Снижение кадастровой стоимости земельного участка 2021

Для вступления в силу новых правил оспаривания кадастровой стоимости закон определил переходный период до 1 января 2023 года. Срок его может сократиться по решению субъектов Российской Федерации. В настоящее время сведений о принятии субъектами таких решений не имеется. Пока же этого нhttp://adm.garant.ru/images/adm/fckeditor/editor/images/spacer.gifе произошло, кадастровая стоимость и порядок ее оспаривания будет прежним.

Однако изменения, внесенные в законопроект во втором и третьем чтениях, исправили этот недостаток. В финальной редакции возвращена возможность заявлять исковые требования об оспаривании кадастровой стоимости вместе с требованием об оспаривании решения ГБУ.

Как изменится кадастровая стоимость земли в 2021 году

Основное изменение, с которым столкнулись собственники объектов недвижимости в 2021 году коснулось периода исчисления налогов и его применения к размеру стоимости. Теперь она рассчитывается из данных, вписанных в единый реестр по состоянию на 1 января 2021 года.

ВНИМАНИЕ . В 2014 году в России была проведена массовая переоценка. Это привело к тому, что владельцы столкнулись с большим повышением. При этом чаще всего стоимость кадастра получалась выше, чем предложения на рынке. Из-за этого многие владельцы земель пошли с исковыми заявлениями для оспаривания.

Но как нетрудно догадаться, президент критиковал систему кадастровой оценки не за то, что оценщики плохо справлялись с отчётами или тем более, проводят оценку по три раза в день, причём без выходных. Суть претензий была совершенно в другом. Возлагая кадастровую оценку на частные компании, предоставляющие услуги по оценке, государство и граждане, увы, слишком часто сталкивались с ситуациями, когда оценка кадастровой стоимости была проведена с большим количеством нарушений. Конечно, в силу трудоёмкости процедуры вероятность случайных ошибок довольно высока; однако слишком часто стали возникать ситуации, когда были основания говорить об умышленных действиях.

Почти все мы, вне зависимости от материального и социального статуса, являемся владельцами недвижимости. В данном случае не играет роли, владеете вы пресловутыми шестью сотками в Малых Васюках или у вас в собственности пара-тройка заводов, элитный ЖК и собственный мини-остров. Бывают, кстати, такие коллизии, когда цена шести васюковских соток вдруг оказывается в разы выше, чем у всех олигархических богатств вместе взятых.

Бюджетное учреждение ежегодно по состоянию на 1 января будет рассчитывать индекс рынка недвижимости на основе сопоставления кадастровой и рыночной стоимости. В случае его снижения более чем на 30% по сравнению с величиной индекса рынка недвижимости года, следующего за годом проведения последней государственной кадастровой оценки, бюджетным учреждением будет изменяться актуальная кадастровая стоимость объектов недвижимости, за исключением случаев, если кадастровая стоимость установлена в размере рыночной путем ее умножения на индекс рынка недвижимости.

2. Одновременно вводится новый порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной (п. 19 ст. 5 Закона). Дополнятся новой статьей 22.1 ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Фактически, вновь введен досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости.

Снижение кадастровой стоимости объекта путем обращения в комиссию выгодно благодаря скорости и низкой стоимости решения проблемы. Согласно требованиям российского законодательства, комиссия обязана назначить осмотр объекта в течение недели с момента подачи заявления и вынести решение за 30-дневный период.

Важным нюансом является то, что кадастровая стоимость должна приблизительно совпадать с рыночной на момент проведения оценки. Проще говоря, определенная оценщиком сумма не должна существенно превышать ту цену, по которой можно приобрести или продать такое недвижимое имущество.

Необходимо отметить, что с точки зрения сущности процесс «оспаривания» кадастровой стоимости не изменился — изменились уполномоченные органы, терминология, но, как и ранее, смысл процедуры заключается в установлении рыночной стоимости объекта с использованием подготовленного правообладателем отчета об оценке. Если бюджетное учреждение будет незаконно отказывать в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, в то время как отчет об оценке соответствует требованиям законодательства, то данное решение должно быть признано незаконным судом.

