Содержание
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, могу ли я, имея в аренде участок земли с видом разреш. использ. «для размещения и эксплуатации жилых домов и рекреационных целей», выкупить участок, построив на нём баню? Пытался поменять ВРИ с указанного на ЛПХ, но мне ответили, что нельзя т.к. участок находится в зоне Ж2, а в этой зоне ЛПХ является условно разрешенным видом использования. Какая то новая редакция ППЗ не позволяет этого сделать, но в то же время изменения в ППЗ еще не утверждены, следовательно должна действовать старая редакция. Участки рядом, имеют ВРИ ЛПХ, похоже меня водят за нос. Собственно, участок в аренду и брался под строительство бани. Разъясните, пожалуйста, букву закона. Спасибо
Здравствуйте. Даже если вы переведете в ЛПХ, то вряд ли Вам позволят выкупить участок, т.к. баня является вспомогательным сооружением по отношению к объекту капитального строительства. Для ИЖС и ЛПХ, это дом.
Апелляционное определение Московского областного суда от 17.08.2016 по делу N 33а-22622/2016
Требование: О признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату.
Обстоятельства: Истец указал, что является собственником объекта недвижимости — нежилого здания (бани), находящегося на испрашиваемом земельном участке, и смежного земельного участка, на котором расположен жилой дом. Просил возложить на ответчика обязанность заключить с ним договор купли-продажи испрашиваемого земельного участка.
Решение: В удовлетворении требования отказано.
Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 01.08.2016 N 33А-8869/2016
Требование: О признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность.
Обстоятельства: Истец указал, что является собственником бани, которая расположена на спорном земельном участке. При обращении с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в собственность он получил отказ.
Решение: В удовлетворении требования отказано.
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 октября 2016 г. по делу N 33-39808
Как усматривается из содержания административного искового заявления, Г. обратился в суд с требованием о признании незаконным отказа Администрации Одинцовского муниципального района Московской области в предоставлении ему указанного земельного участка в собственность, а также возложении обязанности принять решение о предоставлении земельного участка в собственность.
В оспариваемом ответе Администрации Одинцовского муниципального района Московской области указано на невозможность заключения с Г. договора купли-продажи земельного участка, поскольку, согласно предоставленных Г. документов, указанный земельный участок занят объектом недвижимости — баней, принадлежащим Г. на праве собственности, данный объект является вспомогательным объектом, а при отсутствии на земельном участке объектов основного назначения, возведение на этом же участке только вспомогательных объектов недвижимости даже при наличии государственной регистрации права собственности на них не влечет возникновения у их собственника права на приобретение в собственность земельного участка.
При указанных обстоятельствах, возвращая заявление Г. к Администрации Одинцовского муниципального района Московской области о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в данном случае усматривается спор о правах, который должен разрешаться в порядке искового производства с учетом правил об исключительной подсудности, предусматривающих рассмотрение спора по месту нахождения недвижимого имущества.
- в крупных городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек земельные участки можно выкупить по ценам, которые соразмерны 20 % от их цены в Государственном кадастре недвижимости;
- в городах с численностью населения от 500 000 до 3 миллионов человек цены будут варьироваться в диапазоне от 8 до 24 % от кадастровой стоимости используемых территорий;
- в небольших населенных пунктах с численностью населения менее 500 000 человек выкупные цены будут составлять от 2-до 5-кратного размера ставок налога на землю;
- арендуемые земельные участки в сельских населённых пунктах возможно выкупить по ценам, которые составляют 3 % от их оценки при помощи экспертов;
- выкупные цены объектов, которые являются федеральной собственностью, могут составлять до 2.5 % от их цен в кадастре, это относится и к выкупу компаниями участков, предоставленных для постройки дач.
В настоящий момент имеются возможности приобретения земельных участков без проведения аукционов и по фиксированной цене. Данный процесс регламентирован статьёй 39.3 Земельного кодекса РФ. Для реализации этой процедуры следует выполнить несколько требований:
Что делать с земельными участками, когда жилища являются собственностью граждан?
Выполнение этих требований помогает гражданам нашей страны на законных основаниях применять земельные ресурсы в целях строительства благоустроенных жилых помещений или для ведения фермерской и крестьянской деятельности.
Абсолютно согласен с Николаем Борисовым, на форуме много высококвалифицированных вторичников, но мало хороших загородников. Это специфичная специализация недвижимости. Особенно последние несколько лет, когда спрос на загородку упал в несколь раз!
