Рынок аренды 2021

Что ждёт рынок аренды жилья в России в 2021 году

Но уже к началу октября ситуация стала меняться — практически во всех крупных городах стоимость съёмной площади возросла. Особенно это коснулось качественных объектов — квартир с хорошим ремонтом, расположенных в благоустроенных районах. На декабрь уходящего года расклад по регионам такой:

Нынешний экономический кризис в России отразился на всех сегментах рынка недвижимости, включая съёмное жилье. Остановка большинства бизнес-процессов привела к массовой безработице в стране и как следствие — снижению доходов населения. Понятно, что совсем уж рухнуть этот рынок не мог. Спрос на съёмные квартиры остается всегда, в отличие, скажем, от той же аренды офисов в Москве — ведь коммерческая недвижимость в период экономических спадов — более уязвимый сектор.

Однако в первой половине 2020 года ситуация для арендодателей жилья складывалась не самая лучшая. Многие съемщики, полностью или частично лишившись дохода, стали экономить на условиях проживания. Кто-то, потеряв работу, уехал обратно в родной город, кто-то выбрал вариант подешевле — съемную комнату. К лету на рынке арендного жилья предложение существенно превысило спрос, а цены упали более, чем на 10 %.

Однако аналитики прогнозируют: на восстановление этого рынка уйдет год, а может даже полтора или два. А потому пока арендаторам не стоит опасаться резкого скачка цен на «метры», а собственникам — рассчитывать на значительное усиление спроса. Ситуация меняется, но медленно. Сейчас в съемных квартирах в основном заинтересована та часть населения, у которой доход вернулся на прежний уровень, либо проблем с финансами не возникло в принципе, несмотря на кризис.

По сравнению с летом «тарифы» на арендное жилье в региональных городах поднялись на 2-3 %. Правда, столица, как всегда, оказалась «впереди планеты всей». В Первопрестольной цены повысились аж на 6%. И хотя при желании здесь можно найти плохонькую «однушку» и за 22 000 рублей, средняя стоимость аренды 1-комнатной квартиры в Москве (с ремонтом, в хорошем районе) сейчас составляет порядка 33 000 рублей.

В зоне дискомфорта: арендный рынок Петербурга в упадке

По данным аналитического центра ЦИАН, количество выставленного под сдачу жилья в Петербурге за время пандемии выросло на треть — с 6,1 тыс. до 8 тыс. квартир в марте 2021 года. Из них половина приходится на однокомнатные квартиры, число которых выросло с 2,8 тыс. до 4 тыс. «Рост объёма предложения происходит не только из–за меньшего числа потенциальных арендаторов (которые могут находиться на удалёнке в другом городе), но и за счёт рантье, которые ранее сдавали жильё в краткосрочную аренду, а сейчас — в отсутствие прежнего туристического потока — стали предлагать квартиры на длительный срок», — поясняет Виктория Кирюхина, главный эксперт аналитического центра ЦИАН.

Наиболее печальной картина была в первой половине 2020 года. Пандемия вызвала массовый отъезд рабочих–мигрантов из Средней Азии, большинство из которых до сих пор не могут вернуться. Кстати, под данным «ДП», крупные столичные застройщики готовы оплачивать фрахт самолётов, лишь бы получить недостающие рабочие руки. Летом вице–губернатор Петербурга (теперь уже бывший) Евгений Елин говорил, что из–за пандемии из города уехало около 1 млн человек, в основном жителей других регионов России, которые потеряли работу или лишились постоянного дохода.

Практики рынка говорят, что арендные ставки не вернулись ещё к доковидным значениям. По оценке Катерины Соболевой, управляющего директора центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management, сегодня однокомнатную квартиру можно снять за 16–17 тыс. рублей в месяц (до пандемии — около 19 тыс.). По таким ценам предлагаются квартиры в новых домах, находящихся в 2–3 км от метро. Наибольшим спросом (причём как в аренду, так и при покупке) пользуется Приморский район, в частности кварталы вокруг станции метро «Комендантский проспект». Популярны у клиентов Выборгский и Калининский районы. Наибольшая конкуренция — в районе Девяткино, Парнаса и Кудрово. «Ставки на однокомнатные квартиры снизились на 10–15%, в центре они просели гораздо сильнее. Если квартиру на улице Марата я сдавала за 600 евро в месяц (порядка 48 тыс. рублей), то теперь была рада пристроить за 30 тыс.», — констатирует Елена Пантелеева.