С 2021 г. вступит в силу обновленный порядок исправления ошибок (ст. 21 Закона о кадастровой оценке в новой редакции). Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, вправе подать любые юридические и физические лица (раньше только лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права или обязанности), а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Как изменить кадастровую стоимость земельного участка

Пpoцeдypy пpoвoдит yпoлнoмoчeннaя кoмиccия нa ocнoвaнии aдминиcтpaтивнoгo pacпopяжeния в cлyчae плaнoвoй пepeoцeнки, или пo зaявлeнию coбcтвeнникa. B кoмиccию вxoдят нaзнaчeнныe peгиoнaльными влacтями лицeнзиpoвaнныe oцeнщики, в тoм чиcлe пpeдпpинимaтeли, кoтopыe oкaзывaют кoммepчecкиe ycлyги пo oцeнкe cтoимocти зeмли. Пopядoк пpoвeдeния пpoцeдypы peглaмeнтиpyeтcя пoлoжeниями Фeдepaльнoгo зaкoнa № 135-Ф3, oт 29.07.1998 гoдa.

Пopядoк oбpaщeния в cyд. Ecли кaдacтpoвaя кoмиccия oткaзaлa в cнижeнии cтoимocти yчacткa, ee peшeниe мoжнo ocпopить чepeз cyд. Для этoгo в тeчeниe 10 днeй пocлe пoлyчeния выпиcки нyжнo пoдaть иcкoвoe зaявлeниe в paйoнный cyд пo aдpecy pacпoлoжeния oтвeтчикa. B poли oтвeтчикa выcтyпaeт oтдeлeниe кaдacтpa, кoтopoe oбвиняeтcя в нeзaкoннoм зaвышeнии cтoимocти 3У, a в poли иcтцa — coбcтвeнник нeдвижимocти или eгo пpeдcтaвитeль.

Снижение кадастровой стоимости земельного участка 2021

В соответствии с п. 71 инструкции, утв. приказом Минфина России от 01.12.2010 № 157н (далее — Инструкция № 157н) земельные участки, используемые учреждением на праве постоянного (бессрочного) пользования, учитываются на счете 103 00 «Непроизведенные активы» по кадастровой стоимости.

На основании ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости, кроме случаев, установленных этой статьей. Рассматриваемый случай к исключениям не относится.

Приказ вступил в силу 17 октября, но использовать форму можно будет только после того, как заработает новый механизм внесудебного установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. По общему правилу этот момент наступит с 1 января 2023 года, но в каждом регионе может быть установлен более ранний срок. Росреестр также обновил механизм расчета и порядок размещения индексов рынка недвижимости, который позволяет оперативно пересматривать результаты кадастровой оценки. Так, было установлено минимальное количество объектов недвижимости, сведения о которых использует Федеральная кадастровая палата отдельно по каждому региону для конкретного вида объекта недвижимости, категории земель, назначения зданий и помещений.

Росреестр упростил процедуру исправления ошибок, которые были допущены при определении кадастровой стоимости недвижимости. Изменения вступят в силу с 2021 года. «С Нового года изменится форма заявления об исправлении ошибок, которые были допущены при определении кадастровой стоимости. Значительно упростит процедуру исправления ошибок то, что заявление вправе подать любое физическое или юридическое лицо в отношении любого объекта недвижимости, а также то, что в одном заявлении можно будет указать сразу несколько объектов. Заявление можно подать как на бумаге, подписав каждый лист, так и в электронном виде, заверив документ усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП)», — говорится в сообщении ведомства.

На текущий момент оспаривание результатов ГКО позволяет осуществлять экономию на период минимум до 3 лет (в городах федерального значения до 2 лет). Результаты оспаривания для оценок, выполненных государственными бюджетными учреждениями, применяются с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а для кадастровых оценок, введенных в действие до 2019 года, — с начала их применения.

С 1 января 2020 года закончился переходный период, позволяющий пересматривать и оспаривать результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости, руководствуясь нормами двух законов «Об оценочной деятельности в РФ» (№ 135-ФЗ от 29.07.1998 г) и «О государственной кадастровой оценке» (237-ФЗ от 3.07.2016 года). Переходный период длился с 1 января 2017 года.

Новые правила исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости

При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, расчетных моделей 3 . Рассчитывается кадастровая стоимость на основании общедоступной статистической и рыночной информации. Но такой способ не позволяет учесть все ценообразующие характеристики каждого объекта недвижимости. Это достижимо только в рамках индивидуальной оценки.