По вопросу: Вам уже всё сказали что делать. Но без договора аренды бессмысленно давать точные советы. Это частный случай.
Здравствуйте, Александра Владимировна! Обычно в такой ситуации на участке вначале строят небольшой объект ( не дом сразу, баню, хозблок и т.д.). Далее — регистрируют права на постройку, ну а потом — выкупают земельный участок. Цена выкупа исчисляется в % от кадастровой стоимости участка.
Проверено ЦИАН
Уважаемые коллеги!
Схожая ситуация: З/у, категория земли: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного производства». Договор аренды сроком на 10 (десять) лет. Цель: выкупить з/у. Понятно, что для выкупа, предварительно, необходимо построить объект недвижимости на участке и зарегистрировать на него право собственности.
Возникает вопрос: Какого рода объекты недвижимости можно построить на таком з/у с указанным видом разрешенного использования? И выдаются ли вообще разрешения на строительство на таких земельных участках с таким видом разрешенного использования?
Разрешается строить на арендованной земле объекты долевого строительства. В этом случае застройщиками являются коммерческие предприятия или жилищно-строительные кооперативы. Их деятельность должна быть застрахована в обязательном порядке. Узнать о рисках при покупке жилья в многоквартирном доме, построенном на арендованном участке можно в этой статье.
Написание заявления
В первую очередь возводимое на арендованной земле строение должно относиться к недвижимому имуществу в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса. Это сооружения, здания, незавершенное жилое строительство, промышленные и хозяйственные объекты. В данном случае важно, чтобы они строились на земле соответствующей категории.
Какую недвижимость разрешено возводить?
Арендатору выдадут положительное решение, если возводимое здание полностью соответствует техническим требованиям и имеет все необходимые документы. На принятие его дается 10 дней. При получении отказа его можно обжаловать через суд.
Причем иногда дом мы строим гораздо быстрее, чем оформляем бумаги. Как оформить документы быстро и без проволочек, я только что рассказал, но не все еще знают, что дом можно построить не только быстрее, чем оформятся все документы, но еще и совсем недорого.
Начинающий застройщик часто сталкивается с бюрократической путаницей. От вас требуют множество документов. Иногда их нужно получать в разных местах. Часто их получение сопряжено с выполнением разных неочевидных условий.
Практическая философия счастливой жизни
- Правоустанавливающие документы на землю. Если вы взяли ее в аренду — оформляем договор аренды на участок. Он служит основанием для регистрации ваших прав на нее.
- Но это еще не все. Чтобы ваше право вступило в силу, вам еще нужно зарегистрировать его. Идете в МФЦ с договором аренды и регистрируете свои права на нее. Только после этого вы получите правоустанавливающие документы на основании которых можете официально этой землей распоряжаться.
- Градостроительный план обязателен для получения разрешения на строительство. Его вам выдадут бесплатно по запросу в МФЦ или архитектуре.
- Чтобы получить разрешение на строительство необходимо два основных документа — градостроительный план и СПОЗУ — схема планировочной организации земельного участка. СПОЗУ вам изготовит множество контор. Услуги их стоят примерно 4000-10000р в регионах. Если вы хотите сэкономить эти деньги, то можете приобрести за 1300р мой урок с готовыми шаблонами и за полчаса подготовить всю документацию самостоятельно.
- Разрешение на строительство. По закону вы обязаны иметь разрешение на строительство перед тем как приступите к нему. На практике обычно начинают строить и оформлять разрешение параллельно. Но разрешение у вас так или иначе быть должно. Его вам сделают по заявлению в МФЦ или архитектуре. Вам к заявлению нужно будет предоставить правоустанавливающие документы, градплан и СПОЗУ.
- Теперь вы строите свой дом и когда у него уже есть фундамент, стены, крыша, окна, двери, перегородки, можете приступать к дальнейшему оформлению.
- После этого вам необходимо ввести дом в эксплуатацию. Право в принципе на него можно зарегистрировать и без ввода в эксплуатацию, но выкупить вам землю без нее не дадут. Так что вводим в эксплуатацию. Это еще одна бумажка, которая делается по заявлению. В каждом населенном пункте свой формат, поэтому стоит заранее узнать что потребуется от вас. Обычно это правоустанавливающие документы, разрешение на строительство и план инженерных сетей, который по сути та же картинка, которую вы рисовали на моем курсе в СПОЗУ, только на ней нарисованы линии с подписью — электричество и водопровод, ну и газ, если планируете. До 01.03.2018 получение разрешения на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта не требуется ( ч. 4 ст. 8 Закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ); Но обычно его везде требуют и поскольку получить его совсем не сложно, то проще получить эту бумажку, чем спорить со всеми инстанциями.
