Рынок аренды недвижимости 2021

• вариант 1: жить в Москве и там же работать . Средняя зарплата в столице составляет 88,9 тысяч рублей, за минусом аренды остается около 48 тысяч рублей на руки. Кстати, эта цифра выше, чем медианная зарплата по России (35 тысяч рублей). То есть, работать и платить аренду в Москве выгоднее, чем работать в провинции, живя в своей квартире;
• вариант 2: жить в Московской области и там же работать . Средняя зарплата – всего 48,3 тысячи рублей, если отнять аренду, останется всего 23,5 тысячи рублей;
• вариант 3: жить в Московской области и работать в Москве . На руках останется около 64 тысяч рублей. Но нужно учитывать, что придется дополнительно отдать около 2,6 тысяч рублей на проездной на МЦД, плюс, возможно, придется платить за проезд по своему городу до железнодорожной станции. Однако главное, что отнимает такой вариант – несколько часов на дорогу туда и обратно каждый день. И если каждый час рабочего времени «стоит» порядка 500 рублей (из расчета средней зарплаты на 23 дня в месяц и 8 часов), то даже 2 часа на дорогу – это 23 тысячи рублей в месяц неявных потерь (которые можно было бы посвятить работе, самообразованию, уходом за детьми и т.д.).

Всем начинающим арендаторам хочу сказать, что в первый месяц помимо стоимости месячной аренды квартиры нужно учитывать депозит (он обычно составляет стоимость месяца проживания или 50% от цены за месяц проживания, при хорошем раскладе возвращается вам при выселении), а еще если вам лень искать, то стоимость и услуг риэлтора.

Еще год назад любой расчет показывал, что при рыночных условиях ипотека предполагает более высокий ежемесячный платеж, чем аренда. Например, в «РГ» тогда посчитали, что разница между платежами будет более чем в полтора раза – 46,3 тысячи рублей против 30 тысяч рублей.

Второй фактор стоимости аренды – параметры самой квартиры. Так, «микростудии» могут сдаваться в аренду за очень небольшие деньги – владельцы переделывают одну большую квартиру в несколько таких «апартаментов» (что вообще-то сомнительно с точки зрения закона). Но спрос сейчас переходит в сегмент комфорт-класса, а такое жилье привлекает арендаторов с очень скромным бюджетом – например, студенты или работники с непостоянными заработками.

При этом спрос на жилье пока восстанавливается медленно – из-за введенных осенью ограничительных мер многие снова лишились доходов или отложили переезд в Москву до лучших времен. Правда, аналитики не ждут роста спроса на аренду и дальше – многие попросту уехали обратно в регионы, поэтому рынок будет восстанавливаться несколько лет.

Сезон затишья: что происходит с московским рынком аренды жилья

Квартир на сдачу слишком много. «За год, по состоянию на декабрь и январь, объем предложения на рынке аренды жилья в Москве увеличился на 17%», — говорит Полякова. В январе количество объявлений о сдаче в аренду квартир оказалось на 63% выше, чем в прошлом году, утверждает Закирьянов из «Авито-недвижимости». Попов из ЦИАН говорит, что объем предложения однокомнатных квартир в аренду на 34% выше, чем в начале февраля 2020 года, двухкомнатных — в полтора раза.

Не только пенсионеры, но и работающие москвичи пытаются заработать на сдаче в аренду собственного жилья. «В 2019 году среди арендодателей комнат в квартирах, где проживают сами, 59% составляли пенсионеры, — рассказывает Полякова. — В 2020-м на их долю приходилось не более 46%. Мы объясняем такое перераспределение долей кризисом на столичном рынке труда, усугубившимся на фоне пандемии». Увеличение арендного предложения в 2020 году произошло в том числе за счет тех, кто не имеет свободной квартиры для сдачи, считает эксперт. Ради экономии эти люди сдают часть своей единственной жилплощади либо даже квартиру целиком, переезжая к родственникам, друзьям или в квартиру дешевле.

Спрос на долгосрочную аренду в Москве начал было возрождаться в конце лета. «В сентябре рынок немного встрепенулся, — говорит Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости». — Но уже в ноябре из-за новых ограничений (перевод 30% сотрудников на удаленный режим работы, сокращенный режим работы заведений общепита до 23:00 и т. д. — Forbes) начался сезон затишья». Но затем снова просел.

Цены на аренду жилья закономерно снизились. «Рост показателей предложения в столице приводит к закономерному снижению арендных ставок — средняя стоимость в январе 2021-го сократилась на 7%. Арендовать квартиру в Москве можно в среднем за 42 000 рублей», — говорит Закирьянов.

