Договор-продажи дома частного при прописанном несовершеннолетним не собственником

Чтобы избежать возникновения каких-либо конфликтов в сделках купли-продажи домов, важно опираться на определенные правила. Прежде всего, значение имеет факт заключения брака между супругами. Стоит помнить и о договоре пожизненного содержания во время оформления жилья на детей. Ну и завещание с определением долей имеет юридическую силу.

Вопрос о правах, которые имеются у семьи домовладельца, полностью освещает 31 статья Жилищного кодекса РФ. Именно в ней говорится том, что собственник имущества и его семья имеют равные права, если иное не указывается в каких-либо специально установленных соглашениях, заключенных между ними. И главным из прав, которыми обладают родственники хозяина дома, является право проживания на его территории на абсолютно равных условиях.

Чем чревата продажа дома без учета интересов других членов семьи собственника?

Бывают и особые случаи, когда продажа дома с долей несовершеннолетнего осуществляется, чуть ли не одновременно с приобретением квартиры в новостройке, которая находится на первичном этапе строительства. В таком случае права собственности еще нет, поскольку объект недвижимости еще не сдан в эксплуатацию.

Любые сделки с недвижимостью, затрагивающие интересы несовершеннолетних детей являются юридически сложными. В такой ситуации не обойтись без обращения в органы опеки, так как только с их разрешения возможна продажа, дарение и другие операции с домом, в котором ребенку принадлежит доля.

Можно ли продать дом с несовершеннолетними детьми?

К сожалению, наличие доли ребенка в доме или квартире значительно усложняет процесс продажи, также существенно сужается круг потенциальных покупателей. Поэтому часто, чтобы реализовать недвижимость люди снижают цену, чтобы она была конкурентоспособной на рынке. Обратитесь в компанию «Правосфера», и мы поможем вам продать дом по среднерыночной цене, так как доскональное знание законов РФ помогает нашим специалистам оперативно улаживать вопросы в опекунском совете.

Условия продажи дома с долей несовершеннолетних детей

Важно! Также облегчить продажу дома с долей ребенка может предварительная его прописка и выделение доли в другом жилище, например в квартире родственников. В таком случае, после выписки ребенка сделка будет проходить по обычной схеме.

Если ребенок не владеет долей в квартире, а только прописан здесь, то он наделен только правом пользования жильем, а не распоряжения им в качестве собственника.

Права несовершеннолетних

Проверить, обладает ли ребенок правами собственности на квартиру, либо просто прописан в ней, покупатель может, запросив выписку из ЕГРН. В ней будут перечислены все собственники жилья, в том числе, несовершеннолетние.

Согласие опеки

При этом каждый гражданин, проживающий на российской территории, должен иметь регистрацию по месту своего жительства (или временного проживания). Законодательство содержит один нюанс в отношении несовершеннолетних: дети в возрасте до 14 лет могут быть прописаны исключительно совместно с одним из родителей или с опекуном.

Поэтому, на момент сделки купли-продажи квартиры, все, включая ребенка, остаются прописанными в продаваемой квартире, а выписываются из нее и регистрируются по новому адресу позже – спустя некоторое время после завершения сделки.

Как узнать, является ли ребенок собственником квартиры или он только прописан в ней?

А почему бы не выписать ребенка из квартиры перед ее продажей? Это, конечно, было бы оптимальным решением для Покупателя, но бывает, что это физически невозможно для Продавцов. Например, когда у хозяев квартиры это единственное жилье, и выписаться заранее ни ребенку, ни его родителям просто некуда.

Нужно ли разрешение Органов опеки и попечительства для продажи квартиры с прописанными детьми?

Если же ребенок НЕ в числе собственников – то он НЕ является участником сделки, и его имущественные интересы в результате сделки не могут быть нарушены. Поэтому разрешение Органов опеки в этом случае не требуется. Это относится и к случаю, когда ребенок только «прописан» в квартире.

• Заявление обоих родителей или законных представителей ребенка.
• Паспорт гражданина Российской Федерации ребенка (при достижении 14 лет) + свидетельство о рождении, или свидетельство о рождении (если ребенок не достиг 14 лет).
• Паспорта или другие документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетнего — родителей либо опекунов.
• Выписка из Росреестра, подтверждающая право собственности ребенка на квартиру — получите ее в местном Росреестре или закажите онлайн, на официальном сайте.
• Правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, приватизации, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, договор участия в долевом строительстве, уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, решение суда о признании права собственности.
• Справка о строительной готовности объекта не менее чем на 70% при участии в долевом строительстве.
• Кадастровый паспорт с экспликацией — если по каким-то причинам он утерян, получите его в БТИ.
• Справка о кадастровой стоимости недвижимости — цену можно посмотреть на сайте Росреестра либо заказать выписку из ЕГРН.

