О новых проектах офисной недвижимости также рассказал директор по коммерческой недвижимости AFI Development Сергей Баранов. По его словам, в настоящее время девелопер реализует два бизнес-центра общей площадью порядка 145 тыс. кв. метров, один из которых был полностью сдан в аренду в 2020 году. Второй флагманский проект – бизнес-центр AFI 2B класса «А+» – сейчас находится в активной реализации, его строительство планируется завершить в этом году. Объект площадью 50 тыс. кв. метров. расположен рядом со станцией метро «Белорусская».
В минувшем году многие предприниматели, в том числе владельцы коммерческой недвижимости, испытывали трудности из-за пандемии и введенного карантина, в связи с чем столичные власти оказали им поддержку. «Было принято несколько пакетов, которые включали 14 субсидий, распространявшихся на разные сегменты бизнеса: инновационный, экспортный, бизнес в сфере услуг, включая рестораны, и креативная индустрия», — рассказал руководитель департамента предпринимательства и инновационного развития Москвы Алексей Фурсин.
«Один из основных трендов прошедшего года, который продолжится в этом – смена локации клиентов. Вакансия в бизнес-центрах Москвы выросла до 15% — в том числе и за счет перехода на удаленку. Это плохо отразилось на окружающей инфраструктуре, где аккордно выросла вакансия в street-retail. При этом зародился другой важный тренд – инфраструктура в жилых комплексах или рядом с ними по своему уровню вышла далеко за рамки базового пула. Тем, кто перестал ездить в центр, все равно хочется ресторанов, спорта и развлечений, которые были доступны в центре города. И они поехали к своим клиентам. Рост числа операторов снизил вакансию до минимума. К примеру, в ключевых локациях Новой Москвы свободных или недействующих коммерческих объектов меньше 1%, при этом часть этого объема находится в стадии перехода от одного арендатора к другому. Тот, кто в своих проектах предусмотрит место для наибольшего числа операторов разных типов, получит наибольшую финансовую отдачу», — подчеркнула Оксана Моисеева.
«В этом году, по нашим прогнозам, на московский рынок выйдет около 560 тыс. кв. м. Это максимальный объем нового строительства, начиная с 2015 года. При этом, сохранится тенденция переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию, не все офисные комплексы будут сданы вовремя», — сказал Алексей Ефимов.
«Сейчас весьма активно развивается рынок офисной недвижимости на территории Новой Москвы. Качественные объекты могут снизить уровень маятниковой миграции в растущей локации. Но они будут работать в разы эффективнее, если смогут предложить что-то нужное и интересное не только сотрудникам офисов, но и людям, которые живут в пешей доступности от объекта. Пандемия показала, что люди не всегда могут быть мобильными, и это критично для бизнеса, которому нужна гарантированная клиентская база. Это хорошо видно в Европе, где большинство продолжает сидеть в жестком локдауне. Поэтому бизнес должен иметь возможность прийти туда, где теперь находятся их клиенты», — рассказала Оксана Моисеева.
В 2021 году сохранилась положительная динамика средневзвешенной ставки аренды на склады класса A: к концу квартала она составила 4 100 руб./кв. м/год triple net, что на 4% выше аналогичного показателя 2020 года. Увеличение связано с тем, что с рынка ушли недорогие лоты с запрашиваемыми ставками аренды 3 400 – 3 600 руб./кв. м/год triple net. Наиболее низкий уровень средневзвешенной ставки был зафиксирован на восточном и юго-восточном направлениях Московского региона – 3 400 руб./кв. м/год triple net. Наиболее высокий – на юге, где средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды составила 4 400 руб./кв. м/год triple net.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды сохранит свой рост на протяжении 2021 года, по прогнозам Knight Frank, к концу года она составит 4 200 – 4 250 руб./кв. м/год triple net. Рост ставок обусловлен не только стабильно высоким спросом на качественные складские объекты, но и ростом затрат на строительство, которые вынуждают девелоперов повышать ставки аренды.
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги I квартала 2021 года на рынке складской недвижимости Московского региона. За этот период было введено чуть более 40 тыс. кв. м качественной складской недвижимости, что на 80% ниже аналогичного показателя I квартала 2020 года. Доля вакантных площадей снизилась до 1,7%, или 277 тыс. кв. м – это наименьший показатель с 2013 года, когда она составляла 2,1%. При этом сохраняется положительная динамика средневзвешенной ставки аренды на склады класса A: к концу квартала она достигла 4 100 руб./кв. м/год triple net, что на 4% выше аналогичного показателя 2020 года.
В начале года наблюдается значительное снижение доли вакантных площадей – за первые три месяца она снизилась на 0,6 п.п по сравнению с итоговым показателем 2020 года и составила 1,7%, что в абсолютном значении не превышает 277 тыс. кв. м. Данный показатель является наименьшим с 2013 года, когда доля вакантных площадей была на уровне 2,1%.Снижение свободного предложения в Московском регионе в абсолютных цифрах составило 86 тыс. кв. м, причем самым ощутимым оно было на юго-западном направлении, где объем свободного предложения снизился на 2,5 п.п по сравнению с итоговым показателем 2020 года. Основным фактором такой динамики является аренда и заполнение 39 тыс. кв. м в «PNK Парк Жуковский».