С коллегами не согласен Алексей Попов из ЦИАН: «Данная инициатива — это логичный шаг в сторону цивилизованного рынка аренды после введение режима самозанятых. Это упростило уплату налогов на аренду. Самозанятому необходимо заплатить всего 4% от полученного дохода против 13%, он может это сделать через единый портал найма жилья. Поэтому при прочих равных рантье выберут статус самозанятого, что позволит сэкономить на налогах до трети суммы».

Что ждёт рынок аренды жилья в России в 2021 году

Нынешний экономический кризис в России отразился на всех сегментах рынка недвижимости, включая съёмное жилье. Остановка большинства бизнес-процессов привела к массовой безработице в стране и как следствие — снижению доходов населения. Понятно, что совсем уж рухнуть этот рынок не мог. Спрос на съёмные квартиры остается всегда, в отличие, скажем, от той же аренды офисов в Москве — ведь коммерческая недвижимость в период экономических спадов — более уязвимый сектор.

По сравнению с летом «тарифы» на арендное жилье в региональных городах поднялись на 2-3 %. Правда, столица, как всегда, оказалась «впереди планеты всей». В Первопрестольной цены повысились аж на 6%. И хотя при желании здесь можно найти плохонькую «однушку» и за 22 000 рублей, средняя стоимость аренды 1-комнатной квартиры в Москве (с ремонтом, в хорошем районе) сейчас составляет порядка 33 000 рублей.

Но уже к началу октября ситуация стала меняться — практически во всех крупных городах стоимость съёмной площади возросла. Особенно это коснулось качественных объектов — квартир с хорошим ремонтом, расположенных в благоустроенных районах. На декабрь уходящего года расклад по регионам такой:

Однако аналитики прогнозируют: на восстановление этого рынка уйдет год, а может даже полтора или два. А потому пока арендаторам не стоит опасаться резкого скачка цен на «метры», а собственникам — рассчитывать на значительное усиление спроса. Ситуация меняется, но медленно. Сейчас в съемных квартирах в основном заинтересована та часть населения, у которой доход вернулся на прежний уровень, либо проблем с финансами не возникло в принципе, несмотря на кризис.

Однако в первой половине 2020 года ситуация для арендодателей жилья складывалась не самая лучшая. Многие съемщики, полностью или частично лишившись дохода, стали экономить на условиях проживания. Кто-то, потеряв работу, уехал обратно в родной город, кто-то выбрал вариант подешевле — съемную комнату. К лету на рынке арендного жилья предложение существенно превысило спрос, а цены упали более, чем на 10 %.

В последнее время все больше запросов связано с близостью дома к хорошим школам. В целом это заметный тренд не только в области недвижимости — российские семьи действительно стали больше вкладываться в образование своих детей. Таких запросов в нашей практике стало значительно больше, и чтобы быстрее на них реагировать, нам пришлось внедрить соответствующий маркер во внутренней CRM-системе.

Определенный дисконт заложен в большинстве цен, указанных в рекламе: в среднем это около 10%, хотя в бюджетах выше 500 тысяч рублей он может составлять 15–25% (в зависимости от ликвидности объекта и сроков его экспозиции на рынке). При этом квартиры с дизайнерским ремонтом, выставленные в аренду впервые, стоят в среднем на 10–15% выше рынка, а такие предложения находят своих клиентов за несколько недель. Преимуществом этой ремонтной «первой брачной ночи» собственники могут воспользоваться лишь один раз, что и делают охотно, накрутив небольшой процент к рыночной цене.

Одна из главных тенденций, вынужденно сложившихся в период пандемии, — смещение интереса потенциальных арендаторов к вариантам с собственной инфраструктурой, как, например, ЖК «Вишневый сад», где есть детский сад, фитнес, свой парк. Арендаторам импонирует идея сокращения поездок по городу. По данным наших аналитиков, рост интереса арендаторов к таким комплексам в январе 2021 года составил 18,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

— Хамовники и Якиманка, пожалуй, самые зеленые районы центра Москвы: здесь много скверов, есть несколько парков и можно прогуляться по набережной. В Хамовниках выделяется ЖК «Садовые кварталы» с его красивым и безопасным двором, охраной, консьерж-сервисом. Те, кому менее важна приватность, выбирают варианты, расположенные на набережных.
— Пресненский район и соседствующие с ним — следующие по популярности. Мы это связываем с возможностью легко выехать в сторону большинства элитных загородных направлений.
— Северо-западные районы (Аэропорт, Сокол, Покровское-Стрешнево) популярны благодаря возможности вести тихую семейную жизнь, сопоставимую с загородной.

