Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения 2021

Регистрация договора аренды недвижимости в Росреестре

если одновременно с государственной регистрацией договора аренды осуществляется кадастровый учет части недвижимости, то необходимо приложить межевой план для регистрации долгосрочного договора аренды части земельного участка или технический план для регистрации договора аренды другого объекта недвижимости. В них должны быть приведены сведения о его части или частях. Такие планы нужно предоставить в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.

Государственной регистрации в Росреестре подлежат договоры аренды земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения, заключенные на срок более 1 года. Если его срок составляет менее одного года или не определен, то регистрировать его не нужно. В случае, если в аренду передается предприятие, договор аренды подлежит регистрации в Росреестре независимо от срока. В настоящей статье мы изложим подробный порядок регистрации долгосрочного договора аренды недвижимости в Росреестре, поговорим о расходах на регистрацию, необходимых документах для регистрации договора аренды, а также ответим на часто задаваемые вопросы арендаторов и арендодателей. Обращаем ваше внимание, что при сдаче в наем жилой недвижимости заключается договор найма, а не аренды, договору найма на нашем сайте посвящена отдельная статья по ссылке.

Если помещение находится не в том районе, где арендатор и арендодатель, заявление подают в Росреестр. Например, арендатор из Москвы арендует помещение под кафе в Туле. Чтобы не ехать в Тулу, нужно выбрать отделение Росреестра, которое регистрирует сделки независимо от расположения помещения. На языке Росреестра это называется «отделение с экстерриториальным приемом».

Инженер возьмет документы на помещение и договор. В договоре часть помещения должна быть описана текстом и показана на плане. Инженер готовит технический план, а Росреестр бесплатно ставит часть помещения на временный кадастровый учет одновременно с регистрацией аренды. Обычно на подготовку технического плана уходит от пяти до пятнадцати дней.

• в заявлении в качестве лица-правообладателя нежилого помещения указано фактически не имеющее на него прав и не уполномоченное им распоряжаться;
• заявитель не имеет оснований на подачу документов на регистрацию;
• выявлены противоречия между зарегистрированными ранее правами и заявленными;
• право не может быть зарегистрировано в соответствии с Гражданским кодексом или иными нормативными актами;
• представлен не полный пакет документов;
• документы, приложенные к заявлению, являются неподлинными или недостоверными;
• форма заявления не соответствует установленным требованиям;
• подписи в документах проставлены лицами, неправомочными их подписывать;
• документы в рамках межведомственного взаимодействия не поступили или отсутствуют;
• иные основания, предусмотренные ст.26 Закона 218.

• лично при обращении через МФЦ или в подразделение Росреестра;
• почтой строго согласно требований, изложенных на сайте Росреестра, с уведомлением о вручении и описью вложений;
• прикреплением сканированных копий документов к заявлению на сайте Росреестра.

• для заявителей, годовая арендная ставка которых составляет более чем 25% от бухгалтерского баланса. Иными словами, если сумма сделки превышает 25% от стоимости всего имущества компании. При этом для таких компаний выделяют следующее:
• арендодатель, который сдает в аренду нежилое помещение не должен предоставлять решение о проведении крупной сделки, это возможно, так как в этом случае аренда его имущества не является отчуждением;
• арендатору для заключения договора аренды необходимо предоставить протокол заседания кворума о согласии на проведение крупной сделки. Такой протокол должен содержать 100% голосов, участвующих в заседании. При отсутствии хотя бы одной сотой части голосов, сделка не может быть одобрена.