Объём предложения долгосрочной аренды жилья можно оценить лишь приблизительно, так как значительная его часть находится в серой зоне. Да и исследователей, регулярно и полноценно отслеживающих ситуацию в этом сегменте, практически нет. Эксперты портала «Авито Недвижимость» считают, что предложения на долгосрочную аренду стало на 11% больше.

Увеличению объёма предложения способствовала и подешевевшая благодаря господдержке ипотека. Многие арендаторы кинулись покупать квартиры. В основном они брали жильё в недавно сданных домах или комплексах, которые должны быть введены в ближайшие месяцы. Часть граждан покупала по переуступкам.

Уведомить налоговую службу о незаконной сдаче квартиры могут соседи арендодателя, управляющая организация или участковый. Из сведений, полученных из Росреестра, налоговая может установить количество квартир собственника и проверить, какие он использует для личного проживания.

Если арендодатель получает от квартиросъемщиков деньги — платить налог нужно в любом случае, несмотря на срок, указанный в договоре. Сложилось ошибочное мнение о том, что если соглашение о найме заключено на 11 месяцев, то платить налог не нужно. Однако срок, на который заключен договор, не имеет прямого отношения к налогам. Даже если квартира сдается посуточно, оплачивать налог все равно обязательно.

Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. Заполнить форму 3-НДФЛ можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.

Патент — покупая патент, собственник не подсчитывает полученный доход, а уплачивает налог единовременно. Размер налога — 6% от среднего дохода, который арендодатель может получить за год. Купить патент на аренду жилья можно только зарегистрированным ИП на срок от 6 до 12 месяцев.

Платить налог должен собственник, если он сдает жилье физическим лицам (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). Если квартира сдается организации, нотариусу, адвокату или ИП — платить налог обязанность арендатора, то есть он самостоятельно удерживает и перечисляет в налоговую 13% от причитающейся арендной платы.

Сдачу квартир обложат налогом

— Безусловно, Минстрой и ФНС можно понять. В одной только Москве сдаётся около миллиона квартир. Это несколько миллиардов рублей налоговых платежей в месяц, если считать по минимальной стоимости месячной аренды. На самом же деле — несколько десятков миллиардов. И ещё как минимум столько же — в целом по стране, — говорит эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

Правда, чтобы реально вывести рынок арендного жилья из тени, нужно, чтобы это было интересно не только казне, но и собственнику жилья. Ещё один вариант, по словам Анны Бодровой, — создать условия, при которых сдавать жильё по серым незадекларированным схемам было бы проблематично и рискованно. Ужесточая надзор за потоками безналичных и наличных платежей, власти преследуют в том числе и цель осложнения жизни для тех, кто сдаёт жильё и не платит при этом налоги.

— Чиновники хотят моментального результата, а к нему нужно идти шаг за шагом. Некоторая часть рантье уже зарегистрировались как самозанятые и платят пусть и не 13% НДФЛ, но хотя бы 4%. В лучшем случае столь резкие заявления и действия законотворцев приведут к тому, что в России через полгода-год после принятия закона утроится число самозанятых и поступления всё равно будут как минимум в три раза меньше расчётов экономистов министерства. В худшем — владельцы просто будут сдавать квартиры так, как сдавали и раньше, — считает Алексей Кричевский.

Проблема, с точки зрения государства, колоссальная. Суммы недополученных в казну денег огромны. Как отметила старший аналитик ИАЦ «Альпари» Анна Бодрова, при ужесточении условий сдачи жилья суммы подоходного налога можно увеличить как минимум на 10%. По её словам, сейчас в России сдаётся около 12% квартир от всего жилого фонда.

Руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов считает, что подобные перемены в первую очередь заметят арендаторы. Он уверен, что расходы по налогообложению, которые будут дополнительно ложиться на наймодателя, включат в стоимость аренды.

Аренда — индикатор перемен

Предложение, между тем, продолжает пополняться. Ввод жилья – на уровне прошлых лет; в экономклассе доля частных инвесторов (тех, кто покупает квартиры не чтобы жить, а чтобы сдавать) увеличилась с 7-10% до 15-20%. Кроме того, снижение доходов населения (по официальным данным – на 5,5%, фактически – на 10-12% за год) увеличивает число граждан, готовых ради приработка потесниться и уступить одну комнату из двух. Или вовсе съехать пожить на дачу.

Интересно рифмуется с мнением Максима Жабина позиция миллиардера Игоря Рыбакова, участника первой сотни российского Forbs’а (его состояние оценивалось в 1,3 млрд долларов в 2020 году). Г-н Рыбаков наделал шуму своим роликом в YouTube: он заявил, что арендовать жилье – выгоднее, чем покупать, и назвал ипотеку «разновидностью современного рабства»: «Ипотека выглядит как безобидная штука — типа надолго взял и потихонечку платишь. По словам Рыбакова, из-за «сакрального представления о собственности» люди становятся рабами банковской системы. Мало того: они еще и своих детей к этому приучают.

Здесь свои проблемы: сезонность, невнятный статус таких объектов, долгий срок окупаемости. Но и здесь маячит перспектива: Дума занялась легализацией «гостевых домов». Пока, правда, только в формате ИЖС, то есть заведомо меньшей частью рынка. Привлекательные для отдыха места редко расположены непосредственно в деревнях и поселках.

Рынок аренды падает. По данным сервиса «Мир квартир», арендные ставки за 2020 год снизились в 11-ти российских «миллионниках» из 16-ти. Включая, разумеется, Москву и Петербург – города с активным турпотоком пострадали больше других, из-за закрытия границ. Картину дополнили: массовые отъезд рабочих-мигрантов, общее снижение деловой активности, конкуренция со стороны «льготной ипотеки». Последний фактор еще не проявился в полной мере, но часть граждан, по оценкам участников рынка, находясь перед выбором: переезжать в съемное жилье попросторнее или вложиться в маленькое, но свое – выбрали второй вариант.

Другая инициатива – создание единой цифровой платформы, куда арендодатели и арендаторы будут приходить, чтобы найти друг друга. Главный интересант этой программы – ФНС: налоговая служба давно присматривается к мутным потокам арендной налички, но пока никак не может прибрать их к рукам. Администрирование обходится дороже. Собственно, если платформа будет удобной (хотя бы как «ДомКлик»), а собственникам и арендаторам (хотя бы на первых порах) пообещают льготы, как самозанятым – шансы на успех не нулевые. Но для этого нужно другое качество управления. Пока больше похоже, что получится как с цифровыми сервисами Росреестра: миллиарды потрачены, а система регулярно висит, и сроки регистрации – дольше, чем в доцифровую эпоху.

Риелторы и агентства недвижимости знают почти каждого, кто сдает квартиры. Однако они не передают эти данные Минстрою и налоговой, что, в общем-то, и не обязаны делать. По этой причине Николаев предложил властям задуматься о создании государственной структуры, которая помогала бы людям с арендой. Это значит не просто забирать деньги, а включать стоимость в какие-то услуги. Например, создать список «белых» риелторов. Тогда люди охотнее начнут обращаться к ним, заявил специалист.

Он предположил, что с арендаторов будут брать 13 или 6%. Если квартиры будут сдаваться через ИП, налог составит 6%. Если же как частник — 13%. Приблизительно на эту величину и увеличится стоимость всех жилых помещений. По закону граждане обязаны платить эти налоги и сейчас.

«Но многие из тех людей, кто сдает квартиры сейчас, считают, что они не должны делиться с властью, так как уже уплатили все налоги. Так что точка зрения общества будет против этого закона. Поэтому для начала нужно создать общественное мнение», — рассказал аналитик.