Второй тренд — обжитые дома, в которых не делают бесконечные ремонты. Сегодняшним арендаторам важно жить в тишине, поэтому они стараются заранее убедиться в том, что им не придется просыпаться, работать и засыпать под звук перфоратора. В этом смысле новые ЖК нередко проигрывают: вскоре после сдачи дома в эксплуатацию новые собственники начинают делать ремонт, так что на тихую и спокойную жизнь в недавно построенных комплексах рассчитывать не приходится — даже при всех их положительных сторонах. В этом смысле выигрывают ЖК, которые сдаются уже с отделкой — например, Barkli Gallery, Nabokov, Малая Бронная, 15. Но там арендаторов может отпугнуть высокий ценник.

Сдачу квартир обложат налогом

В этом году Минстрой планирует внести в Госдуму законопроект, который направлен на легализацию рынка аренды жилья. Это следует из плана законопроектной деятельности правительства. Пока документ находится только на стадии обсуждения, но направление работы уже понятно. В частности, предлагается создать информационную систему учёта договоров найма и объединить её с системами ФНС. Это позволит упростить процедуру начисления и сбора налогов.

— Чиновники хотят моментального результата, а к нему нужно идти шаг за шагом. Некоторая часть рантье уже зарегистрировались как самозанятые и платят пусть и не 13% НДФЛ, но хотя бы 4%. В лучшем случае столь резкие заявления и действия законотворцев приведут к тому, что в России через полгода-год после принятия закона утроится число самозанятых и поступления всё равно будут как минимум в три раза меньше расчётов экономистов министерства. В худшем — владельцы просто будут сдавать квартиры так, как сдавали и раньше, — считает Алексей Кричевский.

— Безусловно, Минстрой и ФНС можно понять. В одной только Москве сдаётся около миллиона квартир. Это несколько миллиардов рублей налоговых платежей в месяц, если считать по минимальной стоимости месячной аренды. На самом же деле — несколько десятков миллиардов. И ещё как минимум столько же — в целом по стране, — говорит эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

Проблема, с точки зрения государства, колоссальная. Суммы недополученных в казну денег огромны. Как отметила старший аналитик ИАЦ «Альпари» Анна Бодрова, при ужесточении условий сдачи жилья суммы подоходного налога можно увеличить как минимум на 10%. По её словам, сейчас в России сдаётся около 12% квартир от всего жилого фонда.

Руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов считает, что подобные перемены в первую очередь заметят арендаторы. Он уверен, что расходы по налогообложению, которые будут дополнительно ложиться на наймодателя, включат в стоимость аренды.

Сезон затишья: что происходит с московским рынком аренды жилья

Большинство экспертов прогнозируют дальнейшее расширение арендного предложения. Полякова из «ИНКОМ-Недвижимости» отмечает, что в наступившем году объем арендного предложения увеличится, предположительно, на 20% — отчасти благодаря жилью, приобретенному в 2020-м на волне ажиотажного спроса.

Цены на аренду жилья закономерно снизились. «Рост показателей предложения в столице приводит к закономерному снижению арендных ставок — средняя стоимость в январе 2021-го сократилась на 7%. Арендовать квартиру в Москве можно в среднем за 42 000 рублей», — говорит Закирьянов.

Не только пенсионеры, но и работающие москвичи пытаются заработать на сдаче в аренду собственного жилья. «В 2019 году среди арендодателей комнат в квартирах, где проживают сами, 59% составляли пенсионеры, — рассказывает Полякова. — В 2020-м на их долю приходилось не более 46%. Мы объясняем такое перераспределение долей кризисом на столичном рынке труда, усугубившимся на фоне пандемии». Увеличение арендного предложения в 2020 году произошло в том числе за счет тех, кто не имеет свободной квартиры для сдачи, считает эксперт. Ради экономии эти люди сдают часть своей единственной жилплощади либо даже квартиру целиком, переезжая к родственникам, друзьям или в квартиру дешевле.

Квартир на сдачу слишком много. «За год, по состоянию на декабрь и январь, объем предложения на рынке аренды жилья в Москве увеличился на 17%», — говорит Полякова. В январе количество объявлений о сдаче в аренду квартир оказалось на 63% выше, чем в прошлом году, утверждает Закирьянов из «Авито-недвижимости». Попов из ЦИАН говорит, что объем предложения однокомнатных квартир в аренду на 34% выше, чем в начале февраля 2020 года, двухкомнатных — в полтора раза.

