Содержание
Оформление недвижимости
- Для квартиры, дома, дачи (усадьбы, поместья) — 2 000 руб.;
- Земельного участка для ИЖС — 100 руб., земля для сельхозугодий — 50 руб., земли для дальнейшей постройке на ней зданий — 350 руб.;
- Нежилое помещение (офис или склад) — 2 000 руб.;
- Гаражное помещение — 500 руб.
В выписке из ЕГРН о зарегистрированных правах на имущество будет содержаться информация о самой недвижимости, правомочиях на нее, обременениях (залоге, аресте и т. п.). В выписке с информацией о переходе прав на недвижимость будут данные об имуществе, оформленных правах на него и основаниях, из-за которых права были зарегистрированы. Подробно о выписках из ЕГРН мы говорили в предыдущей статье.
В случае, если объект недвижимости является вновь образованным, то в данном случае необходимо провести процедуры предварительного согласования места размещения данного объекта, которая включает в себя: подготовку и согласование акта выбора земельного участка и схемы расположения земельного участка на кадастровой карте соответствующей территории.
- доверенность, если кто-то из сторон сделки обращается не лично, а через представителя;
- согласие на продажу совместного имущества от супруга продавца (документ готовит нотариус) и свидетельство о браке;
- квитанция об уплате госпошлины за проводимую регистрацию прав.
Земельные участки под такими объектами существует на праве собственности либо постоянного бессрочного пользования, и исковое производство в данном случае невозможно, так как нельзя предъявить иск в суд самому себе. То есть владелец объекта недвижимости может им пользоваться, может владеть, но не может распоряжаться им.
Обратим внимание на статьи 606, 611 ГК РФ, согласно которым арендодатель обязан предоставить арендатору соответствующее имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Выполнение данных положений затруднено тем, что линейные сооружения, имея большую протяженность, пролегают по значительному количеству земельных участков, принадлежащих разным собственникам, а также лицам, не являющимся собственниками земельных участков, но использующим такие земельные участки на иных правах. В результате единообразно и одновременно решить вопросы со всеми этими субъектами о выкупе или заключении договоров аренды земельных участков, занятых линейными сооружениями, практически невозможно.
Согласно пункту 1 статьи 87, статье 91 ЗК РФ землями связи признаются земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов связи и права на которые возникли у участников земельных отношений. Земли связи входят в состав земель промышленности и иного специального назначения. В целях обеспечения связи могут предоставляться земельные участки для размещения объектов соответствующих инфраструктур, включая:
Записи о государственной регистрации права на линейно-кабельные сооружения связи вносятся в реестр в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, а именно Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 .
Порядок государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества регламентирован пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации). Указанная регистрация проводится на основании документов, подтверждающих факт создания таких объектов.
При этом данный документ должен отвечать требованиям статьи 18 Закона о регистрации, а именно: документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
2. Арсланалиев М.А. Публичные сервитуты при строительстве, размещении и эксплуатации линейных объектов // Предпринимательское право. 2008. Специальный выпуск; Волков Г.А., Голиченков А.К., Хаустов Д.В. Проблемы совершенствования правового регулирования публичных сервитутов для обеспечения строительства и функционирования линейных сооружений // Экологическое право. 2006. N 2. С. 16 — 25.
В своей статье эксперт проекта ZHANЕ.ru Марина Муравьева рассуждает о тенденциях правового регулирования отношений, связанных с оформлением прав на земельные участки для размещения линейных объектов, в том числе предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения
Анализ тенденций реформирования законодательства, регулирующего земельные отношения, позволяет сделать вывод о повышении внимания законодателя к вопросам предоставления и использования земельных участков для размещения[1] линейных объектов.
Указанное обстоятельство обусловлено особой конфигурацией, территориальным расположением таких объектов и соответствующих земельных участков, а также функциональным назначением, социальной значимостью и наличием публичного интереса в размещении ряда протяженных сооружений.
Содержание понятия «линейный объект» в настоящее время раскрывает Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ. В соответствии со статьей 1 указанного закона под линейными объектами понимаются линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» к линейным объектам относит дороги, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), нефтепроводы, газопроводы и иные трубопроводы, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.