Ранее Минстрой заявил, что до конца 2021 года планирует подать в Госдуму законопроект, целью которого поставили сделать рынок аренды жилья более «прозрачным». Ведомство намерено ввести информационную систему учета договора найма жилья. Ее планируется объединить с системами ФНС для упрощения процедуры начисления и сбора налогов.

Сотрудники налоговой службы могут проверить, учтены ли квартиры, в которых зарегистрированы граждане временно, в числе официально сдаваемых. Также налоговая может направить запрос в банк о проведенных операциях по счету арендодателя, чтобы установить факт получения платежей.

По договору найма жилого помещения съемщик квартиры обязан платить арендную плату. Так, собственник квартиры получает доход от сделки, который должен облагаться налогом. Обязанность оплатить налог возникает автоматически, после того, как был получен первый платеж.

Уведомить налоговую службу о незаконной сдаче квартиры могут соседи арендодателя, управляющая организация или участковый. Из сведений, полученных из Росреестра, налоговая может установить количество квартир собственника и проверить, какие он использует для личного проживания.

Оба договора могут быть заключены на ограниченный срок или бессрочно. Заключить сделку могут только собственники квартиры с родственниками, близкими друзьями или иными гражданами, которым необходимо временное жилье. В обоих соглашениях прописываются права и обязанности сторон, а также указывается, что жилье предоставляется на безвозмездной основе.

Договор найма, заключенный на срок больше одного года, подлежит государственной регистрации в Росреестре. При этом госпошлина для физлиц составляет 2 тыс. рублей. Если соглашение заключено на 11 месяцев, регистрировать его не нужно, а по истечению срока действия его можно просто перезаключить.

Еще год назад любой расчет показывал, что при рыночных условиях ипотека предполагает более высокий ежемесячный платеж, чем аренда. Например, в «РГ» тогда посчитали, что разница между платежами будет более чем в полтора раза – 46,3 тысячи рублей против 30 тысяч рублей.

Однако сейчас активно развиваются гибкие формы занятости, когда в офис можно приезжать 1-2 раза в неделю, а остальное время работать удаленно. В этом случае вариант с арендой в Московской области выглядит уже совершенно адекватно – не так далеко, как соседние областные центры, и не так дорого, как жить в самой Москве.

А еще в перспективе на рынке появится больший объем предложения жилья. Это связано с льготной ипотекой под 6,5% годовых – многие воспользовались программой и купили квартиры, рассчитывая в дальнейшем сдавать их в аренду. Учитывая, что ситуация такая встречается достаточно часто, на рынок одномоментно попадет много новых квартир, что может обрушить ставки за аренду.

Средняя цена на аренду загородного дома в Подмосковье составила 82 тысячи рублей, но если отбросить дома по Рублевскому шоссе и пару других сверхдорогих локаций, останутся варианты по 50-60 тысяч рублей, а кое-где и вообще по 10-15 тысяч. Сейчас, конечно, спрос на такие объекты спал.

Что касается конкретных районов, то недорогую квартиру можно найти в Солнцево (24,7 тысяч рублей в среднем), Молжаниновском районе (25 тысяч), Ново-Переделкино (26,3 тысячи рублей), Бескудниковском районе (27 тысяч рублей) и некоторых других муниципальных районах. Правда, это все относится к «старой» Москве – а если смотреть на предложения в Зеленограде и ТиНАО, там есть еще более доступные предложения.

Здесь свои проблемы: сезонность, невнятный статус таких объектов, долгий срок окупаемости. Но и здесь маячит перспектива: Дума занялась легализацией «гостевых домов». Пока, правда, только в формате ИЖС, то есть заведомо меньшей частью рынка. Привлекательные для отдыха места редко расположены непосредственно в деревнях и поселках.

