Изъятие имущества для государственных нужд в залоге банка

• субъекты естественных монополий (например, дочерние организации ОАО «РЖД», организации в сфере связи, добычи полезных ископаемых и т.д. Реестр субъектов естественных монополий на 2019 г. приведен на сайте Федеральной антимонопольной службы);
• организации, которые уполномочены в соответствии с нормативными актами, договорами, соглашениями или имеют разрешения на деятельность, для обеспечения которой изымают участок;
• недропользователи;
• организации, заключившие договоры о комплексном развитии территории.

Кто принимает решение об изъятии недвижимости?

3. Еще одна ошибка оценщиков часто заключается в том, что они не учитывают фактическое использование изымаемых объектов, а руководствуются лишь информацией, указанной в правоустанавливающих или правоподтверждающих документах.

Как определяют размер возмещения за изымаемые объекты недвижимости?

Законом установлено, что изъятие недвижимого имущества производится на основании решения суда или договора, заключаемого с собственником. Договор нужен для того, чтобы зафиксировать в нем ключевые условия изъятия.

Собственник является ущемленной стороной и в отношении личного неимущественного блага, которым выступает место жительства. По мнению В.А. Муратова, когда за изъятое жильё выплачивается компенсация, публичное образование не компенсирует утрату личного неимущественного блага. Если будет компенсация собственнику равнозначным жильём, то два блага — и имущественное, и личное неимущественное -будут восстановлены в рамках одного правоотношения [5]. Согласно п. 2 ст. 345 ГК РФ предусматривается право залогодателя в разумный срок предмет залога заменить другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное. Но законодательно не предусмотрена обязанность залогодержателя (банка) давать согласие на перенос залога на новый объект недвижимого имущества на прежних условиях кредитного договора. В том случае, если новый объект залога по своей стоимости ниже стоимости старого объекта и не покрывает обеспечения требования банка [6], а залогодатель не может предоставить другие обеспечения, банк должен иметь право требования к государственному или муниципальному образованию выплаты стоимостной разницы. Выплачиваемая государственным органом разница должна быть переведена на счёт банка без согласия залогодателя. «Нормы законодательства, регулирующие порядок изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, не предусматривают возможность перечисления возмещения не собственнику изымаемого имущества, а третьим лицам. Залогодатель на основании ст. 313 ГК РФ может поручить органу или лицу, которое должно выплатить компенсацию, перевести сумму, необходимую для исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательст-

Изъятие земельного участка начинается с выявления лиц, которым он принадлежит. Для этих целей орган, принимающий решение об изъятии, направляет запрос в Росреестр, а если такой запрос не дал результатов – в архивы, органы государственной власти, органы местного самоуправления, в распоряжении которых могут находиться указанные сведения, а также предполагаемым правообладателям изымаемых земельных участков. Помимо этого, поиски собственников изымаемых участков ведутся посредствам размещения сообщений на своем официальном сайте и на городских информационных щитах не менее, чем за 60 дней до принятия решения об изъятии (ст. 56.5 Земельного кодекса РФ). Партнер юридической фирмы «АВЕЛАН» Сергей Казинец замечает, что законом не определены последствия игнорирования госорганом своей обязанности сделать запросы о розыске собственников изымаемого участка. «Есть вероятность, что подобные нарушения не будут рассматриваться как безусловное основание для признания недействительным решения об изъятии», – предполагает Сергей Казинец. Скорее всего, в этом случае будет действовать общее правило: владельцы земли, которые не были выявлены до ее изъятия, смогут потребовать только компенсации за участок за счет средств бюджета или за счет средств организации, которой он был передан. Возможность возврата земли при этом исключена (п. 11 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).

Соглашение об изъятии

Если правообладатели изымаемой недвижимости не были выявлены, уполномоченный орган должен обратиться в суд с заявлением о признании права собственности Российской Федерации, субъекта федерации или муниципального образования на объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемых земельных участках (п. 10 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).

Когда суд вынес решение об обращении взыскания на заложенное имущество должника, держатель кредита направляет судебным приставам по своей инициативе документы. Теперь будет возбуждено исполнительное производство и дело примет следующий оборот:

• Должник просрочил выплату по обязательству на срок, не превышающий три месяца;
• Сумма задолженности меньше 5 процентов от стоимости находящегося в залоге имущества, например, залоговая квартира стоит 1 000 000 рублей, а задолженность должника составляет всего 49 000 рублей, что меньше 5% (50000 рублей).

Когда производится обращение взыскания на имущество должника?

Если заемщик (или его поручитель) не вносит очередной платеж три месяца подряд, либо более трех раз за год допускает просрочки, то банк имеет право обратить взыскание на заложенное имущество, независимо от того, что сумма просрочки может быть несущественной. Есть два пути выхода из сложившейся ситуации:

1. В случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

ГАРАНТ:

3. При заключении договора залога прав залогодателя по договору банковского счета в отношении твердой денежной суммы залогодатель без согласия в письменной форме залогодержателя не вправе давать банку распоряжения, в результате исполнения которых сумма денежных средств на залоговом счете станет ниже указанной твердой денежной суммы, а банк не вправе исполнять такие распоряжения.

ГАРАНТ:

6. Обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд допускается в порядке, установленном законодательством о нотариате и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, если договор залога, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально.

• наименование судебного органа, которым он был выдан;
• наличие номера и названия дела, по которому был выдан исполнительный лист;
• дата выдачи судебного акта;
• дата, с которой документ вступает в юридическую силу и число, по которое должник обязан передать права на владение залогового имущества кредитной организации;
• наименование организации, затребовавшей изъятие залога;
• личные данные должника и взыскателя;
• мокрые печати судебной организации и информация о судьях (судье), принявших решение о взыскании.

Принудительное воздействие

Законом запрещается изъятие предметов, находящихся на территории залогового имущества, но принадлежащих третьим лицам. Если о наличии таких веще было неоднократно указано в судебных актах, то действие по их изыманию ответчик вправе оспорить в суде.

Общий порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Для изъятия имущества кредитору недостаточно иметь один только акт о возбуждении исполнительного производства. Несмотря на то что данный документ имеет юридическую силу, он должен быть подкреплён судебным постановлением, вступившим в законную силу.

• названия недвижимого имущественного объекта, залог которого состоялся по договору о получении ипотеки;
• первичной цены заложенного недвижимого имущества, по которой оно реализовалось, а также способы, при помощи которых было произведено ее определение;
• величины той суммы денег, которая должна быть выплачена держателю залога согласно заключенному договору о получении ипотеки;
• методики реализации имущественных объектов, входящих в категорию недвижимых, или же условия приобретения данного наименования держателем залога;
• указание так называемых обременений, существующих и известных всем сторонам процесса, по конкретному недвижимому объекту.

7. В том случае, когда обращение взыскания на какие-либо имущественные объекты будет происходить в режиме внесудебном при использовании исполнительной надписи нотариуса, регулироваться искомая процедура будет согласно следующим законодательным актам:

Нюансы упрощенного порядка взыскания залоговых наименований

Необходимо отметить, что описания процесса, в ходе которого производится взыскание конкретного заложенного имущественного наименования, в Гражданском Кодексе нет. Однако, произведено указание на следующие факты, описанные в нижеследующей таблице.