«В январе спрос понизился на 40% по сравнению с январем 2020 года. Основная масса предложения простаивала еще с ноября-декабря», — утверждает Мищенко. По данным «Яндекс.Недвижимость», зимой спрос был ниже прошлогоднего на 24%. По словам Оксаны Поляковой, заместителя директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимости», число запросов на поиск жилья в пределах старых границ Москвы в январе уменьшилось на 15% год к году.

Рынок коммерческой недвижимости в 2021г — глобальный прогноз

«Каким бы сложным ни был 2020 год, 2021 год может оказаться еще более трудным, поскольку важные решения и инвестиции, которые принимаются сейчас, могут принести плоды в течение следующих 12 месяцев», — сказала Кэти Фойхт, мировой лидер в сфере недвижимости Deloitte, профессионал из Лондона.

«Когда мы смотрим на 2021 год после пандемии, мы полагаем, что люди захотят объединиться, вернуться к покупкам, и экспериментальная розничная торговля снова будет процветать», — сказал Терри Монтеси, генеральный директор компании Trademark Property Company из Техаса.

Активным инвесторам, ищущим объекты коммерческой складской недвижимости для инвестиций, будет сложно найти сделки с данным типом недвижимости, но для инвесторов, которым повезло уже владеть складскими помещениями, высокие арендные ставки и низкие уровни вакантных площадей будут гарантировать стабильную прибыль.

«Нынешнее падение схоже с падением после финансового кризиса 2009 года, когда нам потребовалось 13 месяцев, чтобы достичь дна — это означает, что мы все знаем направление рынка на данный момент, поэтому чем быстрее мы достигнем дна, тем быстрее мы сможем выздороветь», — сказал Эрик Кагнер, исполнительный управляющий директор Newmark Knight Frank, американской компании по оказанию услуг в области коммерческой недвижимости.

По данным Deloitte, чтобы пережить финальную стадию пандемии, инвесторы в коммерческую недвижимость планируют сократить расходы в среднем на 25% в 2021 году. Но сокращение затрат может быть недальновидным — по данным Deloitte, для удовлетворения нового спроса на вентиляционное оборудование для помещений (повышенного воздухооборота), удобства для здоровья и цифровые технологии операционные расходы могут фактически вырасти на 194,0 доллара за квадратный метр в 2021 году .

Лидер российского рынка по вводу жилья. Реализует проекты в 12 регионах страны, упор сделан на Москву и Московскую область. В I полугодии 2020 г. компания показала отличные финансовые результаты. Рост выручки составил 33%, EBITDA и Чистая прибыль увеличились более чем на 80%.

Вторичный рынок, на мой взгляд, может оказаться более выгодным для вложений. Рост цен на вторичном рынке несколько отстает от первичного и в 2021 г. может демонстрировать догоняющую динамику. Готовое жилье может быть сразу сдано в аренду с минимальными временными задержками. Кроме того, слабая информационная прозрачность рынка и сильные навыки торга у покупателя дают возможность приобрести объект с дисконтом 5–10%.

Вторым фактором является рост инвестиционного спроса на недвижимость. Для многих россиян недвижимость остается наиболее надежным активом для сбережения средств и первой альтернативой при отказе от депозита. Совместный опрос Дом.РФ и ВЦИОМ показал, что 50% опрошенных разместили бы крупную сумму именно в жилую недвижимость. Еще 17% предпочли вложения в земельный участок.

В 2021 г. возможно возвращение компании к 78 руб., что поддержит привлекательность бумаг в условиях низких ставок. За период с 2016 по 2019 г. дивидендная доходность акций в среднем включала премию 2–2,5% к ставкам 5-летних ОФЗ. Это дает нам ориентир справедливой доходности в районе 7,3–7,8%. При размере дивиденда 78 руб. бумаги обеспечат такую доходность при цене 1000–1070 руб. за акцию.