Общим для большинства линейных объектов является то, что они лишь частично ограничивают права собственника или иного пользователя земельного участка, на котором размещаются, и, как правило, не препятствуют разрешенному использованию земельных участков. В связи с этим оформление права собственности или аренды на такие земельные участки не всегда представляется целесообразным.
До 01 марта 2015 года к основным видам прав на земельные участки для целей строительства, эксплуатации линейных объектов относились собственность и аренда. Так, согласно действовавшей до 01 марта 2015 года редакции Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для строительства объектов предоставление земельных участков из публичных земель осуществлялось, преимущественно, в собственность или аренду: с предварительным согласованием мест размещения объектов (без проведения торгов) или без такого согласования (на торгах). Для целей использования существующих наземных сооружений (в т.ч. линейных) собственники объектов могли получить земельные участки, на которых расположены объекты, в собственность или аренду, в порядке реализации исключительного права в соответствии со статьей 36 ЗК РФ. Пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ), в частности, предусматривал, что юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линейные объекты, на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность до 1 января 2015 года.
В целях «ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры» ЗК РФ закреплена возможность установления публичного сервитута (абз. 2 п. 3 ст. 23 ЗК РФ). В соответствии с действовавшей до 01 марта 2015 года редакцией статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) для использования земельных участков в целях «прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов» мог быть установлен «частный» сервитут. Вместе с тем допустимость и порядок установления права ограниченного пользования земельным участком применительно к размещению линейных объектов нередко являлись предметом рассмотрения со стороны юридической науки[2]. Не сформировалась и единообразная судебная практика применения указанных норм.
Следует отметить, что Федеральным законом от 21 июля 2011 года N 257-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения безопасности объектов топливно-энергетического комплекса» статья 90 ЗК РФ была дополнена важным нормативным положением. В силу введенного пункта 8 статьи 90 ЗК РФ на земельные участки, где размещены подземные объекты трубопроводного транспорта, относящиеся к линейным объектам, оформление прав собственников объектов трубопроводного транспорта в порядке, установленном ЗК РФ, не требуется. При этом у собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов.
23 июня 2014 года был подписан Федеральный закон № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ). Закон кардинальным образом изменил с 01 марта 2015 года вектор правового регулирования отношений по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в том числе затронул вопросы предоставления земельных участков для целей размещения линейных объектов.
Законом № 171-ФЗ закреплена возможность заключения договора аренды земельных участков без проведения торгов в случае необходимости предоставления земельных участков юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения(абз. 4 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).
Закон № 171-ФЗ предусмотрел возможность заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, установленных гражданским, земельным законодательством, федеральными законами, и, в частности, в случаях размещения линейных объектов, сооружений связи (ст. 39.23 ЗК РФ).
На необходимость реформирования норм о сервитутах указано в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, из которой следует, что имеющееся нормативное регулирование сервитутов в тексте ГК РФ недостаточно, главным образом вследствие отсутствия определения содержания сервитутов, хотя их содержание как вещных прав должно исчерпывающим образом определяться законом. Содержание каждого сервитута должно быть хотя бы укрупненно раскрыто в ГК РФ. В ГК РФ должен быть закреплен перечень возможных сервитутов. В связи с этим в литературе отмечается, что попытка более детального регулирования вопросов установления сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, нашедшая свое отражение в главе V.3 ЗК РФ, до появления соответствующих положений в ГК РФ, представляется обоснованной[3].
Вместе с тем «частный» сервитут в отношении публичных участков вызывает множество вопросов и критических оценок. В частности, в рамках совместной XVI Международно-практической конференции и IX Международной научно-практической конференции «Кутафинские чтения» (ноябрь 2015 г.) была высказана позиция о том, что новые нормы законодательства в той части, в которой данный институт ущемляет права арендаторов земельных участков, не учитывает статус линейных объектов и создает трудности при оформлении прав на возведенные объекты, требуют скорейшей доработки.