Если законный представитель один, нужно будет приложить к заявлению доказательства этому. Например, свидетельство о смерти, документ о признании одного из родителей без вести пропавшим. Если один из представителей просто не может лично приехать в отдел опеки, нужно предоставить нотариально заверенное разрешение на продажу жилья.

Шаг 1. Соберите документы

В отдельных случаях ребенок становится полностью дееспособным в 16 лет — например, после эмансипации или в результате вступления в брак. В этих случаях гражданин 16–18 лет может сам распоряжаться своим имуществом, и участие органов опеки в сделке не требуется.

Иногда необходимо продать дом, но при этом предлагается заменить доли детей на денежную компенсацию. Возможен ли такой вариант? Законом такие действия не запрещены, но только с одобрения опекунского совета.

К сожалению, наличие доли ребенка в доме или квартире значительно усложняет процесс продажи, также существенно сужается круг потенциальных покупателей. Поэтому часто, чтобы реализовать недвижимость люди снижают цену, чтобы она была конкурентоспособной на рынке. Обратитесь в компанию «Правосфера», и мы поможем вам продать дом по среднерыночной цене, так как доскональное знание законов РФ помогает нашим специалистам оперативно улаживать вопросы в опекунском совете.

Можно ли продать дом с несовершеннолетними детьми?

Да, такая сделка возможна, но только с письменного согласия ООП. Законодательство РФ защищает интересы несовершеннолетних детей, в том числе и имущественные. Это означает, что родители не имеют права продать дом, нарушив права ребенка. Поэтому, прежде чем заключить сделку, семье, имеющей детей, которым принадлежит доля в имуществе, следует подать заявление в органы опеки.

1. До выхода на сделку зарегистрировать ребенка и себя у родственников.
2. Дать покупателю нотариальное обязательство сняться с регистрационного учета в установленные сроки.
3. Указать срок снятия с учета в ДКП. Подать документы на регистрацию, представить покупателю справку по форме №9 об отсутствии зарегистрированных, подписать передаточный акт.

Квартира приватизирована

1. Наименование органа регистрационного учета.
2. Адрес, с которого ребенок прибыл.
3. Ф.И.О., паспортные данные представителя.
4. На каком основании предоставлено жилье: договор найма, соцнайма, купли-продажи.
5. Адрес недвижимости для прописки.
6. Паспортные данные ребенка от 14 лет или реквизиты свидетельства о рождении до 14 лет.
7. СНИЛС (при наличии).
8. Дата составления и подпись представителя.
9. Ф.И.О., сведения из паспорта, подпись собственника жилья.

Сроки

• Паспорт.
• Уведомление о вручении судебных документов ответчику.
• Выписка из ЕГРН.
• Документ, на основании которого приобретено право собственности у истца.
• Технические документы на квартиру или дом.
• Квитанция об уплате госпошлины (300 р.).
• Свидетельство о заключении брака (при наличии).

В 54 статье Семейного кодекса чётко прописано, что любой гражданин, не достигший полных восемнадцати лет, считается ребёнком. А 26 и 28 статьи ГК РФ определяют недееспособность детей до 14 лет (их интересы представляют опекуны или родители) и частичную дееспособность граждан от 14 до 18 лет.

Возможна ли продажа квартиры с прописанными в ней детьми

Не любое жильё подойдёт для того, чтобы прописать там детей, так как оно должно соответствовать определённым критериям, то есть иметь все условия для комфортного проживания детей в помещении, отвечать правилам безопасности и санитарным нормам.

Когда невозможно снять с регистрационного учёта

Выписка несовершеннолетнего ребёнка невозможна в «никуда», то есть у него обязана быть регистрация на постоянной основе. Существует несколько возможностей зарегистрировать детей в зависимости от их возраста:

1. Паспорта участников сделки.
2. Документ, подтверждающий право владения имуществом.
3. Нотариальное согласие на продажу от всех собственников недвижимости.
4. Разрешение на продажу, полученное от представителей детей.
5. Бумага от органов опеки и попечительства (при необходимости).
6. Договор купли-продажи, составленный по всем правилам.
7. Справка из кадастрового паспорта.
8. Квитанция об уплате государственного сбора.
9. Акт приёма-передачи недвижимости.