В 2017 году произошли некоторые изменения в порядке регистрации договора аренды, регламентируется этот процесс федеральным законом N218-ФЗ. На основании этого закона теперь создан Единый реестр недвижимости, а также единая учетно-регистрационная система. Процесс регистрации договора аренды в Россреестре не сложный, но заявителю нужно подготовить определенный пакет документов для обращения. Разберемся более подробно.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно части 1 статьи 51 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В соответствии с подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23 — 26, 28 — 31, 61 и 80.1 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, физическим лицом уплачивается государственная пошлина в размере 2 000 рублей, организацией — 22 000 рублей, а за государственную регистрацию ограничений (обременений) прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, сделок, на основании которых ограничиваются (обременяются) права на них для всех категорий плательщиков – 350 рублей. При государственной регистрации договора аренды как ограничения (обременения) права, предметом которого являются несколько объектов недвижимого имущества, совершается одно юридически значимое действие, т.е. регистрируется сам договор аренды, который не зависит от количества указанных в нем арендованных объектов недвижимого имущества и проведенных в отношении них регистрационных действий. Поэтому за государственную регистрацию одного договора аренды, предметом которого могут являться несколько объектов недвижимого имущества, должна уплачиваться государственная пошлина в соответствующих размерах, установленных подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ. На основании положений абзацев 2 и 3 пункта 2 статьи 333.18 НК РФ в случае, если за совершением юридически значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, установленные данной главой НК РФ, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях. В случае если среди лиц, обратившихся за совершением юридически значимого действия, одно лицо (несколько лиц) в соответствии с главой 25.3 «Государственная пошлина» НК РФ освобождено (освобождены) от уплаты государственной пошлины, размер государственной пошлины уменьшается пропорционально количеству лиц, освобожденных от ее уплаты в соответствии с данной главой НК РФ. При этом оставшаяся часть суммы государственной пошлины уплачивается лицом (лицами), не освобожденным (не освобожденными) от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой НК РФ.

Договор аренды нежилого помещения 2020-2021: обязательные пункты и правила

Несмотря на востребованность подобных сделок, гражданское законодательство РФ специальных норм, прописывающих порядок сдачи помещений, не предназначенных для проживания, в аренду, не предусматривает. Юридическая и судебная практика связывает эти вопросы с правами на здания и сооружения, так как помещение является их частью. Гражданский кодекс, например, гласит, что земельный участок должен обладать прочной связью с тем зданием, где расположено помещение. При этом перемещение объектов, размещенных на земле, без ущерба для их целостности невозможно. В аренду может быть отдана часть помещения, а не вся площадь целиком — законодательство это допускает. В таком случае помещение или его часть должны быть достаточным образом индивидуализированы.

«При этом соглашение о сдаче в аренду помещения на неопределенный срок и на срок до года не подлежит регистрации в Росреестре, что позволяет избежать бумажной волокиты. Если же сделка предусматривает договорные отношения более чем на год, регистрация нужна», — уточняет Марина Светлицкая.

О государственной регистрации договора аренды

Чтобы избежать процедуры государственной регистрации, договор аренды часто заключают на срок менее одного года с последующей пролонгацией. Интересно, как на такие действия смотрит закон, надо ли будет регистрировать договор при его продлении?
Итак, в соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (здесь следует обратить внимание на то, что согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. N 53 к договорам аренды нежилых помещений в здании и сооружении также должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ). Из сказанного можно сделать вывод о том, что договор аренды здания и сооружения подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок не менее года.
Подобная норма содержится и в Земельном кодексе Российской Федерации, где в п. 2 ст. 26, в частности, сказано, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Хотелось бы отметить, что при продлении договора аренды ГК РФ предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора.
Договор в этом случае может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора (в котором может быть сразу оговорено, что договор автоматически пролонгируется на тот же срок, если стороны не возражают против этого) по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе в продлении договора. Таким образом, если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, пролонгируется также на срок менее года, указанный договор аренды не требует государственной регистрации.
Указанная позиция подтверждается и Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В п. 10 указанного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, устанавливающей, что государственной регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок не менее одного года.
Таким образом, если договор аренды будет заключен на срок менее одного года, но будет содержать условие о его пролонгации на аналогичных условиях на тот же срок после истечения срока аренды при условии отсутствия возражений обеих сторон, такой договор не будет подлежать государственной регистрации.