Кроме того, появился новый институт земельного законодательства — использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, без предоставления земельных участков и установления сервитута. В частности, установлена возможность эпизодического использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута, в случаях капитального или текущего ремонта линейного объекта, а также размещения объектов, виды которых установлены Правительством РФ[4] (ст. 39.33 ЗК РФ). В данном случае использования земель или земельных участков земля рассматривается не как объект права собственности и иных прав либо средство производства (в сельском и лесном хозяйстве), а как пространственный базис, не требующий учета полезных свойств земли.
Законом № 171-ФЗ внесены изменения и в статью 274 ГК РФ в части уточнения целей установления сервитута. Ранее указанная в статье возможная цель установления сервитута — для «прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации» — заменена на общую цель «строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием» (абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ в редакции Закона № 171-ФЗ). Необходимо подчеркнуть значимость указанного уточнения, закрепляющего принципиальную допустимость осуществления строительства, реконструкции всех линейных объектов на основании соглашения о сервитуте. Между тем, неоднозначность толкования нормативного регулирования относительно возможности осуществления строительства (и последующего оформления) линейных объектов на основании сервитута совсем не исключена. Речь идет о том, что по смыслу статьи 274 ГК РФ правом требования предоставления сервитута обладает собственник господствующей (существующей) недвижимой вещи.
Вышеизложенное свидетельствует о положительных тенденциях изменения правового регулирования по вопросу предоставления земельных участков для обеспечения строительства и функционирования линейных сооружений. Однако требуется продолжение работы по дальнейшему совершенствованию правового регулирования рассматриваемой институциональной среды в целях разрешения возникающих на практике вопросов.
4. См. Постановление Правительства РФ от 03.12.2014 N 1300 «Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов» // Собрание законодательства РФ. 15.12.2014. N 50. ст. 7089.
Актуальные вопросы оформления прав на линейные объекты
ФЗ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» также предусматривает, что юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линейные объекты, на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность
Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
В связи с чем в целях исключения признания построенных объектов самовольной постройкой требуют предоставления документов, подтверждающих отвод земельного участка для строительства линейного объекта в соответствии с нормами земельного законодательства, а также — разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (или акт приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта), полученные в соответствии с нормами законодательства о градостроительной деятельности.
Представляется, что приобретение права аренды или права собственности собственникам линейных объектов целесообразно осуществлять на отдельные участки, на которых расположены, например, опоры для линий электропередач, выходы на поверхность для подземных газопроводов и т.д.
А в п.16 Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 г. № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» указывается, что доступ к объектам электросетевого хозяйства для их эксплуатации и плановых (регламентных) работ осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством.
4. Иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (абзац 9 пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено данным законом и принятыми нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.
2. Заявление о государственной регистрации прав и иные необходимые для государственной регистрации прав документы могут быть представлены в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в форме электронных документов, электронных образов документов, заверенных усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя, если иное не установлено федеральным законом, с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая единый портал государственных и муниципальных услуг, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.
5. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права, в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
8. Документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание, не подлежат приёму на государственную регистрацию.
Государственная регистрация прав на автомобильные дороги
Автомобильная дорога — это объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, — защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог.
Согласно пункту 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения являются линейными объектами.
Для целей государственной регистрации должен быть решен вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым?
Позиция судов по указанному вопросу сводится к следующему: вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.
При этом замощение из щебня или гравия и других твердых материалов, используемое для покрытия автомобильной дороги, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится. В отличие от зданий, строений и сооружений твердое покрытие не имеет конструктивных элементов, которые могут быть разрушены при перемещении объекта. Дорожные покрытия из гравия и щебня устраиваются путем россыпи данных материалов непосредственно на земляное полотно, что исключает прочную связь с землей, при их переносе не теряют качеств, необходимых для дальнейшего использования.
В связи с этим указанные объекты не являются сооружениями, перемещение которых причинит несоразмерный их назначению ущерб, то есть не обладают признаками, указанными в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, права на такие объекты государственной регистрации не подлежат.
Судами делается вывод о необходимости представления доказательств того, что дорога создана как объект недвижимости на земельном участке, отведенном для строительства такого объекта недвижимости, с соблюдением соответствующих градостроительных норм и правил, введена в эксплуатацию в установленном порядке.
Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
На основании пункта 1.2 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре), за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
В силу положений части 5 статьи 1 Закона о кадастре органом кадастрового учета осуществляется государственный кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. В случае, если имущество, о кадастровом учете которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, кадастровый учет которого осуществляется в соответствии с Законом о кадастре, орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета на основании пункта 1 части 2 статьи 27 Закона о кадастре.
Таким образом, согласно позиции Минэкономразвития России (Письмо от 11.07.2014 N Д23и-2426 «О рассмотрении обращения») вопрос отнесения объекта к объектам недвижимости может быть решен при проведении кадастровых работ.
Статьей 51 ГрК установлено, что для строительства линейных объектов необходимо получение разрешения на строительство, а после завершения строительства — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 ГрК).
Таким образом, автомобильная дорога создается с соблюдением порядка, установленного для создания объектов недвижимости (отвод земельного участка, получение разрешения на строительство, соблюдение строительных норм и правил, сдача в эксплуатацию).
Государственная регистрация на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании ст.25 Закона, то есть:
правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества (представление не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном Законом о регистрации порядке);
разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения (запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе).
Кроме вышеуказанного основания для государственной регистрации, основным критерием, который использует законодатель при установлении наличия права собственности на автомобильные дороги в соответствии с законом «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», является включение таких дорог в соответствующие перечни автомобильных дорог. Так, все автомобильные дороги, включенные в Перечень автомобильных дорог общего пользования федерального значения, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 17.11.2010 N 928, а также включенные в перечни автомобильных дорог необщего пользования федерального значения, являются федеральной собственностью; автомобильные дороги, включенные в перечни региональных и межмуниципальных автомобильных дорог как общего, так и необщего пользования, — собственностью субъекта Российской Федерации и т.п. К собственности поселения относятся автомобильные дороги общего и необщего пользования в границах населенных пунктов поселения, за исключением автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального значения, частных автомобильных дорог; к собственности городского округа относятся автомобильные дороги общего и необщего пользования в границах городского округа, за исключением автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального значения, частных автомобильных дорог; к собственности муниципального района относятся автомобильные дороги общего и необщего пользования, соединяющие населенные пункты в границах муниципального района, за исключением автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального значения, частных автомобильных дорог.
В 2014г. Красноярским отдела Управления Росреестра по Астраханской области было зарегистрировано право собственности на 18 автомобильных дорог. Основаниями для государственной регистрации в соответствии со ст. 17 Закона служили: решения судов; акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, договор о разграничении предметов ведения, муниципальной собственности и доходных источников между Красноярским районом и Красноярским сельским советом от 13.06.1997г.; .
Что касается вопроса о государственной пошлине за государственную регистрацию права собственности на автомобильную дорогу, то для физических лиц она составляет – 2000 рублей, для юридических лиц – 22000 рублей в соответствии со ст.333.33 Налогового Кодекса РФ.
В соответствии со ст. 333.35, «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ государственная пошлина не уплачивается за государственную регистрацию права собственности Российской Федерации на автомобильные дороги, переданные в доверительное управление юридическому лицу, созданному в организационно-правовой форме государственной компании, и на земельные участки, предоставленные в аренду указанному юридическому лицу, государственную регистрацию договоров аренды земельных участков, предоставленных указанному юридическому лицу, а также за государственную регистрацию прекращения прав на такие автомобильные дороги и земельные участки.
Заявления и документы в центральный аппарат Росреестра можно представить при личном обращении по адресу: г. Москва, ул. Воронцово поле, д. 4а. Кроме того, указанные документы можно направить посредством почтового отправления по адресу: г. Москва, Чистопрудный бульвар, д. 6/19.
С 19.06.2017 в центральном аппарате Росреестра (Управление ведения Единого государственного реестра недвижимости) по адресу: г. Москва, ул. Воронцово поле, д. 4а, тел. 8 (495) 531-08-58, принимаются запросы на бумажном носителе от лиц и в случаях, указанных в частях 13-16 статьи 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», о предоставлении сведений Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) в отношении предприятий как имущественный комплекс и объектов недвижимости, расположенных на территории более одного кадастрового округа, в виде выписки о содержании правоустанавливающих документов, копии договоров и иных документов, которые выражают содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и содержатся в реестровых делах, в виде копии правоустанавливающих документов и (или) копии иных документов, которые содержатся в реестровых делах (указанные документы хранятся в архиве центрального аппарата Росреестра).
