Земля под домом кому принадлежит земельный кодекс

Согласно п.1, 2 ст.16, п.1 ст.17, ст.23 ФЗ №122 от 21.07.1997; п.159 Правил ведения ЕГРП, утверждённых Приказом Минэкономразвития РФ №765 от 23.12.2013; Письма Росреестра №14-20-1143-1/10 от 07.05.2010, для госрегистрации прав собственности на земельный участок под МКД необходимы следующие документы:

• Письменное заявление о госрегистрации права общедолевой собственности на общее имущество в МКД;
• Удостоверение личности заявителя или уполномоченного лица при наличии у него нотариально заверенной доверенности, либо решение ОСС о наделении своего представителя необходимыми полномочиями;
• Подтверждение оплаты госпошлины;
• Подтверждение формирования органом госвласти или местного самоуправления земельного участка под МКД;
• Решение ОСС о формировании земельного участка под МКД;
• Решение/протокол ОСС об определении долей в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД;
• Подтверждение прав собственников помещений в МКД на владение недвижимым имуществом в этом доме, возникших до 31.01.1998 года, если на момент представления документов на госрегистрацию земельного участка под домом нет соответствующих записей;
• Другие необходимые документы для госрегистрации прав на общедолевое имущество, если того требует законодательство.

Во избежание различных недоразумений и судебных споров по поводу определения границ придомовой территории под МКД, необходимо сформировать земельный участок, на котором находится дом, и поставить его на кадастровый учёт. Как это сделать?

Шаг 3 Постановка земельного участка на кадастровый учёт

Очень много споров между собственниками помещений в МКД и управляющими компаниями возникает вокруг придомовой территории. Если земельный участок под жилым домом сформирован и поставлен на кадастровый учёт, то он входит в состав общего имущества в МКД. Следовательно, собственники платят УК за его уборку. А управляющие компании обязаны за ежемесячную плату содержать придомовую территорию в надлежащем порядке.

В результате осуществления раздельного правового режима земли и недвижимости на ней возможна ситуация, когда земельный участок и недвижимость являются собственностью разных лиц. Данная ситуация регулируется ст.272 ГК: при прекращении права пользования земельным участком собственником постройки, право на данную недвижимость определяются по согласованию сторон либо в судебном порядке.

Как регулирует взаимосвязь земельного участка и недвижимости гражданский кодекс РФ?

Аналогичная норма содержится и в ч.1 ст.57 федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно на основании заявления осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности . Правда, как понимать фразу » занятый таким недвижимым имуществом » — законодатель так и не пояснил. То ли это весь, целый участок (с конкретным кадастровым номером), на котором, помимо этого объекта недвижимости, могут присутствовать и другие объекты; то ли это, все-таки, та часть земельного участка, которая необходима для его эксплуатации и обслуживания.

Размеры участка, необходимого для обслуживания объекта недвижимости

Важно, чтобы продаваемое здание, сооружение было именно объектом недвижимости. Это означает, в частности, что оно должно быть в установленном порядке зарегистрировано в Росреестре , на него должно быть получено право собственности . В ином случае покупка объекта «похожего на недвижимость» не повлечет за собой перехода права на соответствующую часть земельного участка.

Именно поэтому федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления».

КС РФ признал не соответствующими Конституции РФ часть 3 статьи 16 ФЗ 189 в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Подпунктом «г» пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме установлено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества.

Однако от содержания земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и придомовая территория собственники не могут быть освобождены по причине того, что его границы не сформированы. На собственниках помещений МКД в любом случае лежат указанные обязательства, что подтверждается также и судебной практикой.

Апелляционное определение Ульяновского областного суда по делу № 33-3428/2013 от 01 октября 2013 года: «…Анализируя нормы ст. 36, 39 ЖК РФ, а также положения заключенного договора управления многоквартирным домом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок не может свидетельствовать об отсутствии в составе общего имущества многоквартирного дома земельного участка, на котором расположен дом.

