Продление договора аренды автодрома в судебная практика в 2021 году если на нем есть недвижимость

От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.

Муниципальное образование и предприниматель заключили договор аренды земельного участка. Участок был предоставлен под строительство объекта недвижимости (пристройки) к торговому зданию. Однако впоследствии муниципалитет зарегистрировал свое право собственности на нежилое здание гаража, расположенное на арендуемом участке.

По общему правилу срочный договор аренды трансформируется в бессрочный, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не против (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Более того, судебная практика требует от арендодателя активных действий. Если срок договора истек, а арендодатель молчит, велика вероятность, что договор признают возобновленным на неопределенный срок (п. 30 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2020), утв. Президиумом ВС РФ 22.07.2020).

Чтобы продлить договор, арендатору нужно обратиться к арендодателю с требованием заключить дополнительное соглашение. Если арендатор соответствует всем перечисленным критериям, арендодатель должен без проведения торгов заключить с ним допсоглашение в течение 5 рабочих дней.

Срок ― и точка // Верховный суд просят отменить решения, исключающие пролонгацию срочных договоров ссуды и аренды

ООО «Медицинские технологии и инновации» взыскивает с ООО «Димедиком» 1,9 млн руб. неустойки (дело № А40-236290/2018) за просрочку в возврате медицинского оборудования. Истец передал его ответчику в безвозмездное пользование. Срок пользования по договору — до 31 декабря 2017 года. «Димедиком» продолжил пользоваться имуществом и вернул его только в июле 2018 года, сразу после предъявления ссудодателем требования о возврате. Неустойку ответчик платить отказался, посчитав, что договор действовал вплоть до даты возврата, так как был продлен на неопределенный срок.

А53-5956/2018 Доказана ли аффилированность между кредиторами и должником? Противоречив ли вывод суда: с одной стороны суды указали, что спорные требования были искусственно сформированы для причинения вреда независимым кредиторам, а с другой стороны указали, что иные (помимо заявителей) кредиторы у должника отсутствуют?

Соглашение о продлении договора аренды

1. Если в нем отсутствует возможность автоматического продления (пролонгации), необходимо подписать дополнительное соглашение.
2. Если такая возможность есть, можно не совершать никаких действий – тогда договор будет считаться продленным автоматически. В договоре должна быть приведена соответствующая формулировка, например:

Если изменяется размер арендной платы, то нужно также прописать и новую сумму НДС. Также нужно учитывать, что законом допускается повышение арендной платы не чаще, чем один раз год. Если в договоре или дополнительном соглашении прописано иное, этот пункт считается ничтожным.

1. В названии документа обязательно ссылаются на основной договор, его номер, дату и место подписания.
2. Далее указывают дату и место подписания дополнительного соглашения. Можно указать и его номер (если заключено несколько дополнительных соглашений).
3. Указывают наименования компаний, а также ФИО и должности лиц, которые действуют от имени этих организаций. Ссылаются на документы, которые дают такое право (Устав, доверенность и др.).
4. Затем нужно указать предмет соглашения – т.е. до какой даты будет действовать основной договор.
5. В тексте обязательно отражают, что в остальных условиях стороны будут действовать в соответствии с текстом основного договора.
6. Прописывают, что соглашение составлено в 2 оригинальных экземплярах.
7. Уполномоченные лица (обычно это сами генеральные директора) ставят подписи, расшифровки подписей. Если компания использует печать в документообороте, необходимо поставить и ее.

Госрегистрация не требуется для договоров аренды зданий, сооружений или земельных участков, заключенных на срок менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ). К аренде помещений это правило также применяется (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Спорные вопросы по поводу продления договора аренды

В договоре аренды установлен срок действия договора с 18.02.2015 г. по 17.01.2016 г. В соответствии с условиями договора по истечении срока аренды договор прекращается и возобновлению на неопределенный срок, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит.

В Решении АС Ульяновской области от 20.11.2017 г. № А72-7740/2017 предметом рассмотрения стал договор аренды, в котором содержалось условие о том, что договор прекращает свое действие по окончании его срока и возобновлению на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит. Судьи также сочли, что этот пункт договора противоречит императивной норме ГК РФ и поэтому применению не подлежит.

Укажите формулу расчета (например, за один квадратный метр арендатор будет платить такую-то сумму), общую сумму оплаты за месяц, сроки передачи (не позднее определенного числа каждого месяца) и способ расчета (безналичный на счет в банке или наличными).В арендную плату не входит оплата коммунальных услуг, обязательно уточните этот факт в примечаниях.