- Изготовление техпаспорта дома. Для постановки объекта недвижимости на учет вам нужен его техпаспорт, который изготовит БТИ. Вы вызываете техника из БТИ, он приезжает, все измеряет и через некоторое время выдает вам техплан и техпаспорт дома.
- Постановка на учет. После того как у нас есть разрешение и мы построили дом и ввели его в эксплуатацию, нам надо его зарегистрировать и поставить на учет. С техпаспортом вы ставите его на учет и получаете кадастровый номер здания. После чего можете зарегистрировать на него свои права. В 2017 вроде бы постановку на учет и регистрацию права начали делать одновременно, но бывают сбои в системе.
- Регистрация права собственности на дом. По заявлению и предоставлению правоустанавливающих документов на землю и свидетельстве о вводе объекта в эксплуатацию вы регистрируете на него ваше право собственности
- После регистрации права собственности вы должны известить администрацию, что на арендованной земле вы построили дом. Для этого вы пишете в вольной форме или по образцу, который дадут в администрации — извещении, о наличии объекта недвижимости.
- После того как администрация извещена, вам необходимо расторгнуть договор аренды. Вы пишете по образцу который дадут в администрации заявление с просьбой расторгнуть договор аренды земельного участка
- После того как аренда расторгнута вы имеет законное право выкупить этот участок — вам нужно подписать договор купли-продажи а перед этим уплатить выкупную стоимость земли. Договор купли-продажи готовит администрация. Она вами выкупную стоимость подсчитает, хотя это вы и сами должны уметь делать. Дальше я буду рассказывать как эта стоимость рассчитывается.
- После подписания договора купли-продажи вы снова идете в МФЦ, регистрировать свои права. Теперь уже собственности на землю. После этого вы становитесь уже собственником не только дома но и земли, на которой он расположен.
Если рассматривать вариант с приобретением в собственность участка у физического или юридического лица, даже после предварительного пребывания участка в аренде у потенциального покупателя, то здесь достаточно будет указания в тексте договора аренды нормы о возможности выкупа участка, а также составления по итогам прекращения договора аренды простого договора купли-продажи на конкретный участок.
Какие участки выкупить удастся, а какие нет?
Такой вариант является выгодным и с экономической точки зрения (в таком случае земля покупается по стоимости, равной 3% от кадастровой), и с точки зрения знакомства с конкретным наделом (когда уже после нескольких лет эксплуатации конкретного участка известно, где и какие нюансы в его использовании могут встретиться).
Что сказано в законодательстве
- Участки, занятые государственными заповедниками и заказниками, а также сооружениями, используемыми для их обслуживания (в случае необходимости расположения таких сооружений отдельно от заповедников или заказников);
- Земли, находящиеся в распоряжении Министерства Обороны, Министерства Внутренних дел, а также специальных служб, в чьи обязанности входит обеспечение безопасности государства и его границ;
- Земельные территории, на которых расположены объекты, связанные с атомной энергетикой, а также переработкой ядерных отходов;
- Территории полигонов ликвидации твердых отходов (как бытового, так и промышленного производства);
- Земли отчуждения вдоль инженерных коммуникаций, линий электропередач, очистных сооружений, дорог и узлов транспортного сообщения (порты, различные виды вокзалов и транспортных терминалов);
- Территории, которые определены как охранные зоны для водозаборов (вместе с прилегающими к ним водными притоками, например, специальными каналами, выведенными от рек);
- Земли, на территории которых сформированы административные образования закрытого типа, которые были созданы для достижения научных целей или целей обороны и защиты государства и его законных интересов, а также проведения работ по использованию атомных ресурсов;
- Земельные участки, выведенные в резерв для государственных проектов, а также различных проектов муниципального значения (например, для строительства газопроводов разного уровня подчиненности);
- Участки, находящиеся в лесном фонде (они могут быть взяты только в аренду, а вот выкуп их запрещен);
- Земли, на которых расположены объекты космического строительства.