На интересные размышления могут навести результаты размещения акций глобального сервиса Airbnb. В начале пандемии, весной 2020-го, его капитализация упала на 40%; компания фиксировала огромные убытки (за 9 месяцев – почти 700 млн долларов) – люди просто перестали ездить. Тем не менее в конце года, несмотря на угрожающий подъем второй волны пандемии, компания разместила свои бумаги в 2,5 раза дороже, чем первоначально рассчитывала. Инвесторы вложили в нее 3,4 млрд долларов. По оценкам рынка (то есть акционеров и инвесторов), стоимость Airbnb – более 40 млрд долларов. То есть компания, которая помогает людям сдавать жилье, стоит больше, чем «Норникель» (37,5 млрд) или «Лукойл» (38 млрд долларов).

«Пока спрос есть в сегменте краткосрочной аренды: на праздники, на выходные, летом в хорошую погоду и в пандемию до конца ограничений, — говорит Дмитрий Зюзин, руководитель ГК «Т-Дом». — Чем больше арендодатель даёт арендатору разлениться и убирает с его плеч «бытовуху», тем быстрее его объект найдёт арендатора. И перспективны не один-два-три домика, а хотя бы от 10, чтобы было экономически целесообразно даже готовить еду для клиентов». Кстати: весной Дмитрий Зюзин начинает строительство первых 15 арендных домиков в коттеджном поселке «Деревня Зюзино» на Правдинском озере (Выборгский район).

Другая инициатива – создание единой цифровой платформы, куда арендодатели и арендаторы будут приходить, чтобы найти друг друга. Главный интересант этой программы – ФНС: налоговая служба давно присматривается к мутным потокам арендной налички, но пока никак не может прибрать их к рукам. Администрирование обходится дороже. Собственно, если платформа будет удобной (хотя бы как «ДомКлик»), а собственникам и арендаторам (хотя бы на первых порах) пообещают льготы, как самозанятым – шансы на успех не нулевые. Но для этого нужно другое качество управления. Пока больше похоже, что получится как с цифровыми сервисами Росреестра: миллиарды потрачены, а система регулярно висит, и сроки регистрации – дольше, чем в доцифровую эпоху.

По данным совместного исследования, проведенного специалистами «ДОМ.РФ» и ВЦИОМ, 27% самой активной и перспективной возрастной группы – от 18 до 35 лет – живут в съемных квартирах. И вряд ли у большинства из них появятся шансы приобрести жилье в собственность: выросшие цены не позволят.

Аналитики оценили вину мигрантов в росте стоимости аренды квартир

— Здесь все же обратная зависимость, — полагает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — На фоне новостей о массовом возвращении мигрантов собственники поднимают цены в объявлениях. Именно поднимают цены — а вот дорожает ли непосредственно аренда, мы утверждать не можем, как не могли и десять лет назад, как не сможем до тех пор, пока рынок не «выйдет из тени». Надо всегда смотреть на статистику по аренде жилья с оглядкой, что это только данные на основании цен в объявлениях. Речь идет только о желании сдать квартиру за определенные деньги. А ведь есть еще торг, есть огромный рынок «закрытой арендной политики», когда жилье сдается и снимается знакомыми, родственниками, по рекомендациям. Цены на этом рынке никогда не озвучиваются, в открытые источники не попадают, на статистике не отражаются.

— Весной рынок аренды малоактивен, и нынешний год не стал исключением, — рассказывает заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова. — Да, усредненные цены предложения незначительно увеличились — скорее всего, из-за «вымывания» самого доступного жилья.

Популярность Москвы как места постоянного пребывания среди молодежи (она является основной группой арендаторов) уже ставилась под сомнение несколько лет назад. Во-первых, появилась возможность покупать компактные студии. А во-вторых, стало ясно, что развлекательная инфраструктура и качественная городская среда развиваются не только в Москве, но и в Подмосковье и во многих региональных центрах. А возможность работать удаленно заставляет лишний раз задуматься, так ли сильно нужно жить именно в столице.

Впервые с начала пандемии специалисты зафиксировали небольшой рост стоимости аренды квартир в Москве. Согласно исследованию федерального портала «Мир квартир», за последний месяц цены выросли в 89 московских районах (из 125). В среднем, правда, всего лишь на 0,1%. Однако на фоне глобального снижения стоимости съемного жилья за год (до 25%) аналитики заговорили о новых тенденциях.