1. Можно обратиться в ГБУ с заявлением о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, в порядке ст. 20 Закона № 237-ФЗ. Подобное заявление рассматривается в течение 30 дней. Если ГБУ найдет ошибку, допущенную при определении кадастровой стоимости, ее должны будут исправить (ст. 21 Закона № 237-ФЗ). Тем не менее данный способ не гарантирует выявления ошибки.

Внесены существенные изменения в законодательство о кадастровой оценке недвижимости

Ошибкой является, в том числе, допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости и/или использование недостоверных сведений о его характеристиках.

Важным изменением является то, что при выявлении ошибок, допущенных в ходе оценки кадастровой стоимости (не важно, были они обнаружены самим учреждением, осуществлявшим оценку, Росреестром или третьими лицами), в обязательном порядке проводится проверка относительно того, применима ли такая ошибка к иным объектам недвижимости, в том числе соседним, смежным, однотипным. При выявлении соответствующей необходимости кадастровая стоимость таких объектов также пересчитывается.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости: какие правила действуют и что изменится в 2021 году

Суть проста – не прибегая к более сложному административному или судебному порядку, снизить кадастровую стоимость до начисления налогов по завышенной ставке. Этот вариант применим, если в отчете о вашем объекте недвижимости, выполненном ФБУ, вы нашли ошибку, приведшую к неправильным расчетам. Ошибкой может быть использованные специалистами ФБУ неверные данные о площади здания или помещения, назначении и т. п. Данный метод позволяет исключить явную (техническую) ошибку, для выявления которой не нужны специальные знания.

Однако в этом случае важным фактором является дата, по состоянию на которую определена рыночная стоимость в отчете независимого оценщика. Лица, уже оспорившие кадастровую стоимость ранее, не застрахованы от необходимости вновь ее оспаривать. Ведь кадастровая стоимость, как и рыночная – величина непостоянная, поэтому ее значение может и должно меняться. Использовать одно и то же решение суда или комиссии для снижения кадастровой стоимости дважды, увы, не получится.

1. Заказать бесплатный предварительный расчет размеров платежей (земельного налога / арендной платы / цены выкупа) в 2021 и последующих годах за земельный участок и размер экономии от снижения кадастровой стоимости — у нас (сервис доступен по ссылке) или в другой юридической / оценочной компании, специализирующейся на снижении обязательных платежей за землю и недвижимость;
2. Если по предварительному расчету размер платежей с 2021 года окажется существенным даже после оспаривания кадастровой стоимости, то рекомендуем в 2020 провести подготовительные мероприятия:

— Уменьшить площадь до размеров, необходимых для эксплуатации объекта недвижимости: подготовить межевой план по разделу земельного участка, утвердить его в органе власти, который распоряжается землей (для арендованных участков), поставить на кадастровый учет образованные участки и отказаться от ненужного. Для этого можно обратиться к кадастровому инженеру и далее самостоятельно обращаться в органы власти или поручить комплексное выполнение этой процедуры, юридической компании (например, КА “Юрпроект”), включая взаимодействие с кадастровым инженером и органом власти.

Что касается возможных планов по изъятию собственности, то кадастровая стоимость почти не связана с этим. При изъятии вопрос всегда решается в суде, и собственник вправе представить отчет о независимой рыночной оценке недвижимости. У властей есть желание максимально приблизить кадастровую стоимость к рыночной, но это еще не скоро произойдет, так как механизмы кадастровой оценки никогда не будут успевать за движениями рынка.

Говоря о налоговых ставках, отмечу, что власти, безусловно, имеют право варьировать их. При этом большинство региональных и местных органов власти стараются установить «потолок» ставок, предоставленный Налоговым кодексом, то есть стараются брать максимум. Вообще я убежден, что снижение налоговой ставки не носит глобального характера. Доля земельных налогов и налога на имущество в бюджете каждого региона не доходит и до 5%. Это малая часть. «Стоимость» владения земельными участками СНТ вообще мала. Какой там налог ежегодно с таких участков? До 1000 рублей? Это капля в море для любого бюджета. Государству интереснее получать налог с предприятий. Для сравнения: земельный налог с участка СНТ физлица – 0,3% от кадастровой стоимости, у предприятия с участка «промки» – 1,5%. Разница – в пять раз. Конечно же, интереснее получить 1,5% с нескольких гектар, чем 0,3% с нескольких соток. Кроме того, да, снижение может наблюдаться по некоторым участкам, но по некоторым есть и увеличение.