По итогам I квартала 2021 года на рынке складской недвижимости Московского региона было введено чуть более 40 тыс. кв. м качественной складской недвижимости, что на 80% ниже аналогичного показателя I квартала 2020 года. Таким образом, общий объем качественной складской недвижимости составляет более 16 млн кв. м. Крупнейшим введенным объектом стал второй корпус складского комплекса «Саларьево» — его площадь достигает 24 тыс. кв. м. По прогнозам Knight Frank, к концу 2021 года объем ввода качественной складской недвижимости в Московском регионе составит 1 250 – 1 300 тыс. кв. м, несмотря на сильное снижение по итогам первого квартала.
Рынок коммерческой недвижимости московской области 2021
И добавляет: в основном хостелы расположены в центральной части города, это понятно, ведь именно центр привлекателен для туристов. Но в последнее время есть тенденция: объекты открываются на территориях, приближенных к окраинам. По прогнозам Максима Афанасьева, максимум хостелов в Екатеринбурге будет на уровне 70-75 объектов. Это предельный объем потребности города в таких средствах размещения, резюмирует эксперт.
«Девелоперы не без оснований „нарисовали“ пессимистичную картину изменения стоимости недвижимости. В итоге на этой волне ожидания цены в конце 2021 — начале 2021 года выросли в большинстве городов, — отмечает Михаил Хорьков. — Но дальнейшие движения рынка в большей степени будут определяться балансом предложения и платежеспособного спроса».
В тот же месяц мне на стол положили помещение в 90 м2 с арендаторами по цене 8000 долларов за квадрат, где арендаторы платили 7500 долларов в месяц. То есть срок окупаемости составлял 9 лет. А многие в то время хотели получать срок окупаемости на уровне 4-6 лет. И все равно помещение было быстро продано, так как была еще перспектива роста арендных ставок на street retail.
Завышенные ожидания продавцов, не подкреплённые финансовыми возможностями покупателей, по идее, неизбежно должны закончиться стагнацией рынка. Реальный спрос, скорее всего, останется ограниченным и в 2021 г., так как роста доходов населения, который бы позволил его увеличить, пока не видит никто, кроме «новой методики Росстата». Предложение, по всей видимости, будет постепенно сокращаться в связи со снижением объемов нового строительства после 1 июля 2021 г. Однако судя по повышенному интересу девелоперов к новым площадкам в Москве (здесь даже по эскроу строить намного выгоднее, чем где-либо еще), обвального сокращения предложения не произойдет.
При этом более половины респондентов (59% респондентов) уверены в сохранении трендов развития экономики 2021 г. в 2021 г. Эксперты рынка связывают замедление экономики с ростом долговой нагрузки на население, демографическим давлением и пониженным внутренним потребительским спросом.
Татьяна Белова, директор, руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE, прогнозирует, что в следующем году гостиничной рынок ждут замедление ввода нового гостиничного предложения, снижение количества деловых поездок, рост внутреннего туризма, сокращение глубины бронирований — из-за неопределенности люди будут отказываться от планирования поездок заранее.
Зато стремление компаний оптимизировать занимаемые площади и сэкономить на аренде привело к росту предложения в субаренду как в относительно бюджетных локациях, так и премиальных (БЦ «Белая площадь», «Башня на Набережной»). По данным Knight Frank, прогнозируемый рост предложения в субаренду способен достичь 150–200 тыс. кв. м.
Одно из главных достижений 2020 года для торгово-развлекательных центров и ритейлеров — стремительное реагирование на новые обстоятельства и совместный поиск форматов, отвечающих актуальным потребностям посетителей. Реальность изменилась, и торговые центры будут жить по принципу «быстрый или мертвый».
Компания Ozon подписала с девелоперской компанией «Ориентир» соглашение о строительстве специализированного склада build-to-suit общей площадью 154 тыс. кв. м в логистическом парке «Ориентир Запад» на Новорижском шоссе. Уже в следующем году Ozon начнет использовать этот склад.
Ключевым событием для торговой недвижимости стало принятие поправок в Федеральный закон № 98-ФЗ, внесенных отраслевым сообществом торговых центров, в частности, в лице Российского совета торговых центров, отмечает Кирилл Степанов, операционный директор Malltech. По его мнению, итоговый вариант законопроекта, который был принят Госдумой, является корректным. Важно, что этот закон, определяющий права арендаторов ТРЦ на расторжение договоров аренды, распространяется на субъекты малого и среднего бизнеса из наиболее пострадавших отраслей.
Since 2013 I am in charge of Retail Real Estate Departments in Moscow and St. Petersburg. My expertise includes retail property contracts, concept development and leasing shopping centers, cooperation with major international and federal tenants and developers.