Необходимо учитывать, что, если в дополнительном соглашении указывается продление срока договора, к примеру, в формулировке: «срок предоставления помещения увеличивается на 10 месяцев» и совокупный период составляет больше года, аренда становится долгосрочной. В таком случае к правоотношениям будут применяться все положения о длительном найме.

Обоснование позиции:
1. Прежде отметим, что отношения, связанные с заключением и исполнением договора аренды государственного и муниципального недвижимого имущества (далее — договор аренды), регулируются в соответствии с положениями главы 34 «Аренда» ГК РФ, ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон N 135-ФЗ), а также Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 (далее — Правила). При этом статья 17.1 Закона N 135-ФЗ регулирует особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества с 02.07.2008*(1).
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Нормы антимонопольного законодательства существенно ограничивают возможность внесения изменений в договоры аренды, заключенные посредством конкурентных процедур (конкурса, аукциона)*(2). В рассматриваемом случае договор аренды был заключен в 2007 году и продлен 28.06.2008 — до вступления в силу новых правил (до 02.07.2008). В связи с этим отметим, что согласно п. 1 ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие (п. 2 ст. 4 ГК РФ). Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (п. 2 ст. 422 ГК РФ).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором, а в случае, если срок аренды в договоре не определен, такой договор считается заключенным на неопределенный срок (п.п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). По общему правилу истечение срока договора аренды само по себе не является основанием для прекращения арендных отношений. Так, договор аренды по истечении срока действия может быть возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок при наличии условий, установленных п. 2 ст. 621 ГК РФ:
— пользование имуществом после истечения срока действия договора;
— отсутствие возражений со стороны арендодателя.
Приведенная норма устанавливает возможность возобновления срока действия договора аренды на неопределенный срок в случае фактического выражения сторонами договора аренды воли на сохранение арендных отношений по истечении срока действия договора независимо от того, было ли соответствующее условие закреплено в договоре. Правило п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора после истечения срока его действия относится в том числе к договорам аренды государственного или муниципального имущества, которые заключены в соответствии со ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ (смотрите разъяснения абзаца 3 п. 1 постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011). Такие договоры считаются возобновленными вплоть до заключения договора аренды на новый срок.
Согласно разъяснениям ФАС в письме от 17.07.2008 N ИА/17746 заключение после 02.07.2008 договоров передачи имущества без проведения конкурса или аукциона, а также продление после указанной даты ранее заключенных договоров, заключение дополнительных соглашений, расширяющих предмет договоров, является нарушением требований, предусмотренных ст. 17.1 и гл. V Закона N 135-ФЗ. Поскольку в приведенной ситуации продление договора аренды произошло до введения в действия норм ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ — до 2 июля 2008 года, что само по себе не противоречит закону, договор аренды в таком случае является продленным в соответствии с его условиями.
2. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, к которым относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В договоре аренды существенными являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ), которое считается согласованным, если договор позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в пользование (владение и пользование), а также иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (смотрите, например, п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).
Само по себе согласование уменьшения арендуемой по договору площади не образует нового объекта договора аренды — на это обстоятельство обращает внимание судебная практика (постановления Второго ААС от 31.10.2017 N 02АП-7424/17, АС Московского округа от 21.02.2018 N Ф05-21031/17, Девятого ААС от 28.06.2018 N 09АП-24002/18, оставленное без изменения постановлением АС Московского округа от 24.09.2018 N Ф05-13930/18). В постановлении АС Московского округа от 07.02.2017 N Ф05-19585/16 суд также не усмотрел изменения предмета договора аренды в случае уменьшения арендуемой площади, поскольку, как установили суды, новых помещений заявителю передано не было, изменилась их общая площадь в связи с ее уменьшением, в связи с чем изначально переданные заявителю помещения остались в пользовании общества. При этом суд отметил, что, поскольку речь идет о договоре аренды, заключенном до введения в действие правил ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, требования указанной статьи на отношения по такому договору не могут быть распространены (постановление АС Центрального округа от 03.08.2016 N Ф10-2560/16)*(3).
Таким образом, заключение дополнительного соглашения об уменьшении площади арендуемого имущества в рассматриваемой ситуации не противоречит законодательству.

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В приведенной ситуации договор аренды, заключенный в 2007 г., является продленным надлежащим образом в соответствии с его условиями (продление договора аренды произошло до вступления в силу ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ — до 02.07.2008). Заключение дополнительного соглашения об уменьшении площади арендуемого имущества по такому договору не противоречит законодательству.