Земельные новости
Градостроительный кодекс Российской Федерации понимает под такими объектами линии электропередачи, линии связи (в т.ч. линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Вышеуказанные определения оставляют место и для иных линейных объектов — к ним можно отнести также сооружения метро, мосты, туннели и т.д. В городе Омске, как и в других городах, находится большое количество организаций электроэнергетики, связи и т.д., в собственности или в ведении которых находятся линейные сооружения либо желающих осуществить строительство линейного объекта. При этом в большинстве случаев на практике права на земельные участки лиц, желающих осуществить строительство линейного объекта, не оформлены.
Таким образом, приемлемым решением данного вопроса было бы оформление земель под строительство линейных объектов в соответствии с процедурой, предусмотренной ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанный вариант является возможным, однако довольно сложным, так как линейные сооружения, имея большую протяженность, пролегают по значительному количеству земельных участков, которые принадлежат разным лицам. Некоторыми юристами предлагается решение данной проблемы путем оформления сервитута. Действующим законодательством предусматривается установление как частного, так и публичного сервитута. При этом частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, т.е. договором о сервитуте, а публичный сервитут — законом или иным нормативным правовым актом.
Таким образом, основное отличие частного от публичного сервитута состоит в том, что публичный сервитут устанавливается не путем заключения договора, а в одностороннем порядке путем принятия нормативного правового акта, прежде всего в публичных интересах. Однако проблемные вопросы существуют и при оформлении сервитута. Для оформления сервитута также необходимо сформировать земельный участок. В числе оснований для установления публичного сервитута в соответствии со ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации отсутствует возможность ограниченного использования земельного участка для строительства линейных объектов, а существует возможность установления публичного сервитута для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры. Кроме того, для установления публичного сервитута требуется проведение общественных слушаний, порядок проведения которых также не установлен действующим законодательством.
Первый вариант — внесение изменений в федеральное законодательство в целях упрощения процедуры оформления разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию, а также права собственности на линейные объекты, предусмотрев выдачу разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию, а также регистрацию права собственности на линейный объект без правоустанавливающих документов на земельный участок.
Необходимость оформление земель под строительство объектов недвижимости установлена нормами действующего земельного и градостроительного законодательства. С учетом положений Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство объекта недвижимости, а также на ввод объекта в эксплуатацию требуется наличие правоустанавливающих документов на земельный участок. Процедура предоставления земельных участков для строительства объектов недвижимости предусмотрена Земельным кодексом Российской Федерации. Какой-либо специальной процедуры предоставления земельных участков для строительства линейных объектов действующим законодательством не предусмотрено.
Учитывая то, что действующим законодательством не предусмотрен специальный порядок формирования таких земельных участков в целях упрощения процедуры оформления земельных участков, для размещения линейных объектов принято Постановление Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300 “О перечне объектов, которые могут размещаться на государственных или муниципальных землях без оформления прав на земельные участки и установления сервитутов” [11].
Признаки недвижимых вещей установлены в ст. 130 Гражданского кодекса РФ. К ним относятся объекты, прочно связанные с землей и перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению [1]. В тоже время любой существующий линейный объект будь это газопровод, линии электропередач, линии связи не составляет труда демонтировать их и перенести на иное место. Тем не менее, в разрыве с землей они теряют свое предназначение и сущность и преобразуются лишь в определенный набор труб, отводов, задвижек и иного оборудования.
Ежегодно вводятся в эксплуатацию сотни тысяч километров новых дорог, коммуникаций, но вопрос о правовом регулировании линейных объектов всегда был и остается одним из самых сложных в градостроительном и земельном законодательстве. Все более остро поднимается вопрос об усовершенствовании на законодательном уровне правовых норм, регламентирующих приобретение прав на земельные участки, используемые для размещения линейных объектов.