Глядя на официальные аналитические данные, можно составить картину того, чего хотят наймодатели, а не того, что они получат. А они хотят увеличения ренты. Судя по статистике, в очень дорогих (в центре города) или очень неудобных (дальше 10 километров от МКАД) районах они пока рассчитывать на большие деньги не могут — здесь и годовая, и месячная динамика отрицательная. А в наиболее популярных для съема недорогих спальных районах внутри МКАД спрос, видимо, уже позволяет собственникам требовать больше за право жить в своей квартире.

Есть и другие проблемы. «Для кого-то сдача в аренду — единственный источник дохода. Сегодня многие семьи сходятся в одну квартиру, чтобы сдавать освободившиеся метры, — говорит Мищенко. — Все это не от хорошей жизни. Для легализации рынка необходимы другие механизмы. Собственникам нужно предложить стимулирующие инструменты. Ужесточение мер не сделает аренду жилья доступнее и безопаснее. Все дополнительные расходы собственников лягут на плечи арендаторов. А психологически благоприятные взаимоотношения между арендодателем и нанимателем гарантировать не может никто. На рынке много случаев неадекватного поведения как тех, так и других».

Эксперты не понимают, как именно будет функционировать платформа. «Непонятно, каким образом будут достигаться поставленные цели в рамках всего столичного региона и всей России, — рассуждает Мария Жукова из «Миэль». — Неясно, как и где программа планирует обязать участников рынка найма регистрировать договоры аренды. Российское законодательство говорит, что договоры, заключенные на срок менее года, не подлежат государственной регистрации. Это вызывает вопросы. Будут ли вводиться изменения в Гражданский кодекс? И как можно обязать собственников и арендаторов регистрировать договоры?»

С коллегами не согласен Алексей Попов из ЦИАН: «Данная инициатива — это логичный шаг в сторону цивилизованного рынка аренды после введение режима самозанятых. Это упростило уплату налогов на аренду. Самозанятому необходимо заплатить всего 4% от полученного дохода против 13%, он может это сделать через единый портал найма жилья. Поэтому при прочих равных рантье выберут статус самозанятого, что позволит сэкономить на налогах до трети суммы».

Цены на аренду жилья закономерно снизились. «Рост показателей предложения в столице приводит к закономерному снижению арендных ставок — средняя стоимость в январе 2021-го сократилась на 7%. Арендовать квартиру в Москве можно в среднем за 42 000 рублей», — говорит Закирьянов.

Спрос на долгосрочную аренду в Москве начал было возрождаться в конце лета. «В сентябре рынок немного встрепенулся, — говорит Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости». — Но уже в ноябре из-за новых ограничений (перевод 30% сотрудников на удаленный режим работы, сокращенный режим работы заведений общепита до 23:00 и т. д. — Forbes) начался сезон затишья». Но затем снова просел.

Помимо этого, в нынешнем году сохранился тренд на распространение e-commerce (по оценке Data Insight, в 2020 г. рост рынка e-commerce в России составил 44%), что не только спровоцировало повышение интереса к ПСН и складам, но также побудило владельцев торговых площадей переориентировать свои помещения под ПВЗ или центры дистрибуции. Изменения затронули и офисный сегмент, поскольку в настоящих условиях традиционные рабочие помещения утрачивают свою актуальность, что требует пересмотра привычного подхода к организации пространства и соблюдению мер безопасности», — комментирует Тимур Зайцев, руководитель направления коммерческой недвижимости Авито Недвижимости.

В подавляющем большинстве крупнейших городов России на рынке коммерческой недвижимости прослеживается аналогичная динамика показателей. Наиболее существенное изменение потребительского интереса за первые три месяца года наблюдалось в сегменте аренды: лидером в этой категории стал Сочи, где спрос увеличился в 1,7 раза, следом за которым ведущие позиции заняли Тюмень (+33%), Москва (+32%), Рязань (+32%), Воронеж (+30%), Ростов-на-Дону (+30%) и Екатеринбург (+29%). По сравнению с показателями предыдущего года значительное изменение интереса арендаторов зафиксировано в Екатеринбурге и Сочи — в 1,4 раза.