В каких случаях можно продлить договор аренды публичного земельного участка и как это сделать

Для заключения договоров аренды государственных или муниципальных земельных участков торги обязательны (п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). При этом у арендатора нет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации). Если договор аренды земельного участка, который должен предоставляться на торгах, заключен на новый срок без их проведения, он будет недействительным, как и соглашение о его продлении. Данная позиция отражена в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73.

2) проверить, не появились ли основания получить участок в аренду без торгов. Их перечень установлен, в частности, пп. 1 — 31, 33 — 38 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, п. п. 20, 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 1327-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», п. п. 5.1, 8 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Вы можете обратиться в установленном порядке с заявлением о предоставлении участка. Отказать вам могут только при наличии определенных оснований.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 01.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества.

Арендатор земли имеет право на автоматическое продление договора, заключенного до 1 марта 2015 г

«Положениями Земельного кодекса РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов», – отмечено в определении Суда. В связи с этим ВС пояснил, что, если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до вышеуказанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По словам эксперта, окружной суд ограничительно истолковал положения ст. 39.6 Земельного кодекса: после вступления в силу данной нормы договор аренды участков мог быть заключен только в рамках торгов. «Верховный Суд же применил телеологическое толкование нормы. По сути, его позиция сводится к тому, что если лицо имеет право на заключение договора аренды без торгов по ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, то он может быть продлен и по п. 2 ст. 621 ГК РФ», – пояснил он.

Продление договора аренды нежилого помещения

ВНИМАНИЕ . Статья 651 Гражданского Кодекса устанавливает обязанность по государственной регистрации договора аренды, если срок составляет более 11 месяцев. На практике договоры заключают так, чтобы не превышать этот срок, с возможностью продления. Не будет иметь значения продолжительность аренды, если одна или обе стороны является юридическим лицом договор с ним необходимо зарегистрировать официально.

Кроме стандартных данных о местоположении и размере объекта требуется указать информацию о назначении помещения. Без четкого описания предмета сделки, он не будет иметь юридической силы. Об этом говорится в пункте 3 статьи 607 Гражданского Кодекса. Для выполнения этого требования состояние помещения подлежит подробному описанию в договоре. Указываются его недостатки, присутствующие на момент передачи, описание имеющихся коммуникаций.

Девятый арбитражный апелляционный суд

Учитывая, что заключенный между сторонами договор аренды от 1998 г. прекращен по соглашению сторон, а также вследствие изменения объекта аренды — увеличение площади помещений (ст. 416 ГК РФ), у ответчика в силу ст. 622 ГК РФ возникла обязанность возвратить объект аренды, которая ответчиком не исполнена, в связи с чем удовлетворение иска суд кассационной инстанции признал соответствующим требованиям ст. ст. 309, 310, 416, 606, 622 ГК РФ.

Возражения ответчиков о том, что условия договора о включении в состав лизинговых платежей затрат лизингодателя на приобретение предмета лизинга и о его последующем переходе в собственность лизингополучателя при условии выплаты всех лизинговых платежей свидетельствуют о внесении лизингополучателем в составе лизинговых платежей выкупной стоимости предмета лизинга, признаны кассационной инстанцией основанными на ошибочном толковании положений закона и условий договора.

2) проверить, не появились ли основания получить участок в аренду без торгов. Их перечень установлен, в частности, пп. 1 — 31, 33 — 38 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, п. п. 20, 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 1327-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», п. п. 5.1, 8 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Вы можете обратиться в установленном порядке с заявлением о предоставлении участка. Отказать вам могут только при наличии определенных оснований.

Если вы не успели, например, подать заявление до окончания срока прежнего договора, но у вас есть основания арендовать участок без торгов, вы не лишены права обратиться с заявлением о предоставлении участка в аренду. Просто обращаться вы будете не на основании пп. 32 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (как арендатор), а по иным имеющимся у вас основаниям.

Особенности пролонгации договора аренды земельного участка

1. Одна из сторон направляет другой сообщение с предложением продлить, либо перезаключить договор на новый срок.
2. Стороны согласовывают обновленные условия сделки.
3. Стороны оформляют пролонгацию документально, дополняя ее при необходимости прохождением госрегистрации в Росреестре.

Действие договора аренды участка земли прекращается принудительно в том случае, если в течение трех лет с момента передачи земли арендатор не использовал ее для возведения постройки, соответствующей целевому назначению выделенного участка (п. 2 ст. 46 ЗК РФ).