Обязательна государственная регистрация договора аренды земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения, заключенного на срок не менее года.Нередко на государственную регистрацию поступают договоры аренды, срок которых истек, такие договоры после истечения срока возобновляются на неопределенный срок. Договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок, а также договор, который продлен или возобновлен на такой срок, регистрировать не нужно. Должны быть зарегистрированы только те договоры, срок которых определен и составляет не менее одного года. Исключение составляет договор аренды предприятия, который регистрируется независимо от того, на какой срок он заключен.
Следует отметить, что в договоре аренды недвижимости нужно согласовать условие об объекте аренды, указав кадастровый номер, точный адрес здания; площадь, местоположение помещения в здании (этаж, номер на плане и т.д.), назначение сдаваемого в аренду здания или помещения (к примеру, для офисных и/или производственных нужд и т.п.), к договору должен прилагаться поэтажный план помещения.
Также существенным условием договора является арендная плата, если в договоре не установлен размер арендной платы, договор считается незаключенным и не подлежит регистрации.
Для того чтобы зарегистрировать договор аренды, одна из сторон договора должна обратиться в МФЦ с заявлением о регистрации договора аренды. Если же договор аренды заключен с органом государственной власти или органом местного самоуправления, то заявление может подать указанный орган. Так же заявление могут подать обе стороны договора. Если договор аренды удостоверен нотариально, то за его регистрацией может обратиться и нотариус.
Обращаем внимание, что возможна ситуация, когда по заявлению собственника в ЕГРН ранее была внесена отметка о невозможности регистрации без его личного участия. В таком случае при обращении за госрегистрацией, например, арендатора или представителя арендодателя по доверенности документы вернут без рассмотрения. Поэтому в данной ситуации рекомендуем обратиться за регистрацией договора арендодателю (например, руководителю организации) лично. Он также может отозвать ранее поданное заявление о невозможности регистрации.
Необходимо представить договор аренды не менее чем в двух подлинниках, не менее одного подлинника и копии, если регистрируется нотариально удостоверенная сделка. Заявитель может представить самостоятельно документ об уплате государственной пошлины, уплатить госпошлину должна та сторона, которая обращается за регистрацией. Размер госпошлины за регистрацию договора аренды недвижимости независимо от количества объектов, передаваемых в аренду составляет для юридических лиц 22000 рублей, для физических лиц 2000 рублей; за регистрацию договора аренды объектом которого являются земли сельскохозяйственного назначения размер госпошлины составляет 350 рублей.

Претензионный порядок разрешения спора — это стадия досудебного разрешения спора, т. е. когда стороны пытаются решить возникший спор без обращения в суд. Вы можете включить условия, которые будут запрещать сторонам договора обращаться в суд в случае, если не был соблюден претензионный порядок.

Также укажите на обязанность арендодателя предоставлять по требованию арендатора необходимые ему документы (надлежащим образом заверенные копии документов), которые относятся к арендуемым помещениям. Эти документы могут потребоваться арендатору для предоставления в различные государственные органы для получения разрешений, лицензий и т.д.

Регистрация договора аренды недвижимости в Росреестре

согласие на совершение крупной сделки от органа юридического лица или решение, подтверждающее, что данная сделка для юридического лица не является крупной. Отметим, что при совершении ООО или АО крупной сделки с недвижимостью требуется согласие компетентного органа организации (п. 1 ст. 79 Закона об АО, п. 3 ст. 46 Закона об ООО). Документ, подтверждающий такое согласие, не включен в перечень обязательных и необходимых для госрегистрации. Однако если он не будет представлен, договор аренды будет зарегистрирован, но в реестр будет внесена запись о том, что сделка совершена без необходимого на то согласия (пп. 4 ч. 3 ст. 9, ч. 5 ст. 38 Закона о госрегистрации недвижимости). Во избежание рисков при совершении крупной сделки целесообразно представить этот документ.

• Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
• Настоящей Политикой конфиденциальности;
• Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
• Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
• Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
• Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;
• Положениями Окинавской Хартии глобального информационного общества, принятой 22.07.2000 года;
• Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 года № 1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
• Приказом ФСТЭК России от 18.02.2013 года № 21 «Об утверждении Состава и содержания организационных и технических мер по обеспечению безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
• Иными нормативными и ненормативными правовыми актами, регулирующими вопросы обработки персональных данных.

• если Арендатор использует переданные ему в аренду помещения не по назначению и/или с нарушением существенных условий настоящего договора аренды;
• если Арендатор производит работы по переустройству и перепланировке арендуемых помещений или изменение конструкции данных помещений без письменного согласования с Арендодателем и согласования таких изменений с уполномоченными организациями;
• если Арендатор допускает просрочку оплаты арендных платежей, либо иных согласованных Сторонами платежей на срок более банковских дней.