В домах старой постройки дела обстоят иначе. Не все постсоветские здания зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП) и в кадастре. До приватизации, старый дом и землю под ним нужно поставить на учёт.

Так в какой же момент возникает право собственности на землю под МКД? Когда человек покупает квартиру в многоэтажном доме, то автоматически получает право пользоваться землей, но это не значит, что процедура приватизации земли под МКД завершена.

Условия признания придомовой территории и земли под МКД общим имуществом.

• использовать землю только по-целевому назначению;
• не причинять вред окружающей среде;
• не нарушать установленные границы;
• помнить, что собственность общедолевая и уважать других дольщиков;
• не препятствовать УК и ТСЖ проводить ремонтные и обслуживающие работы.

При регистрации права собcтвенности на земельный участок в ЕГРП в подразделе № 3-3 будут указаны все собственники квартир, которые проживают в МКД расположенном на этом земельном участке, но при этом они не могут выделить «свой» участок из общей долевой собственности, то есть на него возникнет собственность с ограничением совместного сервитута. Кроме того, для проведения такого мероприятия требуется личное участие 100% собственников помещений МКД.

Кому принадлежит земля

С момента формирования и постановки на государственный кадастровый учет земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме.

Кому принадлежит земля под многоквартирным домом

В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

1. Территория под МКД была с четкими границами и имела кадастровый план, установленные органом самоуправления местного типа.
2. Землеустроительные работы завершились до вступления в силу Жилищного кодекса РФ, то есть до 2005 года.
3. Участок возле дома внесли в Росреестр.

В чем разница между новыми и старыми МКД

Переход территории в общую собственность осуществляется бесплатно с момента ее формирования, то есть сразу после введения здания в эксплуатацию при наличии всех необходимых документов. Покупатель квартиры, являющийся ее владельцем, автоматически становится совладельцем придомового участка, если во время строительства не были допущены серьезные нарушения со стороны застройщика. Наличие кадастрового номера у территории под МКД свидетельствует о том, что он уже принадлежит собственникам квартир.

Как узнать, кто является владельцем территории под МКД

Согласно действующим ФЗ 188 и 189 от 29.12.2004 года земельным участком под многоквартирным домом считается та территория, на которой стоит многоквартирный дом, а также ряд дополнительных объектов, требующихся для его полноценной эксплуатации и благоустройства. К этому перечню обычно относят элементы озеленения, детские площадки, котельные и прочие объекты общественного назначения. Определение границ и площади такой территории контролируется соответствующими нормами земельных и градостроительных законов.

• несколько зданий и сооружений расположены на земельном участке, раздел которого невозможен;
• указанные здания и сооружения, принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности;
• помещения в таком здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, указанные лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора ( п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ ).

1. Кто имеет право на приобретение земельного участка под зданием или сооружением?

Размеры долей в праве общей собственности или размеры обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого нескольким правообладателям, должны быть соразмерны их долям в праве на здание, сооружение или помещения в них. От указанного правила возможно отступить только с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда (п. 10 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ ).

2. Как оформить земельный участок под объектом недвижимости — в собственность или в аренду?

Как правило, если земельный участок предстоит образовать из свободных земель и он находится в городской черте, следует обратиться с заявлением в администрацию соответствующего городского округа либо профильный комитет по управлению имуществом при администрации. Если земельный участок находится за пределами города, то — в администрацию соответствующего муниципального района (ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).

Если земля забирается за долги, то нужно получить соответствующее решение суда, произвести опись и оценку участка. Потом он продаётся на аукционе, гасятся долговые обязательства, а разница отдаётся владельцу.

Земельный Кодекс определяет права иностранцев, лиц без гражданства, юридических иностранных компаний на приобретение земли. Так, есть некоторые ограничения:

Законодательство

• заповедники и национальные парки;
• земли, на которых размещены здания, отданные под нужды армии;
• участки, на которых располагаются строения военных судов;
• земли, где есть сооружения федеральной службы безопасности;
• те, на которых размещены органы государственной безопасности;
• отданные для атомной электростанции, под хранение радиоактивных веществ, ядерного материала;
• объекты, на которых созданы закрытые административные образования;
• участки, где размещены тюрьмы;
• на которых располагаются воинские и гражданские кладбища;
• места, где находятся сооружения для коммуникации.