В условиях постепенной стабилизации эпидемиологической обстановки повышается востребованность коммерческих объектов, особенно в сегменте аренды. В I квартале текущего года наибольший интерес со стороны арендаторов вызывали площади свободного назначения (+24% по сравнению с аналогичными значениями I квартала 2020 г. и +25% к показателям IV квартала), и склады (+25% и +17% соответственно). При этом в течение квартала также заметно увеличился интерес арендаторов к объектам общепита — в 1,4 раза и офисам — на 26%.

Спрос на покупку коммерческих объектов за последний квартал (I кв. 2021 к IV кв. 2020 г.) заметно вырос в Сочи (в 1,5 раза) и Севастополе (+27%), а в годовом выражении (I кв. 2021 к I кв. 2020 г.) — в Новосибирске (в 1,4 раза), Сочи (+34%) и Екатеринбурге (+32%). Подробнее — в Табл. 2.

По итогам I квартала 2021 г. наблюдается рост интереса к коммерческой недвижимости: спрос на аренду увеличился на 24%, на покупку — на 5% по сравнению с аналогичными показателями предыдущего квартала. Помещения свободного назначения (ПСН) продолжают пользоваться наибольшей популярностью как с точки зрения аренды, так и приобретения в собственность, — на них приходится почти половина всех запросов пользователей Авито Недвижимости. При сохраняющемся спросе повышаются и цены — заметно выросла стоимость покупки торговых площадей (+25%) и аренды офисов и складов (в 1,4 раза) год к году. При этом наиболее дорогими как для покупки, так и для аренды в I квартале текущего года оказались торговые площади (61 694 руб./кв.м и 892 руб./кв.м в месяц соответственно) и офисы (60 115 руб./кв.м и 1 000 руб./кв.м в месяц).

Аренда или ипотека: что выгоднее в 2021 году

Ставки по депозитам в государственных банках сейчас находятся на уровне 3-4,5%. Даже коммерческие банки предлагают вкладчикам максимум 5-6%, в основном меньше. Это вряд ли убережет деньги даже от инфляции, не говоря уже о том, чтобы что-то заработать. Однако на рынке существуют и другие консервативные инструменты, которые дают чуть большую прибыль при сопоставимой надежности. Мы попросили экспертов из финансовых компаний и частных консультантов по инвестициям рассчитать, сколько можно заработать на сэкономленных деньгах.

Если на рынке купли-продажи жилья цены значительно выросли из-за искусственной стимуляции спроса, рынок аренды отреагировал на «коронакризис» и снизившиеся доходы населения куда более адекватно: спрос снизился, арендные ставки – тоже. Точнее, они заметно просели во время локдауна – процентов на 20, а потом почти восстановились до прошлогоднего уровня: в начале 2021 года они были примерно на 5% ниже, чем год назад (см. «Аренда жилья в Москве: арендаторы уехали, ставки остались»).

По данным «Дом.РФ», в феврале 2021 года средняя ставка выдачи ипотеки на покупку вторичных квартир составляла 8,06%. При этом цены на недвижимость окончательно развернулись в рост. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в 2020 году цены на квартиры в Москве выросли в среднем на 16,2%. При этом бюджетные варианты активно раскупались, что привело к снижению объема предложения. Это означает, что сильной коррекции после такого роста ждать не стоит, и, скорее всего, в ближайшие годы цены на жилье продолжат расти – пусть не такими темпами, как в ажиотажном 2020 году, но примерно на уровне инфляции (см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2021 год от IRN.RU»).