Информация не может рассматриваться как публичная оферта, предложение или приглашение приобрести, или продать какие-либо ценные бумаги, иные финансовые инструменты, совершить с ними сделки. Информация не может рассматриваться в качестве гарантий или обещаний в будущем доходности вложений, уровня риска, размера издержек, безубыточности инвестиций. Результат инвестирования в прошлом не определяет дохода в будущем. Не является рекламой ценных бумаг. Перед принятием инвестиционного решения Инвестору необходимо самостоятельно оценить экономические риски и выгоды, налоговые, юридические, бухгалтерские последствия заключения сделки, свою готовность и возможность принять такие риски. Клиент также несет расходы на оплату брокерских и депозитарных услуг, подачи поручений по телефону, иные расходы, подлежащие оплате клиентом. Полный список тарифов ООО «Компания БКС» приведен в приложении № 11 к Регламенту оказания услуг на рынке ценных бумаг ООО «Компания БКС». Перед совершением сделок вам также необходимо ознакомиться с: уведомлением о рисках, связанных с осуществлением операций на рынке ценных бумаг; информацией о рисках клиента, связанных с совершением сделок с неполным покрытием, возникновением непокрытых позиций, временно непокрытых позиций; заявлением, раскрывающим риски, связанные с проведением операций на рынке фьючерсных контрактов, форвардных контрактов и опционов; декларацией о рисках, связанных с приобретением иностранных ценных бумаг.

Эксперты в сфере недвижимости заметили падение активности на рынке

Кроме того, активность клиентов ТЦ остаётся пониженной. В феврале Shopping Index (отражает число посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в Москве оказался на 23,7% ниже аналогичного значения 2020-го, а в Санкт-Петербурге падение оценивается в 25,4%, передаёт Watcom group. Эти цифры немного лучше статистики за январь 2021-го, когда в столице РФ спад оценивали в 24,8%, а в Санкт-Петербурге — в 29%, пишет «Коммерсант» со ссылкой на опрошенных аналитиков.

Что касается объёма контрактов по аренде площадей в ТЦ, то, по информации CBRE, из-за кризиса он упал примерно на 40%, однако структура спроса на помещения осталась прежней: 30–37% их снимают fashion-операторы. По мнению сотрудников организации, ставки аренды в моллах Москвы сейчас на 20–24% меньше, чем годом ранее. Неоднородна ситуация и на улицах столицы РФ, считает аналитик CBRE Екатерина Сизанова.

Начало 2021 года смогло оживить рынок коммерческой недвижимости. Количество сделок по аренде торговых площадей за первые два месяца рухнуло на 40%, а активность клиентов до сих пор отстаёт от показателей 2020-го. Офисные объекты также пока не пользуются прежней популярностью. Подобные тренды закономерно вызывают рост вакантности и снижение средних ставок аренды.

Например, уровень вакантных помещений на Петровке, от Кузнецкого моста до Столешникова переулка, составляет 3%, в то время как показатель между домами 17 и 34 составляет 27%, что, несомненно, отражается на уровне арендных ставок, —отметила аналитик.

Почти 30% предприятий в России понесли убытки в 2020 году. По данным Росстата, их число по сравнению с 2019 годом увеличилось на 2,9%. Больше всех пострадали угольная отрасль, сфера общепита, гостиничный бизнес, междугородные и международные пассажирские ж/д перевозки, а также отрасли распределения газа и производства пара и горячей воды. Самое существенное ухудшение ситуации наблюдалось в сфере сухопутного и трубопроводного транспорта (-72,7%) и оптовой торговли, за исключением продажи автомобилей и мотоциклов (-69,5%).

Рынок недвижимости в 2020-2021 годах: что изменилось

Рынок коммерческой недвижимости — обычно один из самых стабильных (при условии, что знаем его правила и особенности). Но 2020 год все изменил. Компания «Инвестор», которая специализируется на управлении коммерческой недвижимостью, подготовила анализ ситуации и порассуждала, что ждет нас с вами дальше.

Из-за введения ограничений по свободному перемещению по городу во время наиболее острой обстановки по заболеваемости, многие предприниматели стали ориентироваться на создание бизнеса недалеко от места проживания потребителей (проще говоря стали делать ставку на спальные районы).

В 2020 году к нам в город зашли сети алкогольных магазинов «Бристоль» и «Красное белое», которые не побоялись ограничений. К ним присоединились магазины разливных напитков «Есть повод» и «5 градусов». В данный момент это успешные сети, которых не сильно коснулась пандемия.

К примеру, те объекты, которые ранее сдавались за 1 500-2 000 рублей за квадратный метр в настоящее время находят арендатора лишь за 1 000-1 200 рублей за «квадрат». При этом средние арендные ставки в определенных локациях по-прежнему сохранились в районе 600-700 рублей.

Как обстоят дела с местными продуктовыми сетями? «Лама», к примеру, активно открывает SPAR в разных районах города. Они так же запустили бюджетный формат магазина. «Магнит» на данный момент ведет переговоры по запуску новых «точек», и несколько магазинов планируется открыть во втором-третьем квартале этого года.