Так же выход в решении возникающих вопросов при формировании земельных участков под линейными объектами видится не только в повышении качества ведения реестра линейных объектов, но и в развитии правового регулирования, связанных с оформлением земельных участков, предназначенных для размещения линейных объектов.
Поэтому осуществление государственной регистрации прав регулируется Федеральным законом от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где в отношении подобных объектов должны быть предоставлены такие документы как разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию, документы, подтверждающие отвод земельного участка для строительства линейного объекта в соответствии с нормами земельного законодательства [6].
Нельзя обойти стороной вопрос о плате за устанавливаемый сервитут. Он не урегулирован ни законодательно, ни в судебной практике. Говоря о последней, хочется отметить большое количество противоречий, не разрешенных высшими инстанциями. Хотя мы исходим из того, что сервитут является средством преодоления монополизма собственника земельного участка, баланс частно-правовых интересов требует, чтобы наложенный сервитут не был излишне обременительным. В качестве альтернативы решения проблемы смеем предложить вариант, заключающийся в привязке стоимости платы за сервитут к величине земельного налога за сопоставимый земельный участок. Соотношение платы за установление конкретного сервитута к величине земельного налога может варьироваться в зависимости от размера участка, площади обременения, ограничения правомочий собственника.
Попытка внесения изменений в нормы, относящиеся к правовому регулированию сервитутов, уже имели место, но все они не привели к сколь-нибудь значимому результату. В настоящее время тенденция на внесение изменений в законодательство Российской Федерации в части совершенствования норм о сервитутах нашла свое отражение в проекте внесения изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации. Расширена сама дефиниция «сервитут», серьезные изменения планируются в части регламентации отдельных видов сервитута. Так, появляются такие субинституты, как строительный, мелиорации, горные, коммунальные.
Законодательное регулирование статуса и правового режима возведения линейных объектов недвижимости – вот еще одна загадочная область отечественного законодательства. Количество препятствий, с которыми сталкиваются компании, осуществляющие свою деятельность в области создания линейных объектов, столь велико, что бывалый правовед, глядя на имеющуюся ситуацию, не сможет удержаться оттого, чтоб не вспомнить о социологической концепции правопонимания. Право в данном случае предстает не как формально выраженные нормы позитивного закона, а действительный порядок, сложившийся в общественных отношениях в ходе их поступательного развития.
— линейные объекты, в силу большой протяженности, пролегают по значительному количеству земельных участков, принадлежащих разным собственникам. В силу этого, единовременно и однообразно решить вопросы со всеми этими субъектами о выкупе или заключении договоров аренды земельных участков, занятых такими объектами, практически невозможно. Необходимость массового межевания участков ведет к существенному удорожанию и растягиванию по времени;
Личный сервитут представляет собой сервитут, предоставляемый конкретному лицу для нужд, связанных со строительством протяженного объекта объекта. Порядок и условия установления личного сервитута определяются органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Что такое линейный объект капитального строительства
Но если ЛО не вводились в эксплуатацию согласно действующему законодательству, то они не могут считаться недвижимостью. Исключение – они составляют общий комплекс зданий и сооружений и принимают участие в обороте как единое целое. Но ЛО должны иметь отельный выделенный в пользование или аренду земельный участок, владельцу необходимо платить земельный налог в установленных нормативами размерах, а здесь свои проблемы.
Перед началом работ застройщик должен внимательно ознакомиться с существующими документами планирования территорий, включая имеющиеся схемы. На следующем этапе необходимо изучить межевание земельных участков, при их отсутствии заказать выполнение работ лицензированным кадастровым инженерам. Обновленный проект межевания – обязательное предварительное условие начала строительных работ по ЛО.
Несмотря на то, что часть ЛО не создает препятствий для использования участков владельцами по их назначению (к примеру, подземные объекты), не все из них дают разрешение на строительство. Решать такие проблемы очень сложно, никаких законодательных актов прямого действия не существует. Все зависит от личных способностей застройщика и его умения находить общий язык с заинтересованными сторонами. Это требуется даже в тех случаях, когда прокладка подземных объектов выполняется с использованием самых современных технологий без нарушения верхнего слоя земельного участка.
