Договор аренды на строящееся здание

Что касается задатка, то в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ он выполняет обеспечительную функцию и может использоваться только в денежных обязательствах. Предварительный договор не создает имущественных (денежных) обязательств (в соответствии со ст. 429 ГК РФ он только обязывает заключить основной договор в будущем). Следовательно, в рамках данного договора функции задатка, предусмотренные в ст. 380 ГК РФ, не могут быть реализованы.

При получении будущим арендодателем аванса или задатка у него возникает риск: плательщик после осуществления платежа может признать положение об авансе (задатке) недействительным и потребовать его возврата с уплатой процентов по ст. 395 ГК РФ. Например, в Постановлении ФАС УО от 09.06.2008 № Ф09-4135/08-С6 судьи указали, что денежные средства в виде аванса по арендной плате и аванса за эксплуатационные услуги получены застройщиком по предварительному договору в отсутствие на то правовых оснований и являются его неосновательным обогащением.

Уклонение от заключения основного договора аренды

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

1. Наименование документа.
2. Место с датировкой его заключения.
3. Наименования или Ф.И.О. сторон, которые его заключают.
4. Договорной предмет (обязательно прописывают) — взаимообязанности участников по будущему заключению основного арендного соглашения. Можно с конкретизацией срока такого будущего заключения, при отсутствии — в течение года после совершения.
5. Ключевые условия будущей аренды (обязательный элемент) — конкретизация объекта, которым арендатор будет временно владеть, его технического состояния на момент передачи, способ передачи и цели использования. По усмотрению сторон сюда можно прописать и дополнительные, важные для участников условия.
6. Обязанности сторон.
7. Режим расчетов по сделке.
8. Срок действия основного соглашения.
9. Нюансы изменения, расторжения контракта.
10. Форс-мажорные обстоятельства.
11. Порядок разрешения потенциальных споров.
12. Заключительные условия.
13. Реквизиты участников.

• быть уверенными, что основной договор будет заключен, даже когда предмет будущей аренды еще только строится;
• обсудить и зафиксировать тонкости будущей главной сделки (ее принципиальные нюансы, время заключения);
• защитить подходящую арендатору недвижимость от ее передачи другим лицам. Предварительный договор аренды квартиры поможет тем, кто в скором будущем планирует переезд в другое место, зарезервировать квартиру, которая понравилась;
• подтвердить чью-либо правоту при появлении разногласий;
• понудить к заключению главного соглашения и покрыть убытки при нарушениях контрагентами своих обязательств.

Предметность предаренды: как в тексте отображается предмет главного контракта

Такой предварительный документ в первую очередь способствует регулированию отношений перед основной сделкой, когда уже есть намерения, но нет возможности ее заключить. Он позволяет арендодателю и арендатору:

1. дата и город подписания документа;
2. ФИО, паспортные данные, адреса проживания обоих участников;
3. при наличии юрлиц указывается их полное наименование, адрес, реквизиты госрегистрации, сведения о представителе;
4. описание будущей сделки как предмета договоренности;
5. описание объекта: тип, адрес, площадь, технические параметры здания или помещения;
6. сведения о сроках подписания основного документа;
7. сведения о выплатах, сроке аренды и т.п.;
8. любая информация, которая важна для участников;
9. реквизиты и подписи (для юридического лица — печать) представителей обеих сторон договора.

• Скачать бланк предварительного договора аренды нежилого помещения
• Скачать образец предварительного договора аренды нежилого помещения в строящемся здании

Это краткосрочное непоименованное в законодательстве соглашение между хозяйствующими субъектами о заключении в будущем договора аренды ввиду невозможности заключения основного контракта в настоящий момент, как правило, по причине строительства объекта соглашения. Хотя контракт о намерениях в данное время не находит отражения в гражданском законодательстве, но и не противоречит ему.

Что такое ДН?

1. закрепить права и обязанности сторон на бумаге;
2. с целью обозначения серьезности своих намерений можно включить пункт о задатке;
3. хотя такой формат не подразумевает обязательств по арендной плате, рассмотреть данный вопрос можно;
4. рассмотреть вопрос о содержании недвижимости.

Возникает вопрос о действительности таких сделок. В силу ст. 608 ГК РФ арендодателем может быть собственник либо уполномоченное им лицо. Согласно ст. 131 ГК РФ права на недвижимое имущество возникают с момента регистрации прав собственности на построенное здание в государственном реестре прав на недвижимое имущество, следовательно, до регистрации строящегося объекта будущий собственник не вправе заключать ни предварительных, ни основных договоров аренды.

Условия заключения договора

Рассмотрим Постановление ФАС СЗО от 07.04.2006 N А21-2359/2005-С2. Был заключен договор аренды, арендодатель передал нежилое помещение под склад, арендатор не исполнил обязательства по уплате арендной платы. Арендодатель обратился в суд за истребованием арендной платы и неустойки, однако в первой инстанции в иске было отказано в связи с тем, что договор аренды признан незаключенным. Суд кассационной инстанции, согласившись с тем, что договор был не заключен, указал: отсутствие между сторонами арендных отношений не исключает взыскания платы за фактическое пользование помещением.

Способы индивидуализации

Графически объект аренды (часть здания) был согласован на плане-схеме: на плане этажа здания, в котором находится передаваемая в аренду часть здания, обведены границы передаваемой части здания, а передаваемая часть здания заштрихована.

1) Подробно описать в предварительном договоре его предмет – тот объект недвижимости, который в будущем будет передан в аренду по основному договору (адрес, площадь, кадастровый номер, если уже присвоен, а для земельного участка еще и вид разрешенного использования и т.п.).

Предварительная аренда

«Будущая аренда» не предусмотрена прямо в законодательстве, но приобрела легитимность после того, как в 2013 г. своим Постановлением от 25 января 2013 г. N 13 ВАС РФ внес изменения в Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», где прямо предусмотрел возможность аренды будущей вещи, в частности суд указал:

Договор будущей аренды

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.