Обеспеченность торговыми площадями жителей Московского региона увеличилась пропорционально изменению статистики численности населения Москвы и ближайших городов-спутников до 616 кв. м на 1 000 жителей к 1 января 2021 г. До конца года ожидается рост показателя до 652 кв. м. В 2021 г. ожидается увеличение доли новых торговых объектов в классических форматах ТЦ и ТРЦ (до 76%), наименьшая доля в ТПУ-форматах — 3%.
С февраля 2016 возглавляю департамент исследований Colliers в России и осуществляю объединенное руководство департаментов исследований компании в Москве и в Санкт-Петербурге. Экспертиза департамента исследований включает анализ офисной, торговой, складской, гостиничной недвижимости, а также рынка инвестиций и жилья.
В этом году на московский рынок вышли сразу четыре международных бренда одежды, в числе которых итальянский Shikkosa, австрийский Northland и американский The Frankie Shop, а также ECCO, открывшая первый магазин детской одежды в Москве ECCO Kids.
За I квартал 2021 г. российский рынок покинул бренд Bath & Body Works.
Средний уровень вакантности на I квартал 2021 г. плавно снизился на 0,2 п.п. и составил 10,5% (против 10,7% в IV квартале 2020 г.). Снижение показателя было связано с улучшением эпидемиологической ситуации в стране и с сокращением отставания пешеходного трафика в торговых центрах, особенно в праздничные дни.
Спрос на покупку коммерческих объектов за последний квартал (I кв. 2021 к IV кв. 2020 г.) заметно вырос в Сочи (в 1,5 раза) и Севастополе (+27%), а в годовом выражении (I кв. 2021 к I кв. 2020 г.) — в Новосибирске (в 1,4 раза), Сочи (+34%) и Екатеринбурге (+32%). Подробнее — в Табл. 2.
По итогам I квартала 2021 г. почти половина всех запросов пользователей, проявляющих интерес к коммерческой недвижимости, приходилась на помещения свободного назначения, а именно 45% — в сегменте покупки и 38% — на рынке аренды. Онлайн-ритейл и новые форматы ведения торговли, такие как dark store и dark kitchen, актуальность которых значительно возросла в условиях пандемии, продолжают пользоваться популярностью. В свою очередь, наиболее подходящими под эти цели помещениями стали ПСН, при необходимости достаточно легко трансформирующиеся под новые задачи и цели бизнеса. Кроме того, на протяжении I квартала сотрудники частично или полностью возвращались в офисы, торговые центры адаптировались к последствиям пандемии и возобновляли деловую активность, что сказалось на востребованности торговых площадей (22% — на обоих рынках) и офисов (23% — аренда и 10% — покупка). Подробнее — на графике 1.
«Влияние пандемии на рынок коммерческой недвижимости является неоспоримым. После периода низкой востребованности офисных, ресторанных и торговых пространств в прошлом году возникла острая необходимость в адаптации к новым потребностям общества. В этой связи вполне объясним рост популярности площадей свободного назначения, которые отличаются от других коммерческих объектов своей гибкостью и многофункциональностью. Значимыми преимуществами ПСН также стали их доступность и удобное для потребителей расположение — зачастую в помещениях этого формата можно найти салоны красоты, пункты выдачи заказов крупных онлайн-магазинов, химчистки, фитнес-студии, склады сервисов быстрой доставки еды и продуктов на первом этаже собственного дома.
Оживление на рынке коммерческой недвижимости, в свою очередь, провоцирует повышение цен и арендных ставок. Так, по итогам квартала цены на покупку торговых площадей выросли на 25%, складов — на 19%, ПСН — на 18%, офисов — на 17%, объектов общепита — на 8% в годовом исчислении. При этом в отдельных сегментах арендные ставки увеличились еще более существенно: так, в I квартале снять офис или склад стало в 1,4 раза дороже, чем годом ранее. Наиболее высокая средняя стоимость в рассматриваемом периоде была зафиксирована на покупку торговых площадей (61 694 руб./кв.м) и офисов (60 115 руб./кв.м), аренда которых также обходилась дороже в сравнении с остальными сегментами: офисы — 1 000 руб./кв.м в месяц, торговые площади — 892 руб./кв.м в месяц, общепит — 800 руб./кв.м в месяц, ПСН — 614 руб./кв.м в месяц, склады — 333 руб./кв.м в месяц. Подробнее — в Табл. 1.
По итогам I квартала 2021 г. наблюдается рост интереса к коммерческой недвижимости: спрос на аренду увеличился на 24%, на покупку — на 5% по сравнению с аналогичными показателями предыдущего квартала. Помещения свободного назначения (ПСН) продолжают пользоваться наибольшей популярностью как с точки зрения аренды, так и приобретения в собственность, — на них приходится почти половина всех запросов пользователей Авито Недвижимости. При сохраняющемся спросе повышаются и цены — заметно выросла стоимость покупки торговых площадей (+25%) и аренды офисов и складов (в 1,4 раза) год к году. При этом наиболее дорогими как для покупки, так и для аренды в I квартале текущего года оказались торговые площади (61 694 руб./кв.м и 892 руб./кв.м в месяц соответственно) и офисы (60 115 руб./кв.м и 1 000 руб./кв.м в месяц).
(Пока оценок нет)
Загрузка...