На сегодняшний день существующие в РФ законодательные акты не имеют однозначного ответа, какие именно объекты относятся к категории линейных. Свои определения дают Градостроительный кодекс и Лесной кодекс, Приказ Россельхоза №223 и Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и нормативные постановления топливно-энергетического комплекса. Такое положение вносит путаницу, существенно усложняет градостроительство, уменьшает инвестиции в благоустройство территорий.
Приступать к регистрации можно только после решения вопросов с земельными участками. Здесь также существуют правовые коллизии. Земельное законодательство не делает различий между выделением земли под строительство инженерных коммуникаций и между коммуникациями, а это различные юридические понятия. Еще проблема. Градостроительный кодекс требует, чтобы ЗУ был обязательно вписан в стройгенплан. То есть если ЛО выходит за пределы отведенного участка, то в положительном заключении будет отказано.
Кадастровая палата по Москве (филиал федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Москве) – обособленное подразделение федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ФГБУ «ФКП Росреестра»).
Кроме того, Законом определены меры по защите прав граждан
и организаций при установлении публичного сервитута.
Так, правообладатели участков (расположенных на них объектов недвижимости) могут требовать выкупа участков (объектов), если из-за сервитута эксплуатировать их в соответствии с разрешенным использованием станет невозможно.
Одновременно документом закрепляется, что публичный сервитут
не может быть установлен в отношении земельных участков, предоставленных гражданам для ИЖС, ведения садоводства, огородничества и личного подсобного хозяйства, за исключением случаев необходимости
его установления для подключения к инженерным сетям объектов, расположенных на указанных земельных участках.
Документ направлен на комплексное совершенствование законодательства в области размещения линейных объектов, в частности Закон предусматривает возможность размещения линейных объектов (линий электропередач, линий связи, линейно-кабельных сооружений, трубопроводов и др. подобных сооружений) на условиях публичного сервитута (права ограниченного пользования чужим земельным участком). Также определено, что такой сервитут устанавливается на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления без изъятия земельного участка. Целью установления публичного сервитута может быть:
Законом также предусмотрена возможность установления сервитута, публичного сервитута на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения без предварительного перевода в другую категорию земель (с учетом требований об обеспечении рационального использования земель).
Какое в принципе может быть пересечение железной дороги или использование земельного участка ОАО «РЖД» при размещении кабеля вне полосы отвода железной дороги? Наоборот — это подтверждение незаконности навязывания технических условий на несуществующее пересечение железной дороги. Практическая ценность таких технических условий состоит в том, чтобы, однажды их получив, больше за ними не обращаться и строить ГНБ-трубопроводы и кабельные линии под полосами отвода железных дорог без создания угрозы безопасному движению поездов, без повреждения подземных частей железной дороги.
Сразу под земной поверхностью начинаются недра, поскольку согласно первому абзацу преамбулы Закона Российской Федерации «О недрах» [3 ] (далее — Закон о недрах) «недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков». Многочисленные судебные решения подтверждают положения разных законов о том, что земля (земельный участок) и недра — отдельные объекты. При этом не имеет значения, есть ли в недрах полезные ископаемые.
Согласно пункту 15 статьи 3 Федерального закона «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [7 ] «полоса отвода автомобильной дороги — земельные участки (независимо от категории земель), которые предназначены для размещения конструктивных элементов автомобильной дороги, дорожных сооружений и на которых располагаются или могут располагаться объекты дорожного сервиса». Как видно, полоса отвода автодороги представляет собой совокупность земельных участков, понятие которых в пункте 3 статьи 6 ЗК РФ сведено исключительно к поверхности земли. Под дорогой нет почвенного слоя и никакой глубины у полосы отвода дороги нет. Сама автодорога пунктом 1 статьи 3 этого Федерального закона определяется как «объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, — защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог».
- На такой глубине нет почвенного слоя как части земельного участка и, соответственно, нет корней растений, и им невозможно причинить вред.
- На такой глубине обычно нет самовольно размещенных чужих линейных объектов, которые можно было бы случайно повредить при размещении «своего» линейного объекта.
- При такой глубине ГНБ поверхность земли не проседает.