Платежное поручение нужно представить одновременно с заявление о регистрации. Если оплата осуществлялась в электронной форме, должностные лица Росреестра обязаны сами проверить поступление платежа. Однако во избежание проблем с приостановкой регистрации, целесообразно сразу представить квитанцию или платежное поручение об оплате.

Регистрация долгосрочного договора аренды части помещения и технический план

Для любого гражданского договора законодатель предусматривает перечень существенных условий. Стороны обязаны включить его в текст договора – иначе договор считается незаключенным. Для сделок аренды установлено только одно такое условие – предмет договора. В качестве предмета должен быть указан конкретный объект, а также его обязательные характеристики.

Проблемы могут возникнуть при устранении красных линий на нежилые помещения в МКД. Для этого потребуется получить техническое заключение, представить проект для согласования в муниципальные ведомства. При вынесении отказа собственник может обратиться в суд – решение также является основанием для кадастрового учета.

Договор аренды и регистрация в Росреестре в 2021 году

Нельзя заставить кого-либо арендовать определенный объект или подписать договор на определенных условиях. Пока обе стороны не достигнут договоренностей по всем условиям сделки, они не подпишут договор. В сложных случаях лучше привлекать к переговорам и подготовке документов юристов.

Отметим два важных нюанса. Если долгосрочный договор (более 1 года) не зарегистрировать, стороны усложнят процесс доказывания при возникновении спора. Арендные отношения без регистрации не будут иметь юридической силы для третьих сторон. Тем не менее, никаких штрафов со стороны государства за такое нарушение не будет.

Регистрация долгосрочного договора аренды в Росреестре в Москве

Заказать регистрацию долгосрочного договора аренды необходимо по той причине, что если договор официально не оформлен — юридически его нет. Если произойдут конфликтные и противоречивые случаи, такие как: смена собственника здания, при которой он просит арендаторов покинуть помещение, суд может не признать правоту арендатора, ведь договор не был зарегистрирован. Этот договор может потребоваться и в других случаях, в частности при аренде помещений, принадлежащих Росимуществу или Департаменту городского имущества, права аренды которого реализовываются в основном на конкурсной основе. Есть и негативные последствия для арендодателя. Если договор аренды подписан без приложения изображения планировки и/или не зарегистрирован, в этом случае последствия устранения или узаконивания незаконно выполненной перепланировки арендатором ложатся на плечи собственника помещения.

Регистрация долгосрочного договора аренды нежилого помещения в Росреестре в целом простая процедура, но в связи с большим количеством ошибок и несоответствий в документах на недвижимость и в основном из за незнания процедуры и регламентирующих норм законодательства для арендаторов зарегистрировать договор аренды становится большой проблемой. Мы поможем присвоить перечню комнат, в составе помещения или здания, временный кадастровый номер, узаконить незаконную перепланировку в них и решим вопрос регистрации договора аренды в Росреестре. В соответствии с действующим законодательством, договора аренды объектов недвижимости, со сроком действия больше года, нужно обязательно регистрировать.

Довольно часто в договоре указывается и право арендатора сдавать помещения в субаренду. Если же арендатор против этого, то следует ввести пункт о том, какие санкции последуют, если произойдёт передача помещений третьему лицу. Кроме прочего, это может стать и причиной для досрочного расторжения договора. Эта возможность и выделяет тип аренды — только пользование или пользование вместе со владением. Обе формы вполне возможны, но соотнесение сделки с каким-то видом требует отдельного указания в тексте договора.

Договор аренды — это гражданско-правовая сделка, субъектами которой могут являться любые участники гражданско-правового оборота. Она относится к числу возмездных и консенсуальных. Для заключения достаточно договоренности между субъектами. Она же должна быть обоюдной. Договор, в котором хорошо расписаны обязанности арендатора, но ничего не говорится об обязанностях арендодателя в плане передачи имущества, может быть признан судом недействительным. Поэтому важно максимально подробно заполнить не только раздел о предмете договора, но и о том, как именно будет осуществляться передача.