Но если земля в собственности у иного субъекта, то без его согласия проведение каких-либо реформ на участке или значительных его изменений, допускаться не должно. В этом случае, предмет спора фактически отсутствует. Но природа человека такова, что многие жильцы устанавливают свои права там, где их нет и быть не должно.

На первый взгляд представляется естественным, что земля под домом находится в собственности (пользовании) собственника земельного участка. Если недвижимость в долевой собственности – то в пользовании дольщиков. Но на деле ситуации складываются не всегда просто.

Оформление в собственность

В этом случае напишите заявление по образцу, который можно найти на сайте государственных услуг, там же вы найдёте адрес учреждения. Письмо должно быть заказным, с вложенной в него описью и уведомлением о получении. С документов нужно снять копии, которые будут отсылаться для регистрации, и заверить их нотариально. Если вы обратитесь лично, то заявление вам может составить специалист, принимающий документы.

Если перечисленные требования и условия исполнены не были, то территория остается в распоряжении начального пользователя, то есть муниципалитета или застройщика и не переходит во владение проживающих в многоэтажке лиц.

Особенности получения гражданами прав на землю под многоэтажкой

Важно перед покупкой квартиры в МКД проверить, чьей собственностью является территория под жилым комплексом. Если земля тоже передается гражданину, то это станет дополнительным преимуществом проведения покупки.

Кому принадлежит надел под новостройкой, если дом был передан в использование после 2005 года?

Разумеется, территория под новостройкой будет иметь не очень большие размеры, поскольку представители муниципалитета изначально стараются ограничить участок до минимально возможных размеров. Особенно часто такое наблюдается в отношении застройки территорий в больших населенных пунктах, где земля ценится очень высоко. По этой же причине жильцы могут столкнуться с существенными проблемами, а также с серьезными препятствиями при обращении за проведением приватизации.

Сразу возникает вопрос – а что же с придомовой территорией? Если находящуюся под МКД землю никак не использовать, то границы двора возле него могут варьироваться достаточно широко. В этом вопросе нам поможет разобраться Земельный Кодекс (ЗК) РФ, где в статье 1 указано на соблюдение принципа одной судьбы отведенных земель и находящихся на них объектов недвижимости.

Земля под домом кому принадлежит земельный кодекс

Если земельный участок под жилым домом не был сформирован до вступления в силу Жилищного кодекса РФ (ситуация №1, которую мы рассматривали в предисловии), то на общем собрании собственники могут назначить ответственное лицо, наделенное рядом полномочий, которое от их имени вправе составить и подать заявление в соответствующую организацию на формирование участка земли, где стоит МКД.

Кому принадлежит земля под многоквартирным домом

С момента формирования и постановки на государственный кадастровый учет земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо (Важное изменение: так было ранее, а теперь с 14 июля 2018 года появилась возможность оформления любым жильцом-собственником квартиры в многоэтажном доме) вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (МКД).

В какой момент возникает право собственности на землю под МКД?

В качестве минуса также следует указать и увеличение стоимость квадратного метра помещений, поскольку это сужает для собственников круг покупателей и арендаторов, равно как и увеличение расходов на содержание общего имущества МКД.

ПЛЮСЫ оформления земли под МКД:

В качестве аргумента для скорейшего оформления в собственность земли некоторые жители приводят такой — возможность строительства полезных и нужных для граждан объектов на придомовой территории. Но здесь необходимо знать и помнить, что любая территория в городе имеет свое назначение и на участке под многоквартирным домом ларек, торгующий алкогольной продукцией, например, построить никто не разрешит. Возможности использования придомовых территорий очень ограничены. Это обусловливается многими факторами: скученностью застройки жилых домов, градостроительными ограничениями и нормативно-техническими требованиями, равно как и другими факторами.