Но обычному непрофессиональному инвестору не стоит ввязываться в игры на фондовом рынке. «Люди приходят на рынок и думают, что задача рынка их обогатить. Но задача рынка – отобрать у них деньги, — подчеркивает Андрей Верников. — Есть статистика, что спекулянты на длинных периодах показывают худший результат по сравнению с условными американскими домохозяйками, которые просто купили акции и ждут. Переиграть рынок часто не получается даже профессионалам, что уж говорить о новичках».

Долгое время – примерно с 2015 года – аренда жилья была выгоднее покупки. Цены на недвижимость в основном топтались на месте или корректировались вниз, а ставки по депозитам покрывали арендные платежи. При этом ипотека была дорогой. Из-за девальвации рубля в 2014 году Центробанк несколько раз повышал ключевую ставку, и к началу 2015 года она достигла 17%, а ставки по ипотеке в основном превышали 20%, то есть стали заградительными. Даже с учетом введенной позже льготной ипотеки на новостройки (под 12%), а также последующего снижения ключевой и ипотечной ставки на вторичном рынке, ипотека все равно была куда менее доступной, чем сейчас.

Рынок аренды элитного жилья в Москве достиг доковидных показателей

В марте 2021 года спрос на аренду элитных квартир в Москве вырос на 20% в сравнении с февралем. В первом квартале 2021 года спрос вырос на 8% в сравнении с аналогичным периодом 2020 года, сообщают аналитики агентства недвижимости Savills. То есть спрос после пандемии коронавируса полностью восстановился. Для сравнения, в декабре 2020 года арендаторов на элитном рынке было на 27% меньше.

«Средний чек» на аренду элитного жилья в Москве составляет 345 тысячи рублей в месяц. Но арендаторы готовы заплатить в среднем 283 тысячи рублей. Средняя стоимость аренды выросла на 3% с начала года. Аналитики компании считают, что рынок аренды премиум-жилья сейчас в плюсе, так как число клиентов выросло.

Вечерний: «бешеный» рост цен и спроса на жилье может повториться в 2021-ом, на сдаче квартир в аренду больше не заработать, россияне переезжают в леса

Можем повторить. В столице в феврале год к году число сделок выросло на треть. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», предложение квартир в новостройках «старой» Москвы с начала года увеличилось всего на 2,9%, в Подмосковье снизилось на 9,4%. Рынок по-прежнему остается активным — в первую очередь, за счет предоставления льготной ипотеки. Поэтому опыт прошлого года, когда цены ускоренно росли из-за высокого спроса, может повториться.

Кто в лес, кто в город. 37% жителей мегаполисов намерены переехать в пригород, заявляют в дизайн-бюро «Идея Плюс». Причем, как заявляют аналитики, большинство хотят жить в пригородном спальном районе городского типа, а не в селе или деревне. В то же время, говорят эксперты, почти 20% мечтают о жизни в центре мегаполиса. Еще 6% хотят жить в небольшом городке, а 8% граждан с удовольствием бы уехали в далекую деревню на окраине леса.

Ошибка инвесторов. Покупка квартиры для получения пассивного дохода от аренды больше не приносит ожидаемой прибыли, заявил основатель инвестиционной компании Realiste Алексей Гальцев. По его словам, такой «бизнес-план» неэффективный, во-первых, потому что цены на аренду не обгоняют инфляцию: ставки не растут, а даже падают. Во-вторых, новую квартиру так или иначе нужно обслуживать, а ремонт — это дополнительные расходы. К тому же, если квартира приобретена в ипотеку, она окупится только через 10-15 лет.

Спрос на жилье в Москве продолжает расти, эксперт заявил, что это может в дальнейшем подогреть цены на квартиры. Также сегодня специалисты рассказали, что заработать на сдаче в аренду недвижимости больше не получится. Об этом и других новостях читайте в дайджесте от 25 марта.

«Вероятнее всего, действие программы льготной ипотеки будет продлено, в связи с этим можно говорить о сохранении положительной динамики спроса. Мы предполагаем, что объем выхода новых проектов на рынок будет не меньшим, чем в прошлом полугодии — девелоперы заинтересованы получить высокий спрос, который поддерживается на высоком уровне доступной ипотекой», — говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» .