возместить расходы, связанные с расторжением сделок с третьими лицами, заключенными без разрешения Арендодателя, в судебном порядке.

Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Строительство на арендованном земельном участке. Последствия

1. Паспорт заявителя;
2. Нотариальная доверенность (если разрешение будет получать представитель);
3. Договор аренды земельного участка;
4. Схема участка с указанием места, где будет расположен недвижимый объект;
5. Градостроительный план земельного участка.

Строительство здания на арендованном участке

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

2. Девелопер не имеет желания покупать участок за 10 млн. вместо этого его привлекает возможность участия в данном проекте,
Готов управлять проектом строительства ЖК
Желает получить 50% чистой прибыли
Обязуется привлечь финансирование для покрытия всех затрат по проекту при условии возможности привлечения кредита под залог земельного участка
Нуждается в гарантии возмещения всех его затрат, в случае если Владелец земельного участка не пожелает выйти из проекта до его завершения

1. Владелец земельного участка имеет возможность продать свой участок с целевкой МЖС за 10 млн. долларов. Но он хочет получить гораздо больше денег путем участия в проекте строительства.
имеет намерение предоставить земельный участок для строительства ЖК и нанять Девелопера для осуществления проекта
желает по окончанию проекта возместить стоимость земельного участка в размере 10 млн. долларов США (с минимальным налогообложением) и получить 50% чистой прибыли
при обеспечении Девелопером гарантий, готов предоставить земельный участок под залог для получения кредита в целях осуществления проекта
нуждается в гарантии возмещения стоимости его земельного участка в случае банкротства проекта по вине Девелопера
при этом не участвовать в работе проекта, а только контролировать его продвижение

Опции темы

Владелец земли не имеет навыков девелопера, не ломает голову как привлечь финансирование и как все это организовать. при этом по окончании проекта возмещает полностью стоимость участка ПЛЮС к этому 50% прибыли

Если новостройка, передаваемая в собственность, расположена на арендованном ЗУ, то покупатель должен обратить внимание, чтобы владельцем земли был орган муниципальной власти (о том, как оформить в собственность здание на арендованной земле, читайте тут). В этом случае срок аренды составляет 49 лет с продлением. Владелец недвижимости может использовать землю под новостройкой по своему прямому назначению.

Право собственности на землю нередко предпочтительнее, хотя бы потому, что покупатель может быть точно уверен в том, что земля под домом законно передана в собственность владельцу новостройки. Хотя и в этой ситуации есть риски.

Риски при покупке жилья в многоквартирном доме, построенном на арендованном участке

Пример: на земле есть охранная зона ручья или газопровода, право проезда третьими лицами. Подобная информация непременно должна быть указана в свидетельстве о собственности на ЗУ. При покупке квартиры нужно ознакомиться с такой бумагой и проверить ограничения.

Договор долевого участия регулирует ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. ». Это основание для требования доли в объекте недвижимости, а не право собственности. Его можно переуступить, например продать (для физлица бонус – налоговый вычет), но только после погашения денежных обязательств.

Существенные положения, жилые дома и нежилые здания

Вкладчик может передать свои права на недвижимость третьему лицу в любой момент, если иное не оговорено в договоре. Кроме того, государство для привлечения средств создает льготные условия (ставка налогообложения, таможенные пошлины и др).

Отличия от участия в долевом строительстве

В общем случае инвестиционный документ заключают с любым физическим или юридическим лицом. Если дело касается строительства объекта недвижимости, заказчик ом может быть только юридическое лицо (не индивидуальный предприниматель).

Между тем, с 1 января 2017 года вступил в силу порядок ведения ЕГРН[2], согласно п. 139 которого право собственности застройщика или публичного образования на участок не прекращается после регистрации права собственности первого участника долевого строительства. Вместо этого, Росреестр внесет запись о долевой собственности застройщика (или публичного образования) и первого (и последующих) дольщиков – правообладателей помещения. Размер доли застройщика в праве на участок будет пропорционален общей площади не переданных дольщикам помещений и помещений, принадлежащих застройщику.

Директор проектов по LegalTech-инновациям и новым технологиям цифровой экономики

Применительно к земле в собственности стоит проанализировать и популярную схему передачи собственником (в том числе публичным субъектом) участка в аренду под строительство застройщику. Для собственника (в том числе публичного) все понятно, а что происходит с арендой? Собственность последовательно распределяется между старым собственником и новыми (дольщиками), однако в соответствии с п.1 ст.617 ГК РФ это не является основанием для внесения изменений или расторжения аренды.

Поставка: основные проблемы договорной работы

До 1 января 2017 года судебная практика исходила из того, что право на участок переходит с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, а публичный собственник утрачивает право на распоряжение им. Более того, с момента возникновения у собственников помещений в доме общей долевой собственности на земельный участок договор аренды этого участка должен считаться прекратившим свое действие на основании ст. 413 ГК РФ (прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице)[1].

Для оформления регистрации необходимо уплатить госпошлину, которая определяется главой 25.3 Налогового кодекса. Она составляет 2000 рублей для физлица и 22000 рублей для юридического лица. Порядок ее уплаты можно согласовать в предварительном соглашении. В общем случае она делится поровну.

В первую очередь следует урегулировать вопрос с арендодателем. Если срок договора аренды земельного участка не превышает пяти лет, необходимо получить его письменное согласие на переуступку или договора уступки.

Суть правовой процедуры

Переуступка прав аренды предполагает полное прекращение действия права пользования землей у одной стороны и наступление действия этого права у другой стороны.

2.2. Цена права на заключение настоящего договора аренды (единовременно уплачиваемая часть арендной платы) установлена в размере начальной цены аукциона и составляет рублей. Указанная сумма вносится Арендатором на счет Арендодателя в следующем порядке: .