- При размещении линейного объекта глубже пяти метров требуется оформлять недро-пользование.
- При размещении на глубине около четырех метров линейных объектов, охранная зона ко-торых два метра от оси линейного объекта, она из-под земли не «достанет» до земельного участка и тем самым юридически не обременит его, избавит от обязанности возмещения убытков правообладателю земельного участка, под которым размещен линейный объект. Следует отметить, что этот аспект не учтен ни в законодательстве, ни на практике, и повсеместно приводит к установлению на поверхность земли так называемой «непрерывающейся» охранной зоны вдоль всего подземного линейного объекта независимо от его глубины. При таком абсурдном подходе формально двухметровая охранная зона линейного объекта, размещенного на глубине, например, десять метров, тоже якобы «обременяет» земельный участок. Для исправления такого подхода или признания распространения охранной зоны подземного линейного объекта на земную поверхность независимо от глубины его залегания полагаем необходимыми соответствующие законодательные изменения.
Большинство линейных объектов — различные трубопроводы и кабельные линии — без работ с поверхности земли строятся по технологии горизонтально направленного бурения или «прокола» (далее — ГНБ). Наиболее часто встречающиеся на практике земли, при которых используется ГНБ:
Пунктом 2 названной статьи установлено, что государственная регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс осуществляется после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на каждый объект недвижимости, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса.
Наша организация до 2018 г. была ФГУП, но на основании на основании приказа Федерального агентства по управлению государственным имуществом была реорганизована в форме преобразования в акционерное общество. Перед реорганизацией мы провели полную инвентаризацию всех объектов недвижимости, находящихся на нашем балансе, поставили их все на учет, зарегистрировали право РФ и право хоз ведения. Всего объектов недвижимости 257. Это объекты, основное предназначение которых — оказание услуг связи. Это земельные участки, линейно-кабельный сооружения, антенно-мачтовые сооружения, здания и т.д.
- в связи с завершением строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса;
- в связи с объединением нескольких указанных в ст. 133.1 ГК РФ объектов недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществлен в ЕГРН и права на которые зарегистрированы в ЕГРН, по заявлению их собственника (п. 1 ст. 46 Закона о регистрации недвижимости). В Вашем случае речь идет о подпункте 2 – объединение объектов.
Согласно абз. 1 ст. 133.1 ГК РФ под ЕНК понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав (п. 2 ст. 132 ГК РФ). Предприятия является непопулярной правовой конструкцией, поэтому на практике возникает множество вопросов, связанных с ее применением.
В этой связи в случае представления заявления о государственной регистрации прав одновременно с заявлением о кадастровом учете линейного сооружения, оба заявления представляются в центральный аппарат Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (которым в свою очередь заявление о кадастровом учете линейного сооружения для рассмотрения в установленном порядке направляется в уполномоченный орган кадастрового учета).
Частью 1 статьи 21 Закона о кадастре установлено, что заявление о кадастровом учете и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета непосредственно либо через многофункциональный центр заявителем или его представителем лично либо представляются в орган кадастрового учета посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении.
Координаты характерных точек контура условной части линейного сооружения определяются в системе координат, используемой для ведения государственного кадастра недвижимости на территории соответствующего кадастрового округа. При этом координаты характерной точки контура, расположенной на границе кадастровых округов, определяются в двух системах координат.
Согласно пункту 6 Порядка кадастрового деления территории Российской Федерации, пункту 3 Порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 4 апреля 2011 года N 144, в целях присвоения кадастровых номеров объектам недвижимости, расположенным на территории двух и более кадастровых округов, создается кадастровый округ с учетным номером «0» и наименованием «Общероссийский», границы которого совпадают с Государственной границей Российской Федерации.
В случае принятия решения об осуществлении кадастрового учета, в течение одного рабочего дня со дня принятия такого решения уполномоченным органом кадастрового учета в подразделения ФГБУ «ФКП Росреестра» направляется в электронном виде сводный протокол проверки документов, решение об осуществлении кадастрового учета и уведомление о присвоении такому объекту кадастрового номера.
(Пока оценок нет)
Загрузка...