Обязательно потребуется пройти инспекцию недвижимости, где в будущем прописываются дети. Если ее не одобрят, то тогда поступит отказ на реализацию дома. В этом случае бесполезно думать, как продать квартиру при отрицательном ответе от органов опеки и попечительства.

Возможные ситуации

1. Ребёнок переехал жить в другое государство.
2. Несовершеннолетние уехали в иной город, где прописались.
3. На личный счёт ребёнка перевели денежные средства за продажу жилища.
4. Малышу выдали равную долю в квартире, которая не уступает по условиям.

Я настоятельно рекомендую внести в положения ДКП дополнительные условия выписки матери с ребёнком, что даст существенную гарантию покупателю недвижимости. Для этого можно сформулировать соответствующие пункты:

Когда собственник ещё не получил гражданский паспорт и не достиг 14 лет, в его интересах действуют законные представители. Они самостоятельно или с помощью риелтора организовывают просмотры объекта, подают объявления для поиска покупателей и назначают приемлемую цену. Заключение и регистрация договора тоже проводятся ими.

Особенности сделки, если несовершеннолетний является собственником квартиры или доли

После того как будет рассмотрен иск и получено положительное решение в форме выписки, истец сможет выписать мать с ребёнком, незаконно зарегистрированных на его жилплощади. Если в удовлетворении иска будет отказано, можно обжаловать решение в областном или кассационном суде.

К примеру, раздел совместной собственности проводится, если жилье приобретено не только за счет средств материнского капитала, но и собственных средств супругов, ранее не заключивших брачный договор или соглашение о разделе имущества. В этом случае считается, что супруги приобрели жилье за счет совместных средств. При выделении долей детям совместная собственность подлежит прекращению, для которого требуется удостоверить соглашение о разделе имущества в нотариальном порядке.

Приобретённое за счет средств материнского капитала жилое помещение (доля в нем) должна быть оформлена в общую собственность родителей и ребёнка (детей) с определением размера долей по соглашению (п. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ).

Образец договора с несовершеннолетним от 14 до 18 лет

1.1 В соответствии с настоящим Договором Продавцы обязуются передать в собственность Покупателю, а Покупатель – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), обладающую следующими характеристиками:

Чаще всего проблема возникает из-за невозможности прописать ребенка в другом доме. Российское законодательство дает родителям всего 7 дней, чтобы зарегистрировать несовершеннолетнего на новом месте. При этом, в зависимости от возраста может потребоваться и регистрация одного из родителей или близких родственников.

Риски по сделки для продавца и покупателя

Оформление сделок с недвижимостью всегда риск с обеих сторон, так как продавец может умолчать о самых разных особенностях жилья, а покупатель может потерять свои средства, если окажется, что купля-продажа была оформлена вне рамок закона. Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми является наиболее сложной и часто встречающейся проблемой, с которой сталкивается покупатель жилого помещения.

Можно ли продать квартиру, если там прописан несовершеннолетний ребёнок?

Чтобы получить разрешение, опекун, попечитель, родитель или иной законный представитель несовершеннолетнего обязаны обратиться в органы опеки (ст. 6 ФЗ № 48) с письменным ходатайством о выдаче (бланк можно получить непосредственно в органах опеки).

Бывают случаи, когда орган опеки требует, чтобы ребенок был наделен правами заранее, еще до выдачи разрешения (имел место прописки и проживания). Отказ может последовать, если покупаемое жилье находится далеко от посещаемого садика или школы, не имеет всех условий комфортного проживания и имеет большой процент износа.

Порядок и правила продажи

Разрешение, которое выписывают органы опеки, содержит в себе ясные указания, какое действие должно совершаться и при каких условиях. Несовершеннолетние условно делятся на две категории: малолетние – до четырнадцати лет и собственно несовершеннолетние – до восемнадцати лет.

Несовершеннолетний собственник

1. Несовершеннолетний заключил брак. С момента заключения брака, он признается дееспособным (в этой статье вы можете узнать о том, как происходит продажа квартиры в совместной собственности).
2. Если ребенок трудится официально, с полного разрешения родителей или опекунов начинает заниматься своим бизнесом.