Бланк договора аренды земельного участка под жилищное строительство

2.3.4. Уплата арендной платы. Арендная плата по настоящему договору вносится Арендатором отдельным платежным документом с указанием номера и даты Договора, а также лицевого счета Арендатора, указанного в расчете арендной платы, путем перечисления денежных средств на счет Управления Федерального казначейства по Свердловской области по реквизитам, указанным в расчете арендной платы, ежемесячно не позднее числа текущего месяца, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год. Датой оплаты Арендатором арендной платы считается дата списания денежных средств с расчетного счета Арендатора при условии верно указанных реквизитов платежа. Поступающие по настоящему договору платежи при наличии задолженности по арендной плате за предшествующие платежные периоды засчитываются в следующей очередности:

Скачать Договор аренды земельного участка под жилищное строительство

Получение этого участка для подобных видов работ возможно по результатам местных торгов. Соответственно, при заключении договора Арендатор должен внести определенную единоразовую сумму на счет Администрации города, и Арендодателя. Это будет цена права.

Слишком маленький срок аренды — это серьезный риск. Если застройщик затянет строительство и не продлит аренду, то оформление квартир в собственность станет возможным только через суд. Учитывая опыт долгостроев и переносов сроков сдачи, стоит проверять дату окончания аренды.

Максимально снизить риски по покупке квартиры от застройщика — естественное стремление любого покупателя недвижимости. Особенности схемы приобретения по ДДУ таковы, что собственность появляется далеко не сразу после заключения сделки, и ее переход приобретателю остается под вопросом, несмотря на все механизмы защиты. Один из моментов, волнующих дольщика — это комплекс факторов, которые могут повлиять на последующее получение собственности на квартиру. К ним относится право застройщика использовать землю и передавать ее покупателю.

Некоторые особенности и подводные камни — вниманию покупателей!

наиболее выгодным с точки зрения комфортности и перспективы остается взятый у города участок, отведенный под комплексную жилую застройку и освоение территории — со временем именно на таких землях формируется транспортная и потребительская инфраструктура.

Тот же самый механизм запускается и при продаже дома, который расположен на арендованном участке. Размер платы за аренду, также как и первоочередное право владельца жилья на выкуп арендованного земельного участка, определяет Постановление правительства №353, принятое 29 декабря 2007 г.

Что касается прав на передаваемую во владение недвижимость, здесь имеется два варианта: либо аренда, либо собственность. Вместе с ней, по действующему законодательству (ст.35 Зем.Кодекса РФ и ст. 552 Гражданского кодекса), должна передаваться и земля под многоквартирным домом.

Земля под новостройкой в собственности

Если жилой дом, передающийся в собственность, находится на арендованной земле, то покупателю нужно смотреть на то, чтобы ее владельцем был орган муниципальной власти. В таком случае отношения аренды продолжаются на протяжении 49 лет, после чего продлеваются.

Подчеркнем, что при этом не имеет значения, в какой момент будут и будут ли вообще зарегистрированы права иных лиц на остальные помещения в МКД. В этом смысле не соответствуют правовой позиции Президиума ВАС выводы, сделанные в Решении Арбитражного суда Пензенской области от 04.03.2010 N А49-1094/2009. Суд посчитал, что застройщик не обязан вносить арендную плату за землю только в части, приходящейся на переданные дольщикам помещения, а за те месяцы в рамках спорного периода, в течение которых помещения находились у застройщика, вносить арендные платежи в соответствующей доле обязан именно он.

Анализ правоприменительной практики позволил прийти к следующим выводам. Договор аренды земельного участка, заключенный между органом местного самоуправления и застройщиком для строительства МКД, прекращается в момент регистрации права собственности первого дольщика на помещение в МКД. Связано это с тем, что в указанный момент на основании закона возникает право общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в МКД. Сказанное справедливо, если на арендованном участке возводится один МКД и вид разрешенного использования земли подразумевает эксплуатацию дома. С этой же даты у застройщика прекращается обязательство по уплате арендных платежей.

Вид разрешенного пользования

Особенностью такого объекта строительства, как МКД, является его структура — как цельный объект права МКД не существует, он состоит из жилых помещений и, на что необходимо обратить особое внимание, общего имущества. Об этом сказано в п. 2 ст. 2 Закона N 214-ФЗ : объект долевого строительства, который застройщик обязан передать дольщику, — это не только жилое или нежилое помещение, но и общее имущество, входящее в состав, в частности, МКД.

1.8. Проектная документация – исходно-разрешительная, техническая документация, технические условия и паспорта на материалы, оборудование, конструкции и комплектующие изделия, смета, а также иная документация, прямо не упомянутая выше, но необходимая для выполнения работ и технической эксплуатации результата инвестиционной деятельности.

ДОГОВОР ИНВЕСТИРОВАНИЯ

2.3. В настоящем Договоре содержатся элементы различных договоров, предусмотренных Гражданским кодексом РФ (смешанный договор). К отношениям Сторон по выполнению Заказчиком-Застройщиком работ по настоящему Договору применяются правила Гражданского кодекса РФ о договоре строительного подряда, если настоящим Договором не предусмотрено иное. К отношениям Сторон по совершению Заказчиком-Застройщиком юридических и иных действий по поручению, данному Инвестором в настоящем Договоре, применяются правила Гражданского кодекса РФ об агентском договоре и договоре комиссии, если настоящим Договором не предусмотрено иное. При этом Заказчик-Застройщик действует от своего имени, но за счет Инвестора.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

9.3. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон при условии согласования взаиморасчетов на